Acheter à Saint-Martin côté français : comment se déroule vraiment une acquisition

Oui, un acquéreur étranger peut acheter à Saint-Martin, côté français. La vente est conduite par un notaire, payée en euros et régie par le droit civil français, tandis que la fiscalité relève du code des impôts propre à la Collectivité de Saint-Martin. C'est plus formel et plus coûteux à la signature que côté néerlandais. Pour le bon bien, cela en vaut la peine.

Nous sommes agréés des deux côtés de l'île, et la question de la comparaison revient chaque semaine. Voici comment une acquisition se passe concrètement côté français.

Ce qui change quand on passe la frontière

Entre Sint Maarten et Saint-Martin, la frontière tient en un panneau routier. Les systèmes juridiques, eux, n'ont rien à voir.

• La monnaie. Prix, dépôt de garantie et acte sont en euros. Si vos fonds sont en dollars, le taux de change entre dans la négociation.

• Qui conduit la vente. Le notaire est un officier public. Il rédige l'acte, vérifie la propriété, collecte les droits et enregistre la vente. Il sécurise la transaction pour les deux parties.

• Les documents. Tout est en français. Le notaire explique chaque clause, et nous traduisons au besoin pour nos clients anglophones.

• La fiscalité. Saint-Martin est une collectivité d'outre-mer dotée de son propre code des impôts. Ce que vous lisez sur la métropole ne s'applique pas automatiquement ici.

Les étapes, dans l'ordre

1. L'offre. Vous faites une offre écrite. Une fois acceptée, rien n'est encore définitif, mais le prix et les conditions principales sont fixés.

2. Le compromis de vente. C'est l'avant-contrat. Vous le signez avec le vendeur, généralement chez le notaire, et versez un dépôt de garantie, le plus souvent de 5 à 10 % du prix. Ce dépôt est conservé par le notaire, pas par le vendeur.

3. Les conditions suspensives. Le compromis liste ce qui doit être réuni avant la signature finale : obtention du prêt si vous empruntez, titre de propriété sans difficulté, certificats d'urbanisme sans mauvaise surprise. Si une condition n'est pas remplie, le dépôt vous est restitué.

4. Les vérifications du notaire. Entre les deux signatures, le notaire retrace l'origine de propriété, vérifie hypothèques et inscriptions, et obtient les certificats d'urbanisme et de droit de préemption.

5. L'acte authentique. L'acte définitif, signé devant le notaire. Vous virez le solde et les frais à l'avance, vous signez, vous recevez les clés.

Si vous empruntez, commencez par la banque avant de signer le compromis. La condition de financement protège votre dépôt, mais seulement pour le montant et le délai qui y sont inscrits.

Ce que coûte l'acquisition

C'est souvent ici que les acquéreurs sont surpris. Le service des impôts de la Collectivité indique des droits d'enregistrement de 8 % sur les ventes immobilières. Les émoluments et débours du notaire s'y ajoutent. À titre de comparaison, côté néerlandais, la taxe de transfert payée par l'acquéreur est de 4 %, et l'ensemble des frais tourne souvent autour de 5 %.

Deux conseils pratiques :

• Demandez au notaire une estimation écrite du total des frais avant de signer le compromis, et intégrez-la au budget dès le départ.

• Négociez avec le coût complet en tête. À prix affiché égal, une villa aux Terres Basses coûte plus cher à acquérir qu'un appartement à Pelican Key. Votre offre doit en tenir compte.

Ce que nous vérifions avant toute signature

Le notaire vérifie le titre. Nous vérifions le bien. Voici les points qui font bouger un prix.

• La situation du terrain. Sur une grande partie du littoral, le terrain relevait historiquement des « 50 pas géométriques », une bande côtière appartenant à l'État. En 2020, l'État a achevé le transfert à la Collectivité des parcelles urbanisées de cette zone, environ 73 hectares de Sandy Ground à Quartier d'Orléans. Si un bien en bord de mer se trouve dans cette bande, demandez précisément ce qui est vendu et sur quel titre.

• Permis et conformité. Une grande partie du côté français a été reconstruite après l'ouragan Irma en 2017. Demandez le permis de construire et, le cas échéant, le certificat de conformité des travaux réalisés depuis, surtout pour les extensions.

• Le règlement de copropriété. En appartement, lisez le règlement, les derniers procès-verbaux d'assemblée et le montant des charges. Vous saurez si la location courte durée est autorisée, quels travaux sont votés et qui les paie.

• L'assurance. Demandez un devis avant de vous engager. La couverture cyclone et sa franchise peuvent changer l'équation d'une villa en bord de mer.

Où acheter côté français

Chaque secteur correspond à un choix de vie, pas seulement à une vue.

• Terres Basses. Grandes propriétés privées, routes sécurisées. C'est là que se trouvent les villas haut de gamme de l'île. Nous y avons vendu la Villa Always pour 3,5 millions d'euros.

• Baie Orientale. La plage la plus animée du côté français. Appartements et villas très demandés à la location.

• Grand Case. La capitale gastronomique. On y vit à pied, avec l'aéroport régional tout proche.

• Anse Marcel. Une baie abritée et une marina, plus calme et plus privée.

• Baie Nettlé. Entre lagon et mer, près de Marigot, avec une large offre d'appartements.

• Oyster Pond. Partagé avec le côté néerlandais. Ambiance marina, rythme tranquille.

Parcourez notre guide de l'île pour sentir chaque quartier, puis consultez les biens à vendre.

Ce que vous continuez à payer ensuite

• La taxe foncière. Les propriétaires la paient chaque année.

• Les revenus locatifs. Ils sont imposables, selon le type de location et votre résidence fiscale.

• La plus-value à la revente. Elle peut être imposée, selon la durée de détention et votre lieu de résidence.

• Votre pays d'origine. Il peut aussi imposer les revenus ou la succession.

Faites valider votre situation par le notaire et un conseiller fiscal avant de signer. Notre guide de l'acquéreur détaille la procédure côté néerlandais si vous souhaitez comparer.

Les questions qu'on nous pose

Un étranger peut-il acheter côté français ?

Oui. Il n'existe pas de restriction pour les acquéreurs étrangers. Vous pouvez acheter en nom propre ou, après conseil, via une société.

Faut-il parler français ?

Non, mais les documents sont en français. Le notaire lit et explique chaque clause lors de la signature, et nous travaillons en français et en anglais.

Peut-on se désister après le compromis ?

Seulement dans le cadre des conditions prévues au compromis ou selon les modalités que le notaire vous expose à la signature. Lisez-les attentivement : ce sont elles qui protègent votre dépôt.

Le côté français est-il un meilleur investissement que le côté néerlandais ?

Aucun n'est meilleur dans l'absolu. Le côté français coûte plus cher à l'entrée et convient aux acquéreurs qui cherchent de l'espace, de l'intimité ou un cadre juridique européen. Le côté néerlandais est moins cher à la signature et concentre l'essentiel des appartements locatifs. Nous accompagnons nos clients des deux côtés.

Si un bien côté français vous intéresse, parlons-en avant de faire une offre.

Sources : service des impôts de la Collectivité de Saint-Martin (impots-saint-martin.fr), page des impôts des particuliers ; transfert des 50 pas géométriques de l'État à la Collectivité, presse locale, décembre 2020.