Comprar propiedad en Saint-Martin, lado francés: cómo funciona de verdad

Sí, un comprador extranjero puede comprar propiedad en Saint-Martin, el lado francés de la isla. La venta la gestiona un notario francés, se paga en euros y se rige por el derecho civil francés, mientras que los impuestos siguen el código fiscal propio de la Collectivité de Saint-Martin. Es más formal y más caro de cerrar que una compra en el lado holandés. Para la propiedad adecuada, vale la pena.

Tenemos licencia en los dos lados de la isla, así que la pregunta de la comparación nos llega cada semana. Así se desarrolla una compra en el lado francés.

Qué cambia al cruzar la frontera

La frontera entre Sint Maarten y Saint-Martin es una señal de tráfico. Los sistemas legales que hay detrás son muy distintos.

• Moneda. Precio, depósito y escritura van en euros. Si su dinero está en dólares, el tipo de cambio forma parte de la negociación.

• Quién lleva la venta. El notario francés es un funcionario público. Redacta la escritura, verifica el título, cobra los impuestos y registra la venta. Actúa para la operación, no para una sola parte.

• Documentos. Todo está en francés. El notario explica cada cláusula y nosotros traducimos cuando hace falta.

• Impuestos. Saint-Martin es una colectividad francesa de ultramar con código fiscal propio. Lo que lea sobre Francia continental no se aplica automáticamente aquí.

Los pasos, en orden

1. Oferta. Presenta una oferta por escrito. Aceptada, todavía no es vinculante, pero el precio y las condiciones principales quedan fijados.

2. Compromis de vente. Es el contrato preliminar. Se firma con el vendedor, normalmente en la notaría, y se entrega un depósito, habitualmente del 5 al 10 % del precio. El depósito lo guarda el notario, no el vendedor.

3. Condiciones. El compromis enumera lo que debe cumplirse antes del cierre: aprobación de la hipoteca si pide préstamo, título limpio y certificados urbanísticos sin sorpresas. Si una condición no se cumple, se le devuelve el depósito.

4. Verificaciones del notario. Entre las dos firmas, el notario revisa el historial del título, hipotecas y cargas, y obtiene los certificados de urbanismo y de derecho de tanteo.

5. Acte authentique. La escritura definitiva ante notario. Transfiere el saldo y los gastos por adelantado, firma y recibe las llaves.

Si va a financiar, empiece por el banco antes de firmar el compromis. La condición de financiación protege su depósito, pero solo por el importe y el plazo que figuren en ella.

Cuánto cuesta cerrar

Aquí es donde muchos compradores se sorprenden. La oficina tributaria de la Collectivité indica un derecho de registro del 8 % sobre las ventas de inmuebles. Los honorarios y gastos del notario se suman. En comparación, el impuesto de transmisión del lado holandés, a cargo del comprador, es del 4 %, y los gastos totales suelen rondar el 5 %.

Dos consejos prácticos:

• Pida al notario un presupuesto escrito de los gastos totales antes de firmar el compromis.

• Negocie con el coste completo en mente. Con el mismo precio de salida, comprar en Terres Basses cuesta más que en Pelican Key. Su oferta debe reflejarlo.

Lo que revisamos antes de que un cliente firme

El notario revisa el título. Nosotros revisamos la propiedad. Estos son los puntos que mueven un precio.

• Dónde está el terreno. En buena parte de la costa, el suelo formaba parte de los "50 pas géométriques", una franja costera propiedad del Estado. En 2020 el Estado completó la transferencia a la Collectivité de las parcelas urbanizadas de esa zona, unas 73 hectáreas entre Sandy Ground y Quartier d'Orléans. Si un inmueble frente al mar está en esa franja, pregunte exactamente qué se vende y con qué título.

• Permisos y conformidad. Gran parte del lado francés se reconstruyó tras el huracán Irma en 2017. Pida la licencia de obra y, si existe, el certificado de conformidad de las obras posteriores, sobre todo en ampliaciones.

• Reglamento de copropiedad. En un apartamento, lea el reglamento, las últimas actas y las cuotas. Sabrá si se permite el alquiler de corta estancia, qué obras se han votado y quién las paga.

• Seguro. Pida un presupuesto antes de comprometerse. La cobertura contra huracanes y su franquicia pueden cambiar los números de una villa frente al mar.

Dónde se compra en el lado francés

Cada zona es una decisión distinta, no solo una vista distinta.

• Terres Basses. Grandes fincas privadas y calles con acceso controlado. Aquí están las villas de gama más alta de la isla. Vendimos Villa Always en esta zona por 3,5 millones de euros.

• Orient Bay. La playa más animada del lado francés. Apartamentos y villas con fuerte demanda de alquiler.

• Grand Case. El pueblo de los restaurantes. Se vive a pie y el aeropuerto regional está al lado.

• Anse Marcel. Una bahía resguardada con marina, más tranquila y privada.

• Baie Nettlé. Entre la laguna y el mar, cerca de Marigot, con mucha oferta de apartamentos.

• Oyster Pond. Compartido con el lado holandés. Ambiente de marina y ritmo pausado.

Recorra nuestra guía de la isla para conocer cada barrio y luego vea las propiedades en venta.

Lo que sigue pagando después de comprar

• Taxe foncière. Los propietarios pagan un impuesto anual sobre la propiedad.

• Ingresos por alquiler. Tributan, según el tipo de alquiler y su residencia fiscal.

• Plusvalía al vender. Puede tributar, con reglas que dependen del tiempo de tenencia y de la residencia.

• Su país de origen. También puede gravar los ingresos o la herencia.

Confirme su situación con el notario y un asesor fiscal antes de firmar. Nuestra guía del comprador explica el proceso del lado holandés si quiere comparar.

Preguntas que nos hacen

¿Pueden comprar los extranjeros en el lado francés?

Sí. No hay restricciones para compradores extranjeros. Puede comprar a su nombre o, con asesoramiento, mediante una sociedad.

¿Necesito hablar francés?

No, pero los documentos están en francés. El notario explica cada cláusula en la firma y nosotros trabajamos en inglés y en francés.

¿Puedo echarme atrás después del compromis?

Solo mediante las condiciones previstas en el contrato o en los términos que el notario le explique al firmar. Léalas con atención: son las que protegen su depósito.

¿Es mejor inversión el lado francés que el holandés?

Ninguno es mejor en general. El lado francés cuesta más de entrada y encaja con quien busca espacio, privacidad o un marco jurídico europeo. El lado holandés es más barato de cerrar y concentra la mayor parte de los apartamentos en alquiler. Acompañamos a clientes en los dos.

Si está valorando una propiedad en el lado francés, hable con nosotros antes de hacer una oferta.

Fuentes: oficina tributaria de la Collectivité de Saint-Martin (impots-saint-martin.fr), página de impuestos de particulares; transferencia de los 50 pas géométriques del Estado a la Collectivité, prensa local, diciembre de 2020.