Fiscalité immobilière à Saint-Martin et Sint Maarten : ce que les investisseurs doivent vraiment savoir
Dernière mise à jour : il y a 5 heures
Saint-Martin et Sint Maarten partagent une île et deux systèmes fiscaux. Côté français, la Collectivité de Saint-Martin applique son propre code des impôts, et les frais d'acquisition sont plus élevés. Côté néerlandais, l'acquéreur paie une taxe de transfert de 4 %, et l'ensemble des frais tourne souvent autour de 5 %. Aucun des deux côtés n'est une zone « sans impôts ». Voici ce que l'on paie réellement, et à quel moment.
Ce guide reprend ce que nous constatons en signant des ventes des deux côtés, et indique les points où il vous faut un notaire et un conseiller fiscal plutôt qu'un agent immobilier.
La fiscalité côté français (Saint-Martin)
Saint-Martin est une collectivité d'outre-mer dotée de son propre code des impôts. Ce qui vaut en métropole ne s'applique pas automatiquement ici. La Collectivité dispose de son propre service des impôts et publie ses règles sur impots-saint-martin.fr.
À l'achat
Droits d'enregistrement : le service des impôts de la Collectivité indique un taux de 8 % sur les ventes immobilières.
Émoluments et débours du notaire en sus.
Dépôt de garantie : le plus souvent 5 à 10 %, versé à la signature du compromis de vente.
Demandez au notaire une estimation écrite du total des frais avant de signer le compromis. C'est le chiffre le plus utile d'une acquisition côté français. Notre guide pour acheter côté français détaille les étapes.
Pendant la détention
Les propriétaires paient chaque année la taxe foncière. La Collectivité mentionne aussi un droit de bail de 3 % sur les loyers des locations de longue durée (plus de 90 jours), à la charge du propriétaire.
À la revente
La plus-value peut être imposée. Les règles de la Collectivité prévoient des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Leur application dépend de la durée de possession et de votre résidence fiscale. Une personne venant de métropole ou d'un autre territoire français n'est en principe considérée comme résidente fiscale de Saint-Martin qu'après cinq ans de résidence. Demandez au notaire de faire le calcul avant de mettre en vente.
Succession
Des droits de succession et de donation s'appliquent côté français, avec des abattements pour la famille proche. Les règles sont techniques. Faites-vous conseiller avant de choisir entre une acquisition en nom propre, à deux ou via une société.
La fiscalité côté néerlandais (Sint Maarten)
À l'achat
Taxe de transfert : 4 % du prix, à la charge de l'acquéreur, perçue par le notaire (notaris) lors du transfert.
Frais totaux : souvent autour de 5 %, taxe de transfert, honoraires du notaire et inscription au Kadaster compris.
Dépôt : en général 10 %, conservé sous séquestre par le notaire.
Les étrangers peuvent acheter librement, en nom propre ou via une société. Certains terrains sont en bail de longue durée (erfpacht) et non en pleine propriété. Cela influe sur la valeur comme sur les charges annuelles : vérifiez le titre avant de faire une offre.
Pendant la détention
Il existe côté néerlandais une taxe foncière annuelle et des règles de succession. Les sources publiées divergent sur les détails, qui évoluent. Demandez au notaire et à un conseiller fiscal local ce qui s'applique à votre bien et à votre situation avant d'acheter.
En location
Les revenus locatifs sont imposables. La location courte durée peut aussi être soumise à la taxe sur le chiffre d'affaires (turnover tax) et à la taxe de séjour, avec une obligation d'enregistrement. Vérifiez les taux en vigueur et les démarches auprès d'un conseiller fiscal local ou de votre gestionnaire avant le premier séjour.
À la revente
Les particuliers ne sont en général pas imposés sur la plus-value lors de la vente d'un logement privé. « En général » est le mot important : une société, un investisseur professionnel ou une personne qui achète et revend régulièrement peut être traité différemment. Faites valider votre situation.
Votre pays d'origine a aussi son mot à dire
Acheter sur l'île ne vous fait pas sortir de votre propre système fiscal.
Les citoyens américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux, et l'impôt fédéral sur les successions peut s'appliquer aux biens détenus à l'étranger.
Les acquéreurs canadiens, européens ou d'ailleurs peuvent aussi devoir un impôt chez eux sur les loyers ou les plus-values, avec des crédits d'impôt selon les conventions.
Les conventions fiscales diffèrent selon le pays et le côté de l'île. La France et Saint-Martin ont leur propre convention fiscale. Le côté néerlandais relève d'autres accords, au sein du Royaume.
Un bon conseiller fiscal dans votre pays fait partie de l'équipe d'acquisition, pas d'une étape après coup.
Notre façon d'aborder la question
Nous sommes courtiers, pas conseillers fiscaux. Ce que nous pouvons vous dire, c'est comment la fiscalité change l'équation sur un bien réel :
Budgétez d'abord les frais d'acquisition. Environ 5 % côté néerlandais ; demandez le chiffre au notaire côté français avant de signer.
Intégrez les coûts de détention. Charges de copropriété, assurance, taxe foncière et services pèsent plus lourd que le prix affiché sur dix ans.
Considérez les loyers comme un revenu imposable. Raisonnez en net d'impôt, de gestion et d'entretien, pas en brut.
Choisissez la structure de détention avant l'offre. Nom propre, indivision ou société : chaque option a des conséquences des deux côtés de l'île et dans votre pays.
Obtenez les conseils par écrit. Auprès du notaire et d'un conseiller fiscal qui connaît votre pays.
Les questions qu'on nous pose
Sint Maarten est-il un territoire sans impôts pour les propriétaires ?
Non. Il y a une taxe de transfert de 4 % à l'achat, les loyers sont imposables, et des règles existent en matière de taxe foncière et de succession. Parler de « zéro impôt » est inexact.
Y a-t-il un impôt sur la plus-value côté néerlandais ?
Les particuliers ne sont en général pas imposés sur la plus-value de la vente d'un logement privé. Les sociétés et investisseurs professionnels peuvent être traités différemment. À confirmer avec un conseiller fiscal local.
De quel côté est-il le moins cher d'acheter ?
En frais d'acquisition, côté néerlandais, autour de 5 % au total. Côté français, les seuls droits d'enregistrement sont indiqués à 8 %, avant les frais du notaire.
À qui parler de ma situation personnelle ?
Au notaire chargé de la vente, et à un conseiller fiscal qui connaît à la fois l'île et votre pays de résidence. Nous pouvons vous mettre en relation.
Pour le reste de la procédure, consultez notre guide de l'acquéreur ou notre FAQ. Pour parler d'un bien précis, contactez-nous.
Sources : service des impôts de la Collectivité de Saint-Martin (impots-saint-martin.fr), page des impôts des particuliers ; Guide to Doing Business Dutch Caribbean, frais de transfert à Sint Maarten. Cet article est une information générale, pas un conseil fiscal.
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