Comunidades cerradas en Sint Maarten: dónde comprar, qué obtiene y cuánto cuesta

"Comunidad cerrada" es una de las primeras cosas que nos preguntan los compradores, y con razón. En una isla donde la mayoría de los propietarios están fuera parte del año, un portón, un guardia y una administración son lo que hace fácil tener una segunda residencia. Así funcionan las comunidades cerradas en Sint Maarten, en cuáles estamos vendiendo ahora mismo y cuánto cuestan. Inventario y precios tomados de las propiedades de Andreu Realty al 5 de octubre de 2026.

La mayor parte de lo que vendemos está en comunidad cerrada. Más de 50 de nuestras 63 propiedades activas están en una residencia con acceso controlado o seguridad 24 horas. No es un nicho de lujo aquí: es la forma normal de construir condominios y muchas villas en el lado holandés de la isla.

Qué significa "comunidad cerrada" en Sint Maarten

Existen tres tipos de residencias cerradas en la isla, y las cuotas, las reglas y el ambiente cambian en cada una:

• La residencia de condominios cerrada. Uno o varios edificios, una barrera en la entrada, una caseta de vigilancia o cámaras, piscina común y, a menudo, estacionamiento subterráneo y generador de respaldo. La cuota mensual cubre la seguridad, la piscina, los jardines y el seguro del edificio. La mayoría de nuestros condominios son de este tipo.

• La comunidad con marina o tipo resort. Un conjunto más amplio con su propia marina, canchas de tenis, gimnasio y a veces un club de playa. Porto Cupecoy es el ejemplo más claro.

• El conjunto de villas cerrado. Una vía privada tras un portón con villas individuales, cada una con su piscina. Red Pond Estates y las Infinity Villas de Indigo Bay son las que ofrecemos actualmente.

Dónde están las comunidades cerradas, con lo que está en venta hoy

Cupecoy. La mayor concentración de residencias cerradas de la isla, junto al campo de golf y la frontera francesa. Porto Cupecoy (marina, tenis, gimnasio, seguridad 24/7 con portón, estacionamiento subterráneo, persianas antihuracanes, generador): nuestras propiedades van desde US$595.000 por un apartamento de una habitación con vista a la marina hasta US$1.399.000 por un penthouse de un solo nivel con piscina privada; los amarres empiezan en US$180.000. Cupecoy Beach Club (acceso privado a la playa, piscina, gimnasio, seguridad 24 horas): dos habitaciones entre US$625.000 y US$650.000, tres habitaciones a US$1.200.000. Fourteen Mullet Bay: una habitación a US$650.000. Ocean Blue Residence: desde US$380.076 hasta US$1.190.272 por el penthouse. Y Villa Shiaou, una finca de ocho habitaciones tras su propio portón, a US$3.750.000. Vea la guía del barrio de Cupecoy.

Maho. Aquamarina (gimnasio, marina, seguridad 24/7): una villa con jardín privado a US$1.495.000 y un penthouse de cuatro habitaciones a US$2.950.000. Blue Marine Residence: dos habitaciones a US$490.000, con una de las piscinas más grandes de la zona, jacuzzi, gimnasio y estacionamiento subterráneo. La Terrasse en Royal Islander Club: una habitación junto a la piscina a US$285.000, con seguridad 24/7. Vea Maho.

Simpson Bay y Cole Bay. The Hills Residence (piscina en la azotea, gimnasio, conserjería, seguridad 24/7): una habitación a US$350.000 y un nuevo de tres habitaciones a US$695.000. Simpson Bay Yacht Club (piscina, tenis, seguridad 24/7, lado de la laguna): una habitación a US$375.000. Vea Simpson Bay y Cole Bay.

Pelican Key. Concord Residences (cerrada, seguridad 24/7, terraza con piscina, gimnasio): un estudio a US$340.000, dos habitaciones a US$650.000 y un penthouse a US$1.100.000. Vea Pelican Key.

