Comprar en Terres Basses, Saint-Martin: guía del comprador para la finca privada de la isla

Terres Basses es donde la isla guarda sus grandes villas. Es una urbanización residencial privada en el extremo oeste del lado francés, entre la laguna y tres playas: Baie Rouge, Baie aux Prunes (Plum Bay) y Baie Longue. Comprar una villa en Terres Basses es comprar terreno, privacidad y un conjunto de reglas que van con la propiedad. Si se entienden bien esas reglas, es una de las inversiones a largo plazo más seguras de la isla.

Aquí vendimos Villa Always por 3,5 millones de euros, y enseñamos Terres Basses a clientes cada temporada. Esta guía va más allá de nuestro repaso de barrios: cómo funciona la urbanización y qué revisar antes de firmar.

Dónde está y cómo se llega

Terres Basses ocupa la península que cierra el extremo oeste de la laguna de Simpson Bay. La frontera con el lado holandés queda cerca: Cupecoy y Porto Cupecoy están a pocos minutos, y Baie Nettlé y Marigot a un corto trayecto en la otra dirección.

La urbanización tiene dos caras:

• El lado del mar. Villas en las laderas y acantilados sobre Baie Rouge, Plum Bay y Baie Longue, mirando al oeste y a la puesta de sol. Aquí están las vistas y las tarifas de alquiler más altas.

• El lado de la laguna. Agua más tranquila, y algunas propiedades con acceso directo a la laguna. Quien tiene barco empieza a buscar aquí.

Las playas son públicas, pero el terreno que las rodea es residencial. No hay pueblo, ni calle comercial, ni casi comercio dentro de la urbanización. Para la compra y los restaurantes, se sale en coche.

Cómo funciona: la ASL y sus reglas

Terres Basses se reunió como una sola propiedad en los años cincuenta y se parceló según un reglamento aprobado por el gobierno francés en 1963, según la historia publicada por la asociación de propietarios y la prensa local. Hoy la gestiona una asociación de propietarios, la ASL des Propriétaires des Terres Basses (association syndicale libre), que tiene su propio servicio de seguridad.

En derecho francés, la pertenencia a una ASL va unida al terreno. Al comprar, usted pasa a ser miembro. Asume sus reglas (el cahier des charges y los estatutos) y sus cuotas anuales.

Las reglas originales, tal como las recoge la historia de la urbanización, son las que le dan su carácter:

• Solo uso residencial. No se permite actividad comercial. El hotel La Samanna, en Baie Longue, es la excepción histórica.

• Terrenos grandes. El reglamento fija un mínimo de una hectárea por propiedad.

• Una casa principal y una vivienda para el personal. No pueden venderse por separado.

• Ni división en condominio ni tiempo compartido.

La seguridad depende de la ubicación: algunas calles y conjuntos dentro de la urbanización tienen portón o vigilancia, otros no. Pregunte qué aplica a la villa que visita y quién lo paga.

Qué se puede comprar

Casi todo lo que está en venta es una villa independiente en su propio terreno, normalmente con piscina, jardín y un ala de invitados o de personal. De vez en cuando sale un terreno para construir. No hay apartamentos, por diseño.

Los precios están en lo más alto del mercado de la isla y varían mucho según la vista, el acceso a la playa y el estado de la casa. Muchas villas se reconstruyeron o renovaron tras el huracán Irma en 2017, y una villa renovada puede estar en la misma calle que otra que aún espera obras. Nuestra venta de Villa Always por 3,5 millones de euros es una referencia. Para lo demás, consulte las propiedades en venta en lugar de un precio que oyó el año pasado.

Lo que revisamos antes de que un cliente haga una oferta

El notario revisa el título. Nosotros empezamos antes, porque algunas respuestas cambian el precio.

1. Los documentos de la ASL. Pida el cahier des charges, los estatutos, las últimas cuentas y las actas de las asambleas recientes. Busque las cuotas anuales, las obras aprobadas y aún no pagadas, y cualquier litigio que afecte a la propiedad.

2. Lo que realmente está construido. Compare la casa con las licencias de obra. Un ala añadida, una casa de piscina o una vivienda de personal reconvertida deben tener licencia y cumplir el reglamento. Los certificados urbanísticos del notario ayudan, pero pida las licencias.

3. Título y linderos. En terrenos de este tamaño, los linderos importan. Pida el plano topográfico. Si el terreno toca la costa, pregunte al notario qué se vende exactamente y con qué título. Nuestra guía para comprar en el lado francés explica la cuestión del litoral.

