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LE GUIDE DE L’ÎLE · MIS À JOUR EN SEPTEMBRE 2026
Sint Maarten
& Saint-Martin
Deux nations, treize quartiers, une île hors du commun. Le guide Andreu Realty pour y devenir propriétaire : les adresses qui comptent, le fonctionnement de chaque côté de la frontière et le discernement qui distingue un bon achat d’un achat d’exception.
87 km²
Une île partagée par deux nations
~74,000
Habitants des deux côtés : 42 449 hollandais, 31 496 français
855,994
Passagers aériens arrivés à SXM en 2025
1.6M
Croisiéristes en 2025, +16 % sur 2024
13
Villes américaines reliées sans escale à SXM
64%
Occupation des locations courte durée sur 12 mois
Sources : Department of Statistics de Sint Maarten (2025), INSEE, horaires des compagnies aériennes, AirDNA (12 mois à fin août 2026). Liste complète en fin de guide.
01
L’ÎLE
Deux pays, une île, le carrefour des Caraïbes
Avec 87 km², Saint-Martin est la plus petite île habitée au monde partagée entre deux nations. La France et les Pays-Bas se la partagent depuis le traité de Concordia de 1648, et la frontière entre Sint Maarten et Saint-Martin est restée ouverte depuis : on la traverse sans s’en apercevoir, en allant dîner.
01 · ACCÈS
Des vols sans escale depuis 13 villes américaines, ainsi que Toronto, Montréal, Paris et Amsterdam. Saint-Barth et Anguilla sont à un court vol ou une traversée en ferry, et les propriétaires viennent le temps d’un week-end.
02 · DEUX MARCHÉS, UNE ÎLE
Achetez en dollars américains sous le droit civil néerlandais, ou en euros au sein de l’Union européenne, à quelques minutes l’un de l’autre.
03 · DEMANDE LOCATIVE
855 994 passagers aériens et 1,6 million de croisiéristes en 2025 remplissent villas et appartements, avec une haute saison de décembre à avril.
04 · UNE ÎLE RECONSTRUITE
Depuis l’ouragan Irma en 2017, l’île s’est reconstruite : un nouveau terminal a été inauguré en novembre 2024 et un nouvel hôpital général est en cours d’achèvement.
MAHO BEACH · CÔTÉ HOLLANDAIS
BAIE ORIENTALE · CÔTÉ FRANÇAIS
GRAND-CASE · CÔTÉ FRANÇAIS
POINT BLANCHE · CÔTÉ HOLLANDAIS
02
LE MARCHÉ
La place de SXM sur le marché caribéen
Même mer, règles très différentes. Comment l’île se compare à ses voisines sur ce qui décide d’un achat.
PRIX MOYEN PAR NUIT
337–491 $
Côté hollandais / français
TAUX D’OCCUPATION
64 %
Des deux côtés de l’île
REVENU PAR ANNONCE
64–86 K$
Par an, hollandais / français
AirDNA, toutes locations courte durée, 12 mois à fin août 2026
Sint Maarten
(côté hollandais)
Saint-Martin
(côté français)
Saint-Barthélemy
Anguilla
Turks-et-Caïcos
Îles Vierges britanniques
DEVISE
US$ en pratique (florin caribéen)
Euro
Euro
Dollar EC, dollar US très utilisé
Dollar US
Dollar US
LICENCE POUR LES ACQUÉREURS ÉTRANGERS
No
No
Non
Oui : Alien Land Holding Licence
Non
Oui : Non-Belongers Land Holding Licence
DROITS DE MUTATION POUR UN ACQUÉREUR ÉTRANGER
4%
8%
5 %
5 % + 12,5 % de licence
0 à 10 % selon le prix
12 %
TAXE FONCIÈRE ANNUELLE
Aucune perçue en pratique
Taxe foncière
Aucune
0,375 % de la valeur théorique
Aucune
Environ 1,5 % de la valeur locative théorique, plus taxe sur le terrain
VILLES AMÉRICAINES AVEC VOLS DIRECTS
13
Même aéroport (SXM)
Aucune ; via SXM
4
15+
1 (Miami)
Les frais de notaire et d’avocat s’ajoutent partout. Turks-et-Caïcos : taux de Providenciales, 10 % à partir de 460 000 €. Anguilla : 5 % de droits plus la licence Alien Land Holding de 12,5 %. Vérifié en septembre 2026 ; sources en fin de guide.
