Gestion locative à Sint Maarten & Saint-Martin · Andreu Realty

Vous êtes propriétaire. Nous gérons. Voici ce que couvre la gestion locative d'Andreu Realty, ce qu'elle coûte, et ce que doivent les propriétaires de chaque côté de l'île. Rédigé par notre équipe du 36 Airport Road, Simpson Bay, agréée côté hollandais et côté français. Mis à jour en octobre 2026.

Tout savoir. Avant de confier les clés.

Ce que fait un gestionnaire ici

L'île est petite. Une location a pourtant besoin de quelqu'un sur place dans l'heure. Notre gestion couvre six missions :

• Location courte et longue durée : des voyageurs à la nuit ou à la semaine, des locataires à l’année.

• Encaissement des loyers et des dépôts de garantie, conservés et restitués selon des conditions écrites.

• Entretien et inspection : réparations, ménage, jardin et entretien saisonnier.

• Reporting financier : un relevé mensuel des revenus et de chaque dépense.

• Marketing et diffusion : photos, annonces, prix et réponses rapides aux demandes.

• Arrivées et départs, et quelqu’un qui répond au téléphone, de jour comme de nuit.

L'air salin use la climatisation, l'électroménager et les pièces métalliques. Nous repérons les petites pannes avant qu'elles ne vous coûtent une réservation. Ou un compresseur neuf.

Ce que cela coûte

Un forfait unique : 20 % des revenus locatifs. Le premier mois est offert. Aucun frais initial.

Le forfait rémunère notre travail, pas le fonctionnement du bien. Le propriétaire paie directement :

• Les charges de copropriété d'un appartement. Sur les 29 biens que nous avions en vente avec des charges mensuelles publiées au 9 octobre 2026, elles allaient de 350 $ à 1 380 € par mois, 700 $ en valeur médiane.

• L’assurance cyclone et sa franchise, souvent un pourcentage de la valeur assurée.

• Électricité, eau, internet et télévision. La climatisation fait la facture d’électricité.

• Ménage, linge, produits d’accueil et commissions des plateformes de réservation pour les séjours courts.

• Réparations, remplacements et impôts.

Un bien qui rapporte moins mais coûte beaucoup moins à détenir rapporte souvent plus au final. Nous faisons les comptes avec vous avant la signature.

Courte ou longue durée : deux métiers différents

La location courte durée relève de l'hôtellerie. Nous fixons les prix selon le calendrier (la haute saison va environ de mi-décembre à avril), accueillons chaque arrivée, préparons le bien entre deux séjours et répondons à chaque avis. Un revenu par nuit plus élevé. Des coûts aussi.

La location longue durée est un métier de bailleur. Nous sélectionnons les locataires (identité, revenus, références), rédigeons le bail, conservons le dépôt et inspectons. La demande est régulière : résidents, professionnels en contrat et étudiants de l'American University of the Caribbean à Cupecoy.

Impôts et déclarations, côté par côté

Côté hollandais, Sint Maarten. La taxe sur le chiffre d'affaires (turnover tax) est de 5 % des revenus ; les entrepreneurs, non-résidents compris, s'enregistrent et déposent une déclaration mensuelle (Grant Thornton). La taxe de séjour (room tax) s'applique aux voyageurs qui ne sont pas inscrits comme résidents de Sint Maarten ; les revenus soumis à la room tax sont exonérés de turnover tax (Gouvernement de Sint Maarten, 17 juillet 2026).

Côté français, Saint-Martin. Tout logement loué à des voyageurs, résidence principale ou secondaire, doit d'abord être déclaré à la Collectivité de Saint-Martin comme meublé de tourisme. Depuis mars 2020, la taxe de séjour est remplacée par la TGCA, la taxe générale sur le chiffre d'affaires du territoire.

Les revenus locatifs sont imposables des deux côtés. Les règles évoluent : vérifiez les taux en vigueur auprès de l'administration fiscale ou d'un conseiller local avant votre premier voyageur. Nous mettons tout en place avec vous et votre conseiller dès la première réservation.

La saison cyclonique fait partie du métier

La saison va du 1er juin au 30 novembre. Chaque bien géré a besoin d'un plan écrit : qui ferme les volets anticycloniques, qui rentre le mobilier extérieur, qui vérifie le bien après la tempête, qui vous envoie des photos et vous aide pour la déclaration de sinistre.

Ce que doit contenir le mandat de gestion

Quel que soit votre gestionnaire, obtenez ces points par écrit avant de confier les clés :

• Le forfait, et sa base de calcul : loyer brut, ou loyer après commissions des plateformes.

• Un plafond de dépenses de réparation sans votre accord, et la gestion des urgences.

• Des relevés mensuels avec justificatifs, et l’endroit où sont conservés loyers et dépôts.

• À qui appartiennent les comptes de réservation et les avis voyageurs en cas de séparation.

• Le règlement de la copropriété sur la location courte durée, vérifié avant la première réservation.

• Le préavis de chaque côté, et la remise des clés, codes et dossiers.

Acheter pour louer ? Commencez par la résidence.

Un gestionnaire ne peut travailler qu'avec le bien que vous achetez. Le règlement de la résidence passe d'abord : certaines copropriétés limitent les séjours courts ou imposent une durée minimale. L'emplacement fait le reste. Simpson Bay, Maho et Cupecoy sont les plus proches de l'aéroport, des plages et des restaurants. Parcourez les appartements à vendre, lisez le guide de l'acquéreur, puis demandez-nous ce que le bien pourrait rapporter.

LES QUESTIONS DES PROPRIÉTAIRES

Combien coûte la gestion locative à Sint Maarten et Saint-Martin ?

Chez Andreu Realty, 20 % des revenus locatifs, avec le premier mois offert et aucun frais initial. Charges de copropriété, assurance, abonnements, ménage, commissions des plateformes, réparations et impôts restent à la charge du propriétaire.

Ai-je besoin d'un gestionnaire sur place si je vis à l'étranger ?

Quelqu'un sur l'île doit s'occuper des voyageurs ou des locataires, des réparations et de la préparation aux tempêtes. Vous pouvez constituer votre propre équipe locale ou confier la gestion. Dans les deux cas, fixez par écrit les missions et les plafonds de dépenses.

Dois-je déclarer une location saisonnière ?

Côté français, tout meublé de tourisme doit d'abord être déclaré à la Collectivité de Saint-Martin. Côté hollandais, prévoyez l'enregistrement à la turnover tax et la room tax sur les voyageurs non résidents. Vérifiez auprès de l'administration fiscale ou d'un conseiller.

Tous les appartements peuvent-ils être loués en courte durée ?

Non. Certaines copropriétés limitent les séjours courts ou imposent une durée minimale. Lisez le règlement avant d’acheter, et avant la première réservation.

Gérez-vous des biens des deux côtés de l'île ?

Oui. Andreu Realty est agréée côté hollandais et côté français, depuis son agence du 36 Airport Road, Simpson Bay. Appelez le +590 690 08-2220 (côté français, WhatsApp) ou le +1 721 550-0150 (côté hollandais).

LE GUIDE COMPLET DU PROPRIÉTAIRE

Sources : Grant Thornton, guide de la fiscalité indirecte, Sint Maarten ; Gouvernement de Sint Maarten, communiqué de l'administration fiscale sur la room tax, 17 juillet 2026 ; Collectivité de Saint-Martin, déclaration de meublé de tourisme ; Outremers360, 6 mars 2020. Charges de copropriété : annonces Andreu Realty, 9 octobre 2026.