Administración de propiedades en Sint Maarten y St Martin: qué incluye y cuánto cuesta (2026)
Actualizado: 12 oct
En pocas palabras: en Sint Maarten y Saint-Martin, el administrador de propiedades es la persona en la isla que encuentra a sus huéspedes o inquilinos, cobra la renta, mantiene la propiedad en orden y le envía cada mes un estado de cuenta claro. En Andreu Realty cuesta el 20 % de los ingresos por alquiler. Esta guía explica qué incluye el servicio, qué sigue pagando usted, los impuestos y registros de cada lado y qué debe decir el contrato.
Administramos alquileres y vendemos propiedades desde nuestra oficina en 36 Airport Road, Simpson Bay, con licencia en el lado holandés y en el lado francés. Todo lo que sigue viene de ese trabajo o de las fuentes citadas al final.
Qué hace un administrador de propiedades en la isla
La isla es pequeña, pero un alquiler necesita a alguien que pueda llegar a la puerta en menos de una hora. Nuestro servicio de administración de propiedades cubre seis tareas:
Alquiler de corta y larga estancia: huéspedes por noche o por semana, inquilinos por año.
Cobro de rentas y depósitos, guardados y devueltos según condiciones escritas.
Mantenimiento e inspección: reparaciones, limpieza, jardín y mantenimiento de temporada.
Informes financieros: un estado mensual de ingresos y de cada gasto.
Marketing y distribución: fotos, anuncios, precios y respuestas rápidas.
Entradas y salidas, y alguien que contesta el teléfono, de día y de noche.
El aire salino desgasta los aires acondicionados, los electrodomésticos y las piezas metálicas. Un buen administrador detecta las fallas pequeñas antes de que cuesten una reserva o un compresor nuevo.
Cuánto cuesta
Nuestra comisión es el 20 % de los ingresos por alquiler, y el primer mes de administración es gratis. Sin costos por adelantado. La comisión no incluye los gastos de la propiedad en sí. Prevea por separado:
Las cuotas de condominio. En las 29 propiedades que teníamos en venta con cuota mensual publicada al 9 de octubre de 2026, iban de 350 $ a 1.500 $ al mes, mediana 700 $. Nuestra guía de cuotas de condominio las detalla edificio por edificio.
El seguro contra huracanes y su deducible, que suele ser un porcentaje del valor asegurado.
Electricidad, agua, internet y televisión. El aire acondicionado es lo que más pesa en la factura.
Limpieza, lavandería y artículos para huéspedes en estancias cortas; comisiones de las plataformas.
Reparaciones, reemplazos y los impuestos que se describen abajo.
Una unidad que ingresa menos pero cuesta mucho menos mantener suele dejar más neto. Pida al vendedor estados de cuenta reales antes de comprar; haremos los números con usted.
Corta o larga estancia: dos trabajos distintos
El alquiler de corta estancia es un negocio de hospitalidad. El administrador fija precios según el calendario (la temporada alta va aproximadamente de mediados de diciembre a abril), recibe cada llegada, prepara la unidad entre huéspedes y responde las reseñas. El ingreso por noche es mayor; los costos y el trabajo también.
El alquiler de larga estancia es un negocio de arrendador. El administrador evalúa a los inquilinos (identidad, ingresos, referencias), redacta el contrato, guarda el depósito e inspecciona. La isla tiene una demanda estable de larga estancia: residentes, profesionales con contrato y estudiantes de la American University of the Caribbean en Cupecoy. Nuestra guía del mercado de alquiler compara ambos modelos, y Maximizar la rentabilidad del alquiler muestra dónde se gana o se pierde el dinero.
Impuestos y registro en cada lado
Aquí es donde los propietarios se equivocan con más frecuencia. El administrador debe organizarlo con usted y su asesor fiscal desde la primera reserva.
Lado holandés (Sint Maarten). El impuesto sobre el volumen de negocios es del 5 % de los ingresos, y quienes califican como empresarios deben registrarse y presentar declaraciones mensuales, incluidos los no residentes (Grant Thornton). La room tax se aplica a las estancias en hoteles, pensiones, apartamentos y casas de personas no inscritas en el registro civil de Sint Maarten; los residentes están exentos con prueba de residencia (Gobierno de Sint Maarten, 17 de julio de 2026). Los ingresos que ya pagaron room tax están exentos del impuesto sobre el volumen de negocios.
Lado francés (Saint-Martin). Quien alquile una vivienda con fines económicos, sea residencia principal o secundaria, debe declararla primero a la Collectivité de Saint-Martin como alojamiento turístico amueblado (Collectivité de Saint-Martin). Desde marzo de 2020, la tasa turística fue sustituida por la TGCA, el impuesto general sobre el volumen de negocios del territorio (Outremers360).
