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Díganos los barrios, los tipos de propiedad y el presupuesto que tiene en mente. Recibirá las propiedades que encajen y las oportunidades fuera de mercado en cuanto nos lleguen, en español, inglés o francés.
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LA GUÍA DE LA ISLA · ACTUALIZADA EN SEPTIEMBRE DE 2026
Sint Maarten
& Saint-Martin: guía de la isla
Dos naciones, trece barrios, una isla extraordinaria. La guía de Andreu Realty para ser propietario aquí: las direcciones que importan, cómo funciona cada lado de la frontera y el criterio que distingue una buena compra de una excelente.
87 km²
Una isla compartida por dos naciones
~74,000
Residentes en ambos lados: 42 449 holandeses, 31 496 franceses
855,994
Pasajeros aéreos llegados a SXM en 2025
1.6M
Visitantes de crucero en 2025, un 16 % más que en 2024
13
Ciudades de EE. UU. con vuelos directos a SXM
64%
Ocupación del alquiler de corta estancia, últimos 12 meses
Fuentes: Departamento de Estadística de Sint Maarten (2025), INSEE, horarios de aerolíneas, AirDNA (12 meses hasta agosto de 2026). Lista completa al final de la guía.
01
LA ISLA
Dos países, una isla, el cruce de caminos del Caribe
Con 87 km², Saint Martin es la isla habitada más pequeña del mundo compartida por dos naciones. Francia y los Países Bajos la dividen desde el Tratado de Concordia de 1648, y la frontera entre Sint Maarten y Saint-Martin ha permanecido abierta desde entonces: se cruza sin darse cuenta, camino de la cena.
01 · ACCESO
Vuelos directos desde 13 ciudades de EE. UU., además de Toronto, Montreal, París y Ámsterdam. St. Barths y Anguila están a un vuelo corto o un trayecto en ferry, y los propietarios vienen a pasar un fin de semana largo.
02 · DOS MERCADOS, UNA ISLA
Compre en dólares estadounidenses bajo derecho civil holandés, o en euros dentro de la Unión Europea, a pocos minutos de distancia.
03 · DEMANDA DE ALQUILER
855 994 pasajeros aéreos y 1,6 millones de visitantes de crucero en 2025 mantienen villas y condominios reservados, con temporada alta de diciembre a abril.
04 · UNA ISLA RECONSTRUIDA
Desde el huracán Irma en 2017 la isla se ha reconstruido: en noviembre de 2024 se inauguró una nueva terminal del aeropuerto y se está terminando un nuevo hospital general.
MAHO BEACH · LADO HOLANDÉS
ORIENT BAY · LADO FRANCÉS
GRAND CASE · LADO FRANCÉS
POINT BLANCHE · LADO HOLANDÉS
02
EL MERCADO
El lugar de SXM en el mercado caribeño
El mismo mar, reglas muy distintas. Cómo se compara la isla con sus vecinas en lo que decide una compra.
TARIFA MEDIA POR NOCHE
$337–$491
Lado holandés / lado francés
OCUPACIÓN DE ALQUILER
64%
Ambos lados de la isla
INGRESOS POR PROPIEDAD
$64K–$86K
Al año, holandés / francés
AirDNA, todos los alquileres de corta estancia, 12 meses hasta agosto de 2026
Sint Maarten
(lado holandés)
Saint-Martin
(lado francés)
St Barths
Anguila
Turcas y Caicos
Islas Vírgenes Británicas
MONEDA
US$ en la práctica (florín caribeño)
Euro
Euro
EC$, US$ de uso generalizado
US$
US$
LICENCIA PARA COMPRADORES EXTRANJEROS
No
No
No
Sí: Alien Land Holding Licence
No
Sí: Non-Belongers Land Holding Licence
IMPUESTO DE TRANSMISIÓN PARA UN COMPRADOR EXTRANJERO
4%
8%
5%
5 % + 12,5 % de licencia
0–10 % según el valor
12%
IMPUESTO ANUAL SOBRE LA PROPIEDAD
Ninguno recaudado en la práctica
Taxe foncière (impuesto predial)
Ninguno
0,375 % del valor catastral
Ninguno
Alrededor del 1,5 % del valor locativo catastral, más el impuesto sobre el suelo
CIUDADES DE EE. UU. CON VUELOS DIRECTOS
13
Mismo aeropuerto (SXM)
Ninguna; vuele vía SXM
4
15+
1 (Miami)
Los honorarios notariales y legales se suman en todos los casos. Turcas y Caicos: tarifa de Providenciales, 10 % a partir de 500 000 US$. Anguila: 5 % de impuesto de timbre más el 12,5 % de la Alien Land Holding Licence. Comprobado en septiembre de 2026; fuentes al final de la guía.