4. Acceso y servidumbres. Confirme el acceso legal desde una calle y cualquier camino a la playa que cruce o sirva al terreno.

5. El expediente de alquiler. Si piensa alquilar, revise el historial de la villa y lo que dicen las reglas de la ASL sobre alquileres. El código de turismo de Saint-Martin obliga a declarar un alojamiento turístico amueblado ante la Collectivité antes de alquilarlo. Los ingresos por alquiler tributan, y el alquiler vacacional está sujeto a la TGCA, el impuesto sobre el volumen de negocio de la Collectivité. Confirme las tasas vigentes con un contable local.

6. El seguro. Pida un presupuesto antes de firmar el compromis de vente. La cobertura de huracanes es la partida grande, y el deducible suele ser un porcentaje del valor asegurado. En una casa expuesta en lo alto de un acantilado, eso cambia las cuentas.

7. Los costes fijos. Calcule cuotas de la ASL, taxe foncière, seguro, mantenimiento de piscina y jardín, seguridad y personal antes de fijar su precio.

Tener una villa aquí todo el año

Una villa grande no se mantiene sola, ni siquiera cuando usted no está.

• Personal. Muchos propietarios contratan a un guarda, un jardinero o personal de limpieza. Un empleado contratado directamente se rige por el derecho laboral francés, con el papeleo que eso implica. Muchos prefieren una empresa de gestión.

• Mantenimiento. La sal, el sol y la lluvia castigan el metal, la madera y los equipos de piscina. Prevea pintura, revisión de bombas y aire acondicionado, y jardinería.

• Plan de huracanes. La temporada atlántica va del 1 de junio al 30 de noviembre. Necesita contraventanas o cristales antihuracán, una solución de generador y alguien en la isla que cierre la casa antes de una tormenta y la revise después. Nuestra guía de la temporada de huracanes lo explica paso a paso.

Atractivo para el alquiler

Las villas de Terres Basses se alquilan a familias y grupos que buscan privacidad, espacio y las puestas de sol del oeste. La demanda es más fuerte en la temporada alta de invierno, cuando las villas más conocidas se llenan de clientes que repiten. El verano y el otoño son más tranquilos, y la temporada de huracanes trae cancelaciones.

Recomendamos ver el ingreso por alquiler como una ayuda para cubrir costes, no como el motivo para comprar. Lo que mejor funciona: una villa bien cuidada, buenas reseñas, un gestor en la isla y un expediente de alquiler en regla. Si quiere que la gestionemos nosotros, vea nuestra gestión de alquileres.

Para quién es Terres Basses

• Familias que quieren una casa para varias generaciones, con terreno y playas a pie.

• Compradores a largo plazo que valoran lo estricto del reglamento, que protege el barrio de la densificación.

• Propietarios que vendrán a menudo y alquilarán en temporada alta.

Encaja peor con quien quiere ir andando a cenar o busca un apartamento fácil de cerrar al irse. Para ellos miraríamos Baie Nettlé, Marigot o el lado holandés.

Preguntas que nos hacen

¿Terres Basses es una urbanización cerrada?

En parte. Es privada y tiene su propio servicio de seguridad. Algunas zonas tienen portón o vigilancia, otras no. Pregunte por la calle concreta.

¿Puedo construir una segunda casa o dividir mi terreno?

El reglamento original permite una casa principal y una vivienda de personal por propiedad y prohíbe la división en condominio o tiempo compartido. Lea el cahier des charges vigente y consulte al notario antes de cualquier proyecto.

¿Las playas son privadas?

No. Baie Rouge, Plum Bay y Baie Longue son públicas. Lo residencial es la urbanización que las rodea.

¿Un extranjero puede comprar en Terres Basses?

Sí. La compra sigue el proceso habitual del lado francés, ante notario y en euros. Nuestra guía de la isla cuenta más sobre el extremo oeste.

Si una villa en Terres Basses está en su lista, hable con nosotros antes de hacer una oferta.

Fuentes: ASL des Propriétaires des Terres Basses (aslterresbasses.org); «Les Terres Basses : un point d'histoire», Le 97150; código de turismo de Saint-Martin, artículo D351-1, sobre la declaración de alojamientos turísticos, citado por SXM Breaking News, febrero de 2024; nota de la oficina tributaria de la Collectivité sobre alquiler vacacional (impots-saint-martin.fr).