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LA GUÍA DE LA ISLA · ACTUALIZADA EN SEPTIEMBRE DE 2026
Sint Maarten
& Saint-Martin
Dos naciones, trece barrios, una isla extraordinaria. La guía de Andreu Realty para ser propietario aquí: las direcciones que importan, cómo funciona cada lado de la frontera y el criterio que distingue una buena compra de una excelente.
87 km²
Una isla compartida por dos naciones
~74,000
Residentes en ambos lados: 42 449 holandeses, 31 496 franceses
855,994
Pasajeros aéreos llegados a SXM en 2025
1.6M
Visitantes de crucero en 2025, un 16 % más que en 2024
13
Ciudades de EE. UU. con vuelos directos a SXM
64%
Ocupación del alquiler de corta estancia, últimos 12 meses
Fuentes: Departamento de Estadística de Sint Maarten (2025), INSEE, horarios de aerolíneas, AirDNA (12 meses hasta agosto de 2026). Lista completa al final de la guía.
01
LA ISLA
Dos países, una isla, el cruce de caminos del Caribe
Con 87 km², Saint Martin es la isla habitada más pequeña del mundo compartida por dos naciones. Francia y los Países Bajos la dividen desde el Tratado de Concordia de 1648, y la frontera entre Sint Maarten y Saint-Martin ha permanecido abierta desde entonces: se cruza sin darse cuenta, camino de la cena.
01 · ACCESO
Vuelos directos desde 13 ciudades de EE. UU., además de Toronto, Montreal, París y Ámsterdam. St. Barths y Anguila están a un vuelo corto o un trayecto en ferry, y los propietarios vienen a pasar un fin de semana largo.
02 · DOS MERCADOS, UNA ISLA
Compre en dólares estadounidenses bajo derecho civil holandés, o en euros dentro de la Unión Europea, a pocos minutos de distancia.
03 · DEMANDA DE ALQUILER
855 994 pasajeros aéreos y 1,6 millones de visitantes de crucero en 2025 mantienen villas y condominios reservados, con temporada alta de diciembre a abril.
04 · UNA ISLA RECONSTRUIDA
Desde el huracán Irma en 2017 la isla se ha reconstruido: en noviembre de 2024 se inauguró una nueva terminal del aeropuerto y se está terminando un nuevo hospital general.
MAHO BEACH · LADO HOLANDÉS
ORIENT BAY · LADO FRANCÉS
GRAND CASE · LADO FRANCÉS
POINT BLANCHE · LADO HOLANDÉS
02
EL MERCADO
El lugar de SXM en el mercado caribeño
El mismo mar, reglas muy distintas. Cómo se compara la isla con sus vecinas en lo que decide una compra.
TARIFA MEDIA POR NOCHE
$337–$491
Lado holandés / lado francés
OCUPACIÓN DE ALQUILER
64%
Ambos lados de la isla
INGRESOS POR PROPIEDAD
$64K–$86K
Al año, holandés / francés
AirDNA, todos los alquileres de corta estancia, 12 meses hasta agosto de 2026
Sint Maarten
(lado holandés)
Saint-Martin
(lado francés)
St Barths
Anguila
Turcas y Caicos
Islas Vírgenes Británicas
MONEDA
US$ en la práctica (florín caribeño)
Euro
Euro
EC$, US$ de uso generalizado
US$
US$
LICENCIA PARA COMPRADORES EXTRANJEROS
No
No
No
Sí: Alien Land Holding Licence
No
Sí: Non-Belongers Land Holding Licence
IMPUESTO DE TRANSMISIÓN PARA UN COMPRADOR EXTRANJERO
4%
8%
5%
5 % + 12,5 % de licencia
0–10 % según el valor
12%
IMPUESTO ANUAL SOBRE LA PROPIEDAD
Ninguno recaudado en la práctica
Taxe foncière
Ninguno
0,375 % del valor catastral
None
Alrededor del 1,5 % del valor locativo catastral, más el impuesto sobre el suelo
CIUDADES DE EE. UU. CON VUELOS DIRECTOS
13
Mismo aeropuerto (SXM)
Ninguna; vuele vía SXM
4
15+
1 (Miami)
Los honorarios notariales y legales se suman en todos los casos. Turcas y Caicos: tarifa de Providenciales, 10 % a partir de 500 000 US$. Anguila: 5 % de impuesto de timbre más el 12,5 % de la Alien Land Holding Licence. Comprobado en septiembre de 2026; fuentes al final de la guía.
03
MAPA
Encuentre su rincón de la isla
Trece barrios, diez en el lado holandés y tres en el francés. Señale un punto para compararlos.