Indigo Bay. Infinity Villas by Elie Saab, comunidad cerrada con piscinas infinitas y acceso a la playa: villas Frontline de cuatro habitaciones desde US$3.250.000 y villas Highline de cinco habitaciones a US$3.708.000. Vea Indigo Bay.

Red Pond, Point Blanche, Oyster Pond, Cay Hill. Una villa de cuatro habitaciones con piscina de agua salada en Red Pond Estates, US$1.490.000. Vivid Residences en Point Blanche: dos habitaciones a US$458.800. Princess Heights en Oyster Pond: una habitación a US$299.000. Condominios nuevos de tres habitaciones en comunidad cerrada en Cay Hill, US$725.000, con ascensor, generador y seguridad 24/7.

Lado francés. Lotus, un desarrollo nuevo en comunidad cerrada en Grand Case: villas de tres habitaciones con piscina privada desde US$920.000.

Lo que cuesta más allá del precio

• Cuotas mensuales. Toda residencia cerrada cobra una cuota mensual por seguridad, piscina, jardines y seguro. El monto depende de las instalaciones; le damos la cifra exacta de cada propiedad antes de la visita.

• Costos de cierre. En el lado holandés, los costos de cierre del comprador rondan el 5,5 % del precio (impuesto de transferencia y notario) y una compra suele cerrarse en 30 a 60 días. En el lado francés la compra pasa por un notario francés con honorarios más altos. Detalles en nuestras preguntas frecuentes sobre bienes raíces en Sint Maarten.

• Seguro y reservas. Pida el certificado de seguro de la residencia y el saldo del fondo de reserva. Una residencia bien administrada tiene ambos a mano.

Ingresos por alquiler en una residencia cerrada

Las residencias cerradas con piscina y seguridad son lo que reservan los huéspedes de corta estancia y por lo que los inquilinos de larga duración pagan más. También son las propiedades más fáciles de tener desde el extranjero: el portón controla el acceso, la administración se ocupa del edificio y un gestor se ocupa de los huéspedes. El servicio de administración de alquileres de Andreu Realty se encarga del marketing, las llegadas, la limpieza y los informes por una comisión del 20 %, para que un propietario en Montreal o París vea los ingresos sin el trabajo.

Qué revisar antes de comprar

• El estado de cuotas de los últimos dos años y el fondo de reserva.

• Generador de respaldo, persianas antihuracanes y antigüedad del techo: lo que importa después de una tormenta.

• Las reglas de alquiler: algunas residencias limitan el alquiler de corta estancia, otras están hechas para él.

• Quién administra el portón: la asociación de propietarios o el promotor, y el plan de entrega en un desarrollo nuevo.

• Estacionamiento, ascensor y bodega, que deciden cómo se alquila y se revende un condominio.

Preguntas que nos hacen

¿Pueden los extranjeros comprar en una comunidad cerrada en Sint Maarten? Sí. Los extranjeros compran libremente tanto en el lado holandés como en el francés, en residencias cerradas o en cualquier otro lugar.

¿Cuál es el condominio en comunidad cerrada más barato que tienen? Al 5 de octubre de 2026, la unidad de una habitación junto a la piscina en La Terrasse (Maho Village) a US$285.000 y la de una habitación en Princess Heights, Oyster Pond, a US$299.000.

¿Qué comunidad cerrada tiene marina? Porto Cupecoy tiene su propia marina con amarres en venta; Simpson Bay Yacht Club está sobre la laguna con vistas a la marina.

¿Se permite el alquiler de corta estancia? Depende del reglamento de la residencia. Revisamos las reglas de cada propiedad antes de que haga una oferta.

Vea todos los condominios en venta en Sint Maarten y las villas en venta en Sint Maarten, lea la guía del comprador o contacte a Andreu Realty y díganos qué comunidad cerrada tiene en mente.

Precios y disponibilidad al 5 de octubre de 2026 según las propiedades de Andreu Realty; cambian a medida que se venden.