03
MAPA
Encuentre su rincón de la isla
Trece barrios, diez en el lado holandés y tres en el francés. Señale un punto para compararlos.
Precios: el precio de salida más bajo entre las viviendas publicadas en nuestra web, actualizado en directo. Rentabilidades: estimaciones de Andreu Realty a partir de alquileres recientes, no son garantías. Datos del mapa © colaboradores de OpenStreetMap.
04
LOS 13 BARRIOS
Compare antes de venir
ORDENAR POR
Precios: el precio de oferta más bajo entre las viviendas publicadas en nuestra web, actualizado en directo. Rentabilidades: estimaciones de Andreu Realty a partir de alquileres recientes, no garantías. «Rent. est. —» significa que aún no publicamos una estimación.
LADO HOLANDÉS · 34 KM²
Sint Maarten
Dólares estadounidenses, derecho neerlandés-caribeño, el aeropuerto y las marinas.
LADO FRANCÉS · 53 KM²
Saint-Martin
Euros, derecho francés, bahías más tranquilas y la capital gastronómica de la isla.
05
VS
LADO HOLANDÉS FRENTE A LADO FRANCÉS
La misma isla. Dos formas de ser propietario.
SINT MAARTEN · LADO HOLANDÉS
SAINT-MARTIN · LADO FRANCÉS
Un país dentro del Reino de los Países Bajos
ESTATUS
Una colectividad francesa de ultramar, parte de la Unión Europea
Florín caribeño, con paridad fija de Cg 1,79 = 1 US$; los inmuebles se cotizan y se pagan en dólares estadounidenses
MONEDA
Euro
Inglés y neerlandés
IDIOMAS
Francés; el inglés se habla mucho
Un notario de derecho civil, que custodia el depósito, verifica el título y registra la escritura en el Kadaster
QUIÉN GESTIONA LA VENTA
Un notaire, que prepara la escritura definitiva (acte authentique) y la registra
4%
IMPUESTO DE TRANSMISIÓN DEL COMPRADOR
Derecho de registro del 8 %
Aprox. 5,5 % del precio
COSTES DE CIERRE TOTALES HABITUALES
Alrededor del 9–10 % del precio (estimación)
Freehold; long lease (erfpacht) on government or private land; apartment rights for condos
OWNERSHIP
Full ownership; copropriété for condos; the 50 pas géométriques coastal strip is State land
None collected in practice (a 0.3% tax exists in law but is not enforced)
ANNUAL PROPERTY TAX
Taxe foncière, based on the property’s cadastral value
Reported on the owner’s income tax return; 65% of third-party rent is taxable
RENTAL INCOME
Taxed in Saint-Martin whatever your residence; 4% TGCA on seasonal rentals
Allowed; check the building’s rules and register for guest and turnover taxes
SHORT-TERM RENTALS
Declare to the Collectivité first; a main residence can be rented up to 120 days a year
None on a private sale
PLUSVALÍA EN LA REVENTA
Taxed under Saint-Martin’s own code, with reductions for each year held
De 30 a 60 días, según la financiación y las partes involucradas
PLAZO DE CIERRE
Often around three months from compromis to deed
Las fuentes y fechas están en la Guía del Comprador. Las normas y los tipos cambian: confirme la situación actual con el notario antes de firmar.
06
COMPRAR
Cómo se desarrolla una compra, paso a paso
1
Encargo y selección
Defina lo que la propiedad debe aportarle: uso personal, ingresos por alquiler o ambos. Seleccionamos los barrios y hacemos los números.