● LADO HOLANDÉS ● LADO FRANCÉS ‑ ‑ ‑ FRONTERA (ABIERTA) ◆ POBLACIONES & AEROPUERTOS
Precios: el precio de salida más bajo entre las viviendas publicadas en nuestra web, actualizado en directo. Rentabilidades: estimaciones de Andreu Realty a partir de alquileres recientes, no son garantías. Datos del mapa © colaboradores de OpenStreetMap.
04
LOS 13 BARRIOS
Compare antes de venir
ORDENAR POR
Prices: the lowest asking price among the homes listed on our website, updated live. Yields: Andreu Realty estimates from recent rentals, not guarantees. “Est. yield —” means we do not publish an estimate yet.
DUTCH SIDE · 34 KM²
Sint Maarten
US dollars, Dutch-Caribbean law, the airport and the marinas.
FRENCH SIDE · 53 KM²
Saint-Martin
Euros, French law, quieter bays and the island’s restaurant capital.
05
VS
LADO HOLANDÉS FRENTE A LADO FRANCÉS
La misma isla. Dos formas de ser propietario.
SINT MAARTEN · LADO HOLANDÉS
SAINT-MARTIN · LADO FRANCÉS
A country within the Kingdom of the Netherlands
STATUS
A French overseas collectivity, part of the European Union
Caribbean guilder, pegged at Cg 1.79 = US$1; property is priced and paid in US dollars
CURRENCY
Euro
English and Dutch
LANGUAGES
French; English widely spoken
A civil-law notary, who holds the deposit, checks title and registers the deed at the Kadaster
WHO HANDLES THE SALE
A notaire, who prepares the final deed (acte authentique) and registers it
4%
BUYER’S TRANSFER TAX
8% registration duty
About 5–6% of the price
TYPICAL TOTAL CLOSING COSTS
About 9–10% of the price (estimate)
Freehold; long lease (erfpacht) on government or private land; apartment rights for condos
OWNERSHIP
Full ownership; copropriété for condos; the 50 pas géométriques coastal strip is State land
None collected in practice (a 0.3% tax exists in law but is not enforced)
ANNUAL PROPERTY TAX
Taxe foncière, based on the property’s cadastral value
Reported on the owner’s income tax return; 65% of third-party rent is taxable
RENTAL INCOME
Taxed in Saint-Martin whatever your residence; 4% TGCA on seasonal rentals
Allowed; check the building’s rules and register for guest and turnover taxes
SHORT-TERM RENTALS
Declare to the Collectivité first; a main residence can be rented up to 120 days a year
None on a private sale
CAPITAL GAINS ON RESALE
Taxed under Saint-Martin’s own code, with reductions for each year held
Four to eight weeks is typical
TIME TO CLOSE
Often around three months from compromis to deed
Sources and dates are in the Buyer’s Guide. Rules and rates change: confirm the current position with the notary before you sign.
06
COMPRAR
Cómo se desarrolla una compra, paso a paso
1
Encargo y selección
Define what the property must do: personal use, rental income or both. We shortlist neighborhoods and run the numbers.
2
Oferta
A written offer sets the price, your conditions (financing, inspection) and the deadlines.
3
Contrato de compra y depósito
Once terms are agreed, both parties sign. The buyer pays a deposit, typically 10%, into the notary’s escrow account.
4
Comprobaciones
The notary checks title, liens and mortgages at the Kadaster (land registry) and, on long-lease land, the lease term and annual fee. Your inspection and financing run in parallel.
5
Firma ante notario
The deed of transfer is signed, in person or by power of attorney. The balance, the 4% transfer tax and the fees are paid, and the deed is registered.
6
Llaves y puesta en marcha
Insurance from day one, utilities in your name and, if you rent, management and tax registration.
CLOSING COST ESTIMATOR
¿Cuánto costará además del precio?
PRECIO DE COMPRA
$1,000,000
Transfer tax (4%)
$40,000
Notary and registration (about 1–2%)
$10,000–$20,000
Mortgage deed, if financed
Quoted by the notary
Estimated total
$50,000–$60,000
Planning estimate for the Dutch side. The notary gives the exact figure for each property.
07
INVERTIR
Qué dicen los números
We start with the return, not the view, and we plan the exit before you buy: who buys next, at what price and how long resale can take.
ESTIMATED GROSS RENTAL YIELD BY NEIGHBORHOOD
Maho
8–10%
Simpson Bay
7–9%
Cupecoy
6–9%
Pelican Key
6–8%
Cole Bay
6.5–7%
Indigo Bay
5–7%
Point Blanche
5–6%
Terres Basses
4.5–6%
0%
4%
8%
12%
Andreu Realty estimates, gross, before costs and tax. Neighborhoods without an estimate are left out.