Los ingresos por alquiler tributan en ambos lados. Las tasas y las reglas cambian: confírmelas con la administración tributaria o un asesor local antes de su primer huésped.
La temporada de huracanes es parte del trabajo
La temporada va del 1 de junio al 30 de noviembre. Su administrador debe tener un plan por escrito: quién cierra las contraventanas, quién guarda los muebles de exterior, quién revisa la propiedad después de la tormenta y quién le envía fotos y le ayuda con el reclamo al seguro. Nuestra guía de la temporada de huracanes tiene la lista completa.
Qué debe decir el contrato de administración
Contrate a quien contrate, ponga por escrito estos puntos antes de entregar las llaves:
La comisión y sobre qué se calcula: renta bruta, o renta después de comisiones de las plataformas.
Un límite de gasto en reparaciones sin su aprobación, y cómo se manejan las emergencias.
Estados mensuales con comprobantes, y la cuenta donde se guardan rentas y depósitos.
A quién pertenecen las cuentas en las plataformas y las reseñas si terminan la relación.
Las reglas del edificio sobre alquiler de corta estancia, revisadas antes de la primera reserva.
El preaviso de ambas partes y la entrega de llaves, códigos y archivos.
Comprar pensando en alquilar
El administrador solo puede trabajar con la unidad que usted compre. Las reglas del edificio van primero: algunas asociaciones limitan las estancias cortas o fijan mínimos. La ubicación hace el resto, con Simpson Bay, Maho y Cupecoy cerca del aeropuerto, las playas y los restaurantes. Cinco condominios totalmente amueblados en el mercado al 10 de octubre de 2026:
The Hills Residence, 1 habitación lista para entrar, Simpson Bay: 350.000 $.
La Terrasse, 1 habitación junto a la piscina, Maho Village: 285.000 $.
Fourteen Mullet Bay, 1 habitación con vista al mar, Cupecoy: 650.000 $.
Cupecoy Beach Club, 2 habitaciones con vista al jardín: 650.000 $.
Aqualina, 2 habitaciones frente a la playa, Simpson Bay: 1.100.000 $.
Vea todas las unidades en nuestros condominios en venta en Sint Maarten, y lea la guía del comprador para la compra en sí.
¿Compra una segunda residencia que también usará usted? Nuestra guía de casas vacacionales en venta en St Maarten explica dónde buscan los compradores, condominio o villa, y cuánto cuesta ser propietario desde el extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la administración de propiedades en Sint Maarten?
En Andreu Realty, el 20 % de los ingresos por alquiler, con el primer mes gratis. Cuotas de condominio, seguro, servicios, limpieza, comisiones de plataformas, reparaciones e impuestos corren por cuenta del propietario.
¿Necesito un administrador local si vivo en el extranjero?
Alguien en la isla tiene que atender a huéspedes o inquilinos, las reparaciones y la preparación para huracanes. Puede formar su propio equipo local o contratar un administrador; en ambos casos, ponga por escrito las tareas y los límites de gasto.
¿Tengo que registrar mi alquiler vacacional?
En el lado francés, todo alojamiento turístico amueblado debe declararse primero a la Collectivité de Saint-Martin. En el lado holandés, prevea el registro del impuesto sobre el volumen de negocios y la room tax sobre huéspedes no residentes. Confírmelo con la administración tributaria o un asesor.
¿Se puede alquilar cualquier condominio por estancias cortas?
No. Algunas asociaciones limitan las estancias cortas o fijan duraciones mínimas. Lea el reglamento antes de comprar y antes de la primera reserva.
¿Qué hace un administrador en temporada de huracanes?
Asegura la propiedad cuando se anuncia una tormenta (contraventanas, muebles de exterior), la revisa después, le envía fotos y le ayuda con el reclamo al seguro. La temporada va del 1 de junio al 30 de noviembre.
¿Piensa en entregar las llaves? Cuéntenos sobre su propiedad en nuestra página de administración de propiedades, o llame al +1 721 550-0150.
Fuentes: Grant Thornton, guía de impuestos indirectos, Sint Maarten; Gobierno de Sint Maarten, comunicado de la administración tributaria sobre la room tax, 17 de julio de 2026; Collectivité de Saint-Martin, declaración de alojamiento turístico amueblado; Outremers360, 6 de marzo de 2020. Precios y cuotas: anuncios de Andreu Realty, 9 y 10 de octubre de 2026.
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