2
Oferta
Una oferta por escrito fija el precio, sus condiciones (financiación, inspección) y los plazos.
3
Contrato de compra y depósito
Una vez acordados los términos, ambas partes firman. El comprador deposita una señal, normalmente del 10 %, en la cuenta de garantía del notario.
4
Comprobaciones
El notario verifica el título, las cargas y las hipotecas en el Kadaster (registro de la propiedad) y, en terrenos en arrendamiento a largo plazo, la duración y el canon anual. Su inspección y su financiación avanzan en paralelo.
5
Firma ante notario
Se firma la escritura de transmisión, en persona o mediante poder. Se pagan el saldo, el 4 % de impuesto de transmisión y los honorarios, y se inscribe la escritura.
6
Llaves y puesta en marcha
Seguro desde el primer día, suministros a su nombre y, si alquila, gestión y registro fiscal.
CALCULADORA DE GASTOS DE COMPRA
¿Cuánto costará además del precio?
PRECIO DE COMPRA
$1,000,000
Impuesto de transmisión (4 %)
$40,000
Notario y registro (aprox. 1,5 %)
$15,000
Escritura de hipoteca, si hay financiación
Presupuesto del notario
Total estimado (aprox. 5,5 %)
$55,000
Estimación orientativa para el lado holandés. El notario da la cifra exacta para cada propiedad.
07
INVERTIR
Qué dicen los números
Empezamos por la rentabilidad, no por las vistas, y planificamos la salida antes de comprar: quién comprará después, a qué precio y cuánto puede tardar la reventa.
RENTABILIDAD BRUTA ESTIMADA DEL ALQUILER POR BARRIO
Maho
8–10%
Simpson Bay
7–9%
Cupecoy
6–9%
Pelican Key
6–8%
Cole Bay
6.5–7%
Indigo Bay
5–7%
Point Blanche
5–6%
Terres Basses
4.5–6%
0%
4%
8%
12%
Estimaciones de Andreu Realty, brutas, antes de gastos e impuestos. Los barrios sin estimación no aparecen.
EL AÑO DE ALQUILER
J
F
M
A
M
J
J
A
S
O
N
D
Temporada alta, dic.–abr.
Temporada de huracanes, 1 jun.–30 nov.
CALCULE EL NETO, NO EL BRUTO
Un condominio de 450 000 $, dos escenarios
BASE
234 NIGHTS · $337
STRESS
180 NIGHTS · $275
Ingresos brutos
$78,858
$49,500
Gastos operativos
−$31,772
−$25,900
Neto antes de financiación e impuestos
$47,086
$23,600
Rentabilidad neta
10.5%
5.2%
Ejemplo didáctico, no una previsión. El escenario base usa la media del mercado del lado holandés: 64 % de ocupación a $337 por noche. Los gastos incluyen nuestra comisión de gestión del 20 % y $16.000 al año de costes fijos. Las cuotas de comunidad, el seguro y los suministros dependen del edificio: pídanos las cifras reales.
EN VENTA
$1,900,000
Villa Del Mar, villa de 4 dormitorios con vistas al mar
PELICAN KEY · LADO HOLANDÉS
EN VENTA
$1,990,000
Villa de 3 dormitorios con dos apartamentos independientes
GUANA BAY · LADO HOLANDÉS
08
VIVIR AQUÍ
La vida en la isla, en la práctica
01
Sanidad
El St. Maarten Medical Center en Cay Hill, donde se está terminando un nuevo hospital general, y el hospital Louis-Constant Fleming en Marigot.
02
Colegios
Colegios privados en inglés en el lado holandés y el sistema público francés hasta el baccalauréat en el lado francés.
03
Desplazarse
Coche para el día a día y una frontera abierta. Los ferris llegan a St Barths en unos 45 minutos y a Anguila en unos 20 desde Marigot.
04
Suministros e internet
GEBE suministra electricidad y agua en el lado holandés, con fibra de TelEm; EDF y la empresa de aguas EEASM dan servicio al lado francés.
05
Náutica
Las marinas de la laguna de Simpson Bay reciben superyates, y la isla es un punto de partida para navegar a St Barths, Anguila y las Islas Vírgenes Británicas.