THE RENTAL YEAR
J
F
M
A
M
J
J
A
S
O
N
D
High season, Dec–Apr
Hurricane season, 1 Jun–30 Nov
CALCULE EL NETO, NO EL BRUTO
Un condominio de $450,000, dos escenarios
BASE
234 NIGHTS · $337
STRESS
180 NIGHTS · $275
Gross revenue
$78,858
$49,500
Operating costs
−$31,772
−$25,900
Net before financing and tax
$47,086
$23,600
Net yield
10.5%
5.2%
Teaching example, not a forecast. The base case uses the Dutch-side market average: 64% occupancy at $337 a night. Costs include our 20% management fee and $16,000 a year of fixed costs. Association fees, insurance and utilities depend on the building: ask us for the actual figures.
08
VIVIR AQUÍ
La vida en la isla, en la práctica
01
Sanidad
St. Maarten Medical Center in Cay Hill, where a new general hospital is being completed, and the Louis-Constant Fleming hospital in Marigot.
02
Colegios
English-language private schools on the Dutch side, and the French public system through to the baccalauréat on the French side.
03
Desplazarse
A car for daily life and an open border. Ferries reach St Barths in about 45 minutes and Anguilla in about 20 from Marigot.
04
Suministros e internet
GEBE supplies power and water on the Dutch side, with TelEm fibre; EDF and the EEASM water utility serve the French side.
05
Náutica
Simpson Bay Lagoon’s marinas welcome superyachts, and the island is a hub for sailing to St Barths, Anguilla and the BVI.
06
Clima
Warm all year and cooled by the trade winds. The Atlantic hurricane season runs from 1 June to 30 November.
Buying property gives you property rights, not residence: plan the immigration side separately.
COLABORADORES DE CONFIANZA
De la financiación al día de la mudanza, las personas con las que trabajamos
SU SIGUIENTE PASO
¿Listo para mirar la isla en serio?
THE BUYER’S GUIDE
Todo lo que un comprador extranjero debe saber antes de la primera visita
Costs, taxes, ownership rules and timelines for both sides of the island, with every figure sourced and dated. In English or French.
Closing costs on each side, with worked examples
Rental data and a net-yield model
A due-diligence checklist and a budget sheet
Free. Sent instantly by email.
¿Pueden los extranjeros comprar en ambos lados de la isla?
−
Yes. Foreign buyers need no licence on either side. A civil-law notary handles the sale on the Dutch side, a notaire on the French side, and both check where the funds come from.
¿A cuánto ascienden los gastos de compra?
+
About 5–6% of the price on the Dutch side: the 4% transfer tax plus notary and registration fees. About 9–10% on the French side (estimate): the 8% registration duty plus the notaire’s fees and disbursements. Use the estimator above, then ask us for the exact figure on a property.
Lado holandés o francés: ¿dónde rinde más el alquiler?
+
It depends more on the neighborhood than on the side. Over the last twelve months both sides averaged 64% occupancy, with average nightly rates of $337 on the Dutch side and $491 on the French side (AirDNA). Compare our yield estimates, then ask us for recent comparable rentals.
¿Existe un impuesto anual sobre la propiedad?
+
On the Dutch side, a 0.3% tax exists in law but is not collected in practice. On the French side, yes: the taxe foncière, calculated from the property’s cadastral value.
¿Puedo obtener una hipoteca siendo no residente?
+
Yes. Banks such as RBC, Republic Bank and Windward Islands Bank lend to non-residents on the Dutch side; expect a 20–40% down payment and terms set case by case. Many buyers also borrow against assets in their home country.
¿Comprar una propiedad da derecho a residencia?
+
No. Property gives you ownership rights, not residence. On the Dutch side, permits are issued by Immigration and Border Protection Services; on the French side, EU citizens live freely and others need a long-stay visa for stays beyond three months.
¿Qué ocurre con los huracanes y los seguros?
+
The Atlantic hurricane season runs from 1 June to 30 November. Make sure the policy includes windstorm cover, check the named-storm deductible, and ask about shutters or impact glass, a generator and the building’s storm plan.
SOURCES
Air passenger and cruise arrivals 2025: Department of Statistics, Government of Sint Maarten (27 February 2026). Population: STAT Sint Maarten (1 January 2025) and INSEE (population légale 2022). Short-term rental data: AirDNA, all listings, twelve months to August 2026.
Transfer tax and property tax on the Dutch side: IMF Technical Assistance Report on Sint Maarten (21/231). French side: tax office of the Collectivité de Saint-Martin. Other islands: Anguilla Department of Lands and Survey, Visit Turks and Caicos, Harneys (BVI).
Hurricane season: NOAA. Neighborhood prices: asking prices of the homes listed on andreurealty.com, updated live. Yields: Andreu Realty estimates from recent rentals, not guarantees. Checked September 2026; the Buyer’s Guide lists every source with its date.
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