03
CARTE
Trouvez votre coin de l’île
Treize quartiers, dix côté hollandais et trois côté français. Survolez une épingle pour les comparer.
Prix : le prix demandé le plus bas parmi les biens en vente sur notre site, mis à jour en direct. Rendements : estimations Andreu Realty à partir de locations récentes, sans garantie. Données cartographiques © contributeurs OpenStreetMap.
04
LES 13 QUARTIERS
Comparez avant de venir
TRIER PAR
Prix : le prix demandé le plus bas parmi les biens en vente sur notre site, mis à jour en direct. Rendements : estimations Andreu Realty à partir de locations récentes, sans garantie. « Rendement est. — » signifie que nous ne publions pas encore d’estimation.
PARTIE HOLLANDAISE · 34 KM²
Sint Maarten
Dollars US, droit néerlandais caribéen, l’aéroport et les marinas.
PARTIE FRANÇAISE · 53 KM²
Saint-Martin
Euros, droit français, des baies plus calmes et la capitale gastronomique de l’île.
05
OU
PARTIE HOLLANDAISE OU FRANÇAISE
Même île. Deux façons d’y être propriétaire.
SINT MAARTEN · CÔTÉ HOLLANDAIS
SAINT-MARTIN · PARTIE FRANÇAISE
Un pays au sein du Royaume des Pays-Bas
STATUT
Une collectivité française d’outre-mer, dans l’Union européenne
Florin caribéen, arrimé à 1,79 Cg = 1 $ US ; les biens se vendent et se paient en dollars US
CURRENCY
Euro
Anglais et néerlandais
LANGUES
Français ; l’anglais est très répandu
Un notaire de droit civil, qui détient l’acompte, vérifie le titre et enregistre l’acte au Kadaster
QUI GÈRE LA VENTE
Un notaire, qui prépare l’acte authentique et le fait enregistrer
4 %
DROITS DE MUTATION À LA CHARGE DE L’ACQUÉREUR
8 % de droits d’enregistrement
Environ 5 à 6 % du prix
FRAIS D’ACQUISITION TOTAUX HABITUELS
Environ 9 à 10 % du prix (estimation)
Pleine propriété ; bail emphytéotique (erfpacht) sur terrain public ou privé ; droit d’appartement pour les condos
PROPRIÉTÉ
Pleine propriété ; copropriété pour les appartements ; la bande des 50 pas géométriques appartient à l’État
Aucune perçue en pratique (une taxe de 0,3 % existe dans la loi mais n’est pas appliquée)
ANNUAL PROPERTY TAX
Taxe foncière, calculée sur la valeur cadastrale du bien
Déclarés à l’impôt sur le revenu du propriétaire ; 65 % des loyers reçus de tiers sont imposables
REVENUS LOCATIFS
Imposés à Saint-Martin quelle que soit votre résidence ; TGCA de 4 % sur les locations saisonnières
Autorisée ; vérifiez le règlement de l’immeuble et déclarez les taxes de séjour et sur le chiffre d’affaires
LOCATION COURTE DURÉE
Déclaration préalable à la Collectivité ; une résidence principale peut être louée jusqu’à 120 jours par an
Aucune sur une vente entre particuliers
PLUS-VALUE À LA REVENTE
Imposée selon le code propre de Saint-Martin, avec des abattements pour chaque année de détention
Quatre à huit semaines en général
DÉLAI DE CLÔTURE
Souvent environ trois mois du compromis à l’acte
Sources et dates dans le guide de l’acquéreur. Les règles et les taux évoluent : faites confirmer la situation par le notaire avant de signer.
06
ACHETER
Comment se déroule un achat, étape par étape
1
Cahier des charges et sélection
Définissez ce que le bien doit vous apporter : usage personnel, revenus locatifs ou les deux. Nous sélectionnons les quartiers et faisons les calculs.
2
Offre
Une offre écrite fixe le prix, vos conditions (financement, inspection) et les délais.