06
Clima
Cálida todo el año y refrescada por los alisios. La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre.
Comprar un inmueble le da derechos de propiedad, no residencia: planifique la parte migratoria por separado.
COLABORADORES DE CONFIANZA
De la financiación al día de la mudanza, las personas con las que trabajamos
SU SIGUIENTE PASO
¿Listo para mirar la isla en serio?
LA GUÍA DEL COMPRADOR
Todo lo que un comprador extranjero debe saber antes de la primera visita
Gastos, impuestos, normas de propiedad y plazos para ambos lados de la isla, con cada cifra con fuente y fecha. En inglés o en francés.
Gastos de compra en cada lado, con ejemplos prácticos
Datos de alquiler y un modelo de rentabilidad neta
Una lista de verificación de due diligence y una hoja de presupuesto
Gratis. Se envía al instante por correo electrónico.
PREGUNTAS DE LOS COMPRADORES
Respuestas claras
¿Aún tiene dudas? Pregúntenos directamente, en inglés o en francés.
¿Pueden los extranjeros comprar en ambos lados de la isla?
−
Sí. Los compradores extranjeros no necesitan licencia en ninguno de los dos lados. Un notario de derecho civil gestiona la venta en el lado holandés y un notaire en el lado francés, y ambos verifican el origen de los fondos.
¿A cuánto ascienden los gastos de compra?
+
Aprox. 5,5 % del precio en el lado holandés: el impuesto de transmisión del 4 % más los honorarios del notario y del registro. Aprox. 9–10 % en el lado francés (estimación): los derechos de registro del 8 % más los honorarios y gastos del notaire. Use el estimador de arriba y pídanos la cifra exacta para cada propiedad.
Lado holandés o francés: ¿dónde rinde más el alquiler?
+
It depends more on the neighborhood than on the side. Over the last twelve months both sides averaged 64% occupancy, with average nightly rates of $337 on the Dutch side and $491 on the French side (AirDNA). Compare our yield estimates, then ask us for recent comparable rentals.
¿Existe un impuesto anual sobre la propiedad?
+
On the Dutch side, a 0.3% tax exists in law but is not collected in practice. On the French side, yes: the taxe foncière, calculated from the property’s cadastral value.
¿Puedo obtener una hipoteca siendo no residente?
+
Yes. Banks such as RBC, Republic Bank and Windward Islands Bank lend to non-residents on the Dutch side; expect a 20–40% down payment and terms set case by case. Many buyers also borrow against assets in their home country.
¿Comprar una propiedad da derecho a residencia?
+
No. Property gives you ownership rights, not residence. On the Dutch side, permits are issued by Immigration and Border Protection Services; on the French side, EU citizens live freely and others need a long-stay visa for stays beyond three months.
¿Qué ocurre con los huracanes y los seguros?
+
The Atlantic hurricane season runs from 1 June to 30 November. Make sure the policy includes windstorm cover, check the named-storm deductible, and ask about shutters or impact glass, a generator and the building’s storm plan.
FUENTES
Llegadas de pasajeros aéreos y de cruceros 2025: Departamento de Estadística, Gobierno de Sint Maarten (27 de febrero de 2026). Población: STAT Sint Maarten (1 de enero de 2025) e INSEE (population légale 2022). Datos de alquiler de corta estancia: AirDNA, todos los anuncios, doce meses hasta agosto de 2026.
Impuesto de transmisión e impuesto sobre bienes inmuebles en el lado holandés: informe de asistencia técnica del FMI sobre Sint Maarten (21/231). Lado francés: oficina fiscal de la Collectivité de Saint-Martin. Otras islas: Departamento de Tierras y Catastro de Anguila, Visit Turks and Caicos, Harneys (BVI).
Temporada de huracanes: NOAA. Precios por barrio: precios de oferta de las viviendas publicadas en andreurealty.com, actualizados en directo. Rentabilidades: estimaciones de Andreu Realty a partir de alquileres recientes, no garantías. Revisado en septiembre de 2026; la Guía del Comprador recoge cada fuente con su fecha.
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