Cómo vender su propiedad en Sint Maarten rápido y al precio correcto

Las propiedades que se venden rápido en Sint Maarten tienen tres cosas en común: un precio basado en lo que realmente se pagó por propiedades comparables, la documentación lista antes de la primera visita y una buena presentación en internet desde el primer día. Si acierta en esas tres, el resto de la venta es sobre todo logística.

La mayoría de los compradores no está en la isla cuando encuentra su anuncio. Lo comparan con decenas de otros desde casa y luego vuelan para ver una lista corta. Todo lo que sigue sirve para entrar en esa lista y después facilitar el cierre.

Un precio basado en ventas, no en esperanzas

El error más caro es salir con un precio demasiado alto. Un anuncio recibe la mayor parte de la atención en sus primeras semanas. Si el precio no es el correcto entonces, los compradores lo notan, pasan de largo y solo vuelven cuando empiezan las rebajas. Para entonces el anuncio parece viejo y la negociación empieza en desventaja.

Una valoración útil considera:

• Ventas comparables recientes, no precios de oferta. Lo que se vendió en el mismo edificio, o en la misma zona de Simpson Bay, Cupecoy o Pelican Key, en el último año o dos.

• Estado y acabados. Una unidad renovada y una original en el mismo edificio son productos distintos.

• Vista, acceso a la playa y orientación. En un mercado frente al mar pesan más que un dormitorio extra.

• Historial de alquiler. En condominios de Maho, Simpson Bay o Cupecoy, los ingresos documentados por reservas son un argumento de venta en sí mismos.

• La competencia actual. Cuántas propiedades similares están a la venta ahora y a qué precio.

Entregamos a los vendedores una valoración por escrito basada en estos criterios, y puede ver nuestras operaciones cerradas en propiedades vendidas.

Cómo vender su propiedad en Sint Maarten más rápido: la documentación lista

Los compradores internacionales hacen muchas preguntas antes de comprometerse, y cada una sin respuesta añade una semana. Prepare esto antes de publicar:

• La escritura de su compra y los datos de cualquier hipoteca que el notario deba cancelar.

• En condominios: el reglamento de la comunidad, los últimos estados financieros, las actas de las reuniones y la cuota mensual. Los compradores leen las actas para detectar derramas futuras.

• En el lado holandés, si el terreno es de pleno dominio o en arrendamiento a largo plazo (erfpacht), con el plazo restante y el canon anual.

• Un levantamiento topográfico para villas y terrenos.

• Doce meses de facturas de servicios, la póliza de seguro y el deducible por huracán.

• El historial de reservas y los ingresos brutos por alquiler, si la propiedad se alquila.

• Permisos y registros de cualquier obra hecha desde su compra, sobre todo después de Irma.

En el lado francés, el notario le indicará qué informes técnicos y documentos se necesitan para el compromis de vente. Pregunte pronto, porque algunos tardan.

La presentación: el anuncio es la primera visita

Por las fotos decide el comprador si pide más información. Algunas cosas siempre marcan la diferencia:

• Primero, las reparaciones. Manchas de óxido, una piscina descuidada, un aire acondicionado que gotea: pequeñas señales de abandono hacen dudar de lo que no se ve.

• Despejar y neutralizar. Retire objetos personales y muebles sobrantes. Deje que la terraza y la vista hablen.

• Fotografía profesional, dron y vídeo. Las tomas aéreas muestran lo que un anuncio no puede: la distancia a la playa, la marina o el aeropuerto.

• Planos. Los compradores a distancia los usan para decidir si la distribución les sirve.

• Exteriores cuidados. Con este clima se vive en la terraza. Muéstrela así.

Un buen lanzamiento y después constancia

Salga al mercado con el precio, las fotos y la documentación completos. Un lanzamiento a medias desperdicia las semanas de mayor interés. Después, asegúrese de llegar más allá de la isla: muchos de los compradores que conocemos vienen de Norteamérica y Europa, y buscan en internet mucho antes de llamar. Un anuncio en inglés y francés que responda de entrada a las preguntas obvias ahorra tiempo a todos.

El momento ayuda un poco. La temporada alta trae más visitantes, y algunos se convierten en compradores durante su estancia. Pero una propiedad con buen precio se vende en cualquier mes.

Si prefiere alquilar mientras decide, nuestro equipo de gestión de alquileres puede mantenerla generando ingresos.

De la oferta al cierre

En el lado holandés, una vez aceptada la oferta, vendedor y comprador firman un contrato de compraventa y el depósito del comprador, normalmente del 10 %, va a la cuenta de garantía del notario. El notario verifica el título, gestiona la cancelación de cualquier hipoteca y registra la transmisión en el Kadaster. Usted cobra desde la cuenta de garantía después de la transmisión. El comprador paga el impuesto de transmisión del 4 %.

En el lado francés, la venta la lleva un notario: compromis de vente con el depósito del comprador, condiciones como la financiación y luego la escritura definitiva. Allí la plusvalía puede tributar, según los años de tenencia y su residencia.

Al comparar ofertas, mire más allá de la cifra. Una oferta al contado algo más baja con un cierre corto puede valer más que una más alta que depende de financiación.

Preguntas que nos hacen

¿Cuánto se tarda en vender una propiedad en Sint Maarten? Depende del precio, del tipo de propiedad y de la temporada. Un condominio bien valorado en un edificio buscado se vende antes que una villa grande. Aceptada la oferta, el cierre suele tardar de cuatro a ocho semanas en el lado holandés.

¿Pago impuestos al vender? En el lado holandés, los particulares en general no tributan por la plusvalía de la venta de una vivienda privada, pero confirme su situación, incluidas las normas de su país de residencia. En el lado francés puede aplicarse un impuesto sobre la plusvalía.

¿Puedo vender mientras la propiedad está alquilada? Sí. Comparta el calendario de reservas con los compradores y acuerden cómo se gestionan las reservas existentes al cierre.

¿Conviene renovar antes de vender? Arregle lo que se vea descuidado. Las grandes reformas rara vez se recuperan antes de una venta.

Vendemos en ambos lados de la isla. Si quiere saber por cuánto se vendería hoy su propiedad, pídanos una valoración.