Administración de propiedades en Sint Maarten y Saint-Martin · Andreu Realty

Usted es el propietario. Nosotros la gestionamos. Esto es lo que cubre la administración de propiedades de Andreu Realty, lo que cuesta y lo que deben los propietarios a cada lado de la isla. Escrito por nuestro equipo en 36 Airport Road, Simpson Bay, con licencia en el lado holandés y en el francés. Actualizado en octubre de 2026.

Sépalo todo. Antes de entregar las llaves.

Qué hace aquí un administrador de propiedades

La isla es pequeña. Aun así, un alquiler necesita a alguien en la puerta en menos de una hora. Nuestra administración cubre seis tareas:

• Alquiler de corta y larga duración: huéspedes por noche o por semana, inquilinos por año.

• Cobro de rentas y depósitos, con los depósitos guardados y devueltos según condiciones escritas.

• Mantenimiento e inspección: reparaciones, limpieza, jardinería y mantenimiento de temporada.

• Informes financieros: un estado mensual de ingresos y de cada gasto.

• Marketing y difusión: fotos, anuncios, precios y respuestas rápidas a las consultas.

• Entradas y salidas, y alguien que contesta el teléfono, de día y de noche.

El aire salino castiga el aire acondicionado, los electrodomésticos y las piezas metálicas. Detectamos las pequeñas averías antes de que le cuesten una reserva. O un compresor nuevo.

Cuánto cuesta

Una tarifa única: 20% de los ingresos por alquiler. El primer mes es gratis. Sin costos iniciales.

La tarifa paga nuestro trabajo, no el funcionamiento de la vivienda. El propietario paga directamente:

• Las cuotas de la comunidad (HOA) de un condominio. En las 29 propiedades que teníamos en venta con cuota mensual publicada el 9 de octubre de 2026, iban de 350 a 1.500 dólares al mes, con una mediana de 700.

• El seguro contra huracanes y su deducible, a menudo un porcentaje del valor asegurado.

• Electricidad, agua, internet y televisión. El aire acondicionado marca la factura eléctrica.

• Limpieza, lavandería, artículos para huéspedes y comisiones de las plataformas en estancias cortas.

• Reparaciones, reposiciones e impuestos.

Una unidad que ingresa menos pero cuesta mucho menos mantener suele dejar más neto. Hacemos los números con usted antes de firmar.

Corta o larga duración: dos trabajos distintos

El alquiler de corta duración es hostelería. Fijamos precios según el calendario (la temporada alta va aproximadamente de mediados de diciembre a abril), recibimos cada llegada, preparamos la vivienda entre huéspedes y respondemos cada reseña. Más ingreso por noche. También más costos.

El alquiler de larga duración es un negocio de arrendador. Seleccionamos inquilinos (identidad, ingresos, referencias), redactamos el contrato, guardamos el depósito e inspeccionamos. La demanda es constante: residentes, profesionales con contrato y estudiantes de la American University of the Caribbean en Cupecoy.

Impuestos y registro, lado a lado

Lado holandés, Sint Maarten. El impuesto sobre el volumen de negocios (turnover tax) es del 5% de los ingresos; los empresarios, también los no residentes, se registran y presentan declaraciones mensuales (Grant Thornton). La tasa de alojamiento (room tax) se aplica a los huéspedes que no están inscritos como residentes de Sint Maarten; los ingresos que ya pagaron room tax están exentos del turnover tax (Gobierno de Sint Maarten, 17 de julio de 2026).

Lado francés, Saint-Martin. Toda vivienda alquilada a visitantes, principal o secundaria, debe declararse primero a la Collectivité de Saint-Martin como alojamiento turístico amueblado. Desde marzo de 2020, la tasa turística fue sustituida por la TGCA, el impuesto general sobre el volumen de negocios del territorio.

Los ingresos por alquiler tributan en ambos lados. Las normas cambian: confirme las tasas vigentes con la Administración Tributaria o un asesor local antes de su primer huésped. Lo dejamos todo listo con usted y su asesor desde la primera reserva.

La temporada de huracanes es parte del trabajo

La temporada va del 1 de junio al 30 de noviembre. Cada vivienda administrada necesita un plan escrito: quién cierra las contraventanas, quién recoge los muebles de exterior, quién revisa la propiedad después de la tormenta, quién le envía fotos y le ayuda con el reclamo al seguro.

Qué debe incluir el contrato de administración

Contrate a quien contrate, deje estos puntos por escrito antes de entregar las llaves:

• La tarifa y sobre qué se calcula: renta bruta o renta después de comisiones de las plataformas.

• Un límite de gasto en reparaciones sin su aprobación, y cómo se atienden las emergencias.

• Estados mensuales con comprobantes, y dónde se guardan rentas y depósitos.

• De quién son las cuentas en las plataformas y las reseñas de huéspedes si se separan.

• Las normas del edificio sobre alquiler de corta duración, revisadas antes de la primera reserva.

• El plazo de preaviso de ambas partes, y la devolución de llaves, códigos y archivos.

¿Compra para alquilar? Empiece por el edificio.

Un administrador solo puede trabajar con la vivienda que usted compra. Primero, las normas del edificio: algunas comunidades limitan las estancias cortas o fijan duraciones mínimas. La ubicación hace el resto. Simpson Bay, Maho y Cupecoy son las zonas más cercanas al aeropuerto, las playas y los restaurantes. Vea los condominios en venta, lea la guía del comprador y pregúntenos cuánto podría generar la unidad.

LO QUE NOS PREGUNTAN LOS PROPIETARIOS

¿Cuánto cuesta la administración de propiedades en Sint Maarten?

En Andreu Realty, el 20% de los ingresos por alquiler, con el primer mes gratis y sin costos iniciales. Cuotas de comunidad, seguro, servicios, limpieza, comisiones de plataformas, reparaciones e impuestos corren por cuenta del propietario.

¿Necesito un administrador local si vivo en el extranjero?

Alguien en la isla tiene que ocuparse de huéspedes o inquilinos, reparaciones y preparación ante tormentas. Puede formar su propio equipo local o contratar un administrador. En ambos casos, acuerde por escrito las tareas y los límites de gasto.

¿Tengo que registrar un alquiler vacacional?

En el lado francés, todo alojamiento turístico amueblado debe declararse primero a la Collectivité de Saint-Martin. En el lado holandés, cuente con el registro del turnover tax y la room tax sobre huéspedes no residentes. Confírmelo con la Administración Tributaria o un asesor.

¿Se puede alquilar cualquier condominio por corta duración?

No. Algunas comunidades limitan las estancias cortas o fijan duraciones mínimas. Lea el reglamento antes de comprar y antes de la primera reserva.

¿Administran viviendas en ambos lados de la isla?

Sí. Andreu Realty tiene licencia en el lado holandés y en el francés, y trabaja desde su oficina en 36 Airport Road, Simpson Bay. Llame al +1 721 550-0150 (lado holandés) o al +590 690 08-2220 (lado francés, WhatsApp).

LA GUÍA COMPLETA DEL PROPIETARIO

Fuentes: Grant Thornton, guía de impuestos indirectos, Sint Maarten; Gobierno de Sint Maarten, comunicado de la Administración Tributaria sobre la room tax, 17 de julio de 2026; Collectivité de Saint-Martin, declaración de alojamiento turístico amueblado; Outremers360, 6 de marzo de 2020. Cuotas de comunidad: anuncios de Andreu Realty, 9 de octubre de 2026.