3
Contrat d’achat et acompte
Une fois les termes acceptés, les deux parties signent. L’acquéreur verse un acompte, en général 10 %, sur le compte séquestre du notaire.
4
Vérifications
Le notaire vérifie le titre, les privilèges et les hypothèques au Kadaster (registre foncier) et, sur un bail emphytéotique, la durée et la redevance. Votre inspection et votre financement avancent en parallèle.
5
Transfert chez le notaire
L’acte de transfert est signé, en personne ou par procuration. Le solde, les 4 % de droits de mutation et les frais sont payés, et l’acte est enregistré.
6
Remise des clés
Assurance dès le premier jour, contrats à votre nom et, si vous louez, gestion et déclarations fiscales.
ESTIMATEUR DES FRAIS
Combien en plus du prix ?
PRIX D’ACHAT
920 000 €
Droits de mutation (4 %)
36 800 €
Notaire et enregistrement (environ 1 à 2 %)
9 200 €–18 400 €
Acte d’hypothèque, si financement
Sur devis du notaire
Total estimé
46 000 €–55 200 €
Estimation indicative pour la partie hollandaise. Le notaire donne le montant exact pour chaque bien.
07
INVESTIR
Ce que disent les chiffres
Nous partons du rendement, pas de la vue, et nous préparons la revente avant l’achat : qui achètera ensuite, à quel prix et en combien de temps.
RENDEMENT LOCATIF BRUT ESTIMÉ PAR QUARTIER
Maho
8–10 %
Simpson Bay
7–9 %
Cupecoy
6–9 %
Pelican Key
6–8 %
Cole Bay
6,5–7 %
Indigo Bay
5–7 %
Point Blanche
5–6 %
Terres Basses
4,5–6 %
0 %
4 %
8 %
12 %
Estimations Andreu Realty, brutes, avant frais et impôts. Les quartiers sans estimation ne figurent pas.
L’ANNÉE LOCATIVE
J
F
M
A
M
J
J
A
S
O
N
D
Haute saison, déc.–avr.
Saison cyclonique, 1er juin–30 nov.
RAISONNEZ EN NET, PAS EN BRUT
Un appartement à 414 000 €, deux scénarios
BASE
234 NUITS · 337 $
PRUDENT
180 NUITS · 275 $
Revenu brut
72 500 €
45 500 €
Charges d’exploitation
−29 200 €
−23 800 €
Net avant financement et impôts
43 300 €
21 700 €
Rendement net
10.5%
5.2%
Exemple pédagogique, pas une prévision. Le scénario de base reprend la moyenne du marché côté hollandais : 64 % d’occupation à 337 $ la nuit. Les charges incluent nos 20 % de frais de gestion et 14 700 € de charges fixes par an. Charges de copropriété, assurance, eau et électricité dépendent de l’immeuble : demandez-nous les chiffres réels.
À VENDRE
1 290 000 €
Penthouse de plain-pied avec piscine privée sur le toit
PORTO CUPECOY · PARTIE HOLLANDAISE
08
VIVRE ICI
La vie sur l’île, concrètement
01
Santé
Le St. Maarten Medical Center à Cay Hill, où un nouvel hôpital général est en voie d’achèvement, et l’hôpital Louis-Constant Fleming à Marigot.
02
Écoles
Des écoles privées anglophones côté hollandais, et le système public français jusqu’au baccalauréat côté français.
03
Se déplacer
Une voiture pour le quotidien et une frontière ouverte. Les ferries rejoignent Saint-Barthélemy en 45 minutes environ et Anguilla en 20 minutes depuis Marigot.
04
Énergie & internet
GEBE fournit l’électricité et l’eau côté hollandais, avec la fibre TelEm ; EDF et l’EEASM desservent la partie française.
05
Yachting
Les marinas du lagon de Simpson Bay accueillent les superyachts, et l’île est une base pour naviguer vers Saint-Barthélemy, Anguilla et les îles Vierges britanniques.
06
Climat
Chaud toute l’année et rafraîchi par les alizés. La saison cyclonique de l’Atlantique va du 1er juin au 30 novembre.
Acheter un bien vous donne un droit de propriété, pas un titre de séjour : prévoyez l’aspect immigration séparément.
PARTENAIRES DE CONFIANCE
Du financement à l’emménagement, les professionnels avec qui nous travaillons
VOTRE PROCHAINE ÉTAPE
Prêt à regarder l’île sérieusement ?
LE GUIDE DE L’ACQUÉREUR
Tout ce qu’un acquéreur étranger doit savoir avant la première visite
Frais, fiscalité, règles de propriété et délais des deux côtés de l’île, chaque chiffre sourcé et daté. En français ou en anglais.
Les frais d’acquisition de chaque côté, avec des exemples chiffrés
Des données locatives et un modèle de rendement net
Une check-list de vérifications et un tableau de budget
Gratuit. Envoyé immédiatement par e-mail.
LES QUESTIONS DES ACQUÉREURS
Des réponses claires
Encore un doute ? Posez-nous la question, en français ou en anglais.
Les étrangers peuvent-ils acheter des deux côtés de l’île ?
−
Oui. Aucune licence n’est exigée des acquéreurs étrangers, d’un côté comme de l’autre. Un notaire de droit civil conduit la vente côté hollandais, un notaire côté français, et tous deux vérifient l’origine des fonds.
À combien s’élèvent les frais d’acquisition ?
+
Environ 5 à 6 % du prix côté hollandais : 4 % de droits de mutation plus les frais de notaire et d’enregistrement. Environ 9 à 10 % côté français (estimation) : 8 % de droits d’enregistrement plus les honoraires et débours du notaire. Utilisez l’estimateur ci-dessus, puis demandez-nous le montant exact pour un bien.
Côté hollandais ou côté français : où la location rapporte-t-elle le plus ?
+
Cela dépend davantage du quartier que du côté. Sur les douze derniers mois, les deux côtés affichent 64 % d’occupation, avec un tarif moyen par nuit de 337 $ côté hollandais et 491 $ côté français (AirDNA). Comparez nos estimations de rendement, puis demandez-nous des locations comparables récentes.
Existe-t-il une taxe foncière annuelle ?
+
Côté hollandais, une taxe de 0,3 % existe dans la loi mais n’est pas perçue en pratique. Côté français, oui : la taxe foncière, calculée sur la valeur cadastrale du bien.
Puis-je obtenir un prêt en tant que non-résident ?
+
Oui. Des banques comme RBC, Republic Bank et Windward Islands Bank prêtent aux non-résidents côté hollandais ; comptez un apport de 20 à 40 % et des conditions au cas par cas. Beaucoup d’acquéreurs empruntent aussi sur des actifs dans leur pays.
Acheter un bien donne-t-il droit à la résidence ?
+
Non. La propriété donne un droit de propriété, pas un droit de séjour. Côté hollandais, les permis sont délivrés par l’Immigration and Border Protection Services ; côté français, les citoyens de l’UE s’installent librement et les autres ont besoin d’un visa long séjour au-delà de trois mois.
Qu’en est-il des ouragans et de l’assurance ?
+
La saison cyclonique de l’Atlantique va du 1er juin au 30 novembre. Vérifiez que la police couvre les vents violents, regardez la franchise cyclone, et renseignez-vous sur les volets ou vitrages anticycloniques, le groupe électrogène et le plan cyclone de l’immeuble.
SOURCES
Arrivées aériennes et croisiéristes 2025 : Department of Statistics, gouvernement de Sint Maarten (27 février 2026). Population : STAT Sint Maarten (1er janvier 2025) et INSEE (population légale 2022). Données de location courte durée : AirDNA, toutes annonces, douze mois jusqu’à août 2026.
Droits de mutation et taxe foncière côté hollandais : rapport d’assistance technique du FMI sur Sint Maarten (21/231). Côté français : service des impôts de la Collectivité de Saint-Martin. Autres îles : Anguilla Department of Lands and Survey, Visit Turks and Caicos, Harneys (BVI).
Saison cyclonique : NOAA. Prix par quartier : prix demandés des biens en vente sur andreurealty.com, mis à jour en direct. Rendements : estimations d’Andreu Realty fondées sur des locations récentes, sans garantie. Vérifié en septembre 2026 ; le guide de l’acquéreur liste chaque source avec sa date.
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