Gestion locative à Sint Maarten et Saint-Martin : missions, coût et règles (2026)

En bref : à Sint Maarten et à Saint-Martin, le gestionnaire locatif est la personne sur place qui trouve vos voyageurs ou vos locataires, encaisse les loyers, entretient le bien et vous envoie chaque mois un relevé clair. Chez Andreu Realty, cela coûte 20 % des revenus locatifs. Ce guide détaille ce que comprend la mission, ce qui reste à votre charge, la fiscalité et les déclarations de chaque côté, et ce qu'il faut écrire dans le contrat.

Nous gérons des locations et vendons des biens depuis notre agence du 36 Airport Road, à Simpson Bay, avec une licence côté hollandais et côté français. Tout ce qui suit vient de ce travail ou des sources citées en fin d'article.

Ce que fait un gestionnaire locatif sur l'île

L'île est petite, mais une location a besoin de quelqu'un capable d'être à la porte dans l'heure. Notre service de gestion locative couvre six missions :

• Location courte et longue durée : voyageurs à la nuit ou à la semaine, locataires à l'année.

• Encaissement des loyers et des dépôts de garantie, conservés et restitués selon des conditions écrites.

• Entretien et inspections : réparations, ménage, jardin, entretien saisonnier.

• Reporting financier : un relevé mensuel des recettes et de chaque dépense.

• Commercialisation et diffusion : photos, annonces, prix et réponses rapides aux demandes.

• Arrivées et départs, et quelqu'un qui répond au téléphone, jour et nuit.

L'air salin use les climatiseurs, l'électroménager et les pièces métalliques. Un bon gestionnaire repère les petites pannes avant qu'elles ne coûtent une réservation ou un compresseur neuf.

Combien ça coûte

Nos honoraires sont de 20 % des revenus locatifs, et le premier mois de gestion est offert. Aucun frais à l'avance. Les honoraires ne couvrent pas les charges du bien lui-même. Prévoyez à part :

• Les charges de copropriété d'un appartement. Sur les 29 biens que nous avions à vendre avec des charges mensuelles publiées au 9 octobre 2026, elles allaient de 350 $ à 1 500 $ par mois, médiane 700 $. Notre guide des charges de copropriété les détaille résidence par résidence.

• L'assurance cyclone, et sa franchise, souvent un pourcentage de la valeur assurée.

• Électricité, eau, internet et télévision. La climatisation pèse le plus sur la facture.

• Ménage, linge et produits d'accueil pour les courts séjours ; commissions des plateformes.

• Réparations, remplacements et les taxes décrites plus bas.

Un bien qui rapporte moins mais coûte beaucoup moins à détenir rapporte souvent plus net. Demandez au vendeur de vrais relevés avant d'acheter ; nous ferons les calculs avec vous.

Courte ou longue durée : deux métiers différents

La location courte durée est un métier d'hôtellerie. Le gestionnaire fixe les prix selon le calendrier (la haute saison va environ de mi-décembre à avril), accueille chaque arrivée, prépare le logement entre deux séjours et répond aux avis. Le revenu par nuit est plus élevé ; les coûts et le travail aussi.

La location longue durée est un métier de bailleur. Le gestionnaire sélectionne les locataires (identité, revenus, références), rédige le bail, conserve le dépôt de garantie et inspecte. L'île a une demande longue durée régulière : résidents, professionnels en contrat et étudiants de l'American University of the Caribbean à Cupecoy. Notre guide du marché locatif compare les deux modèles, et Optimiser la rentabilité locative montre où l'argent se gagne ou se perd.

Fiscalité et déclarations de chaque côté

C'est là que les propriétaires se trompent le plus souvent. Le gestionnaire doit l'organiser avec vous et votre conseiller fiscal dès la première réservation.

Côté hollandais (Sint Maarten). La taxe sur le chiffre d'affaires est de 5 % des recettes ; les entreprises qui ont la qualité d'entrepreneur doivent s'enregistrer et déposer une déclaration mensuelle, non-résidents compris (Grant Thornton). La room tax s'applique aux séjours en hôtel, pension, appartement ou maison des personnes non inscrites au registre civil de Sint Maarten ; les résidents en sont exonérés sur justificatif (Gouvernement de Sint Maarten, 17 juillet 2026). Les recettes soumises à la room tax sont exonérées de taxe sur le chiffre d'affaires.

Côté français (Saint-Martin). Toute personne qui loue un logement à des fins économiques, résidence principale ou secondaire, doit d'abord le déclarer à la Collectivité de Saint-Martin comme meublé de tourisme (Collectivité de Saint-Martin). Depuis mars 2020, la taxe de séjour est remplacée par la TGCA, la taxe générale sur le chiffre d'affaires de la Collectivité (Outremers360).

Les revenus locatifs sont imposables des deux côtés. Les taux et les règles évoluent : vérifiez-les auprès de l'administration fiscale ou d'un conseiller local avant votre premier voyageur.

La saison cyclonique fait partie du métier

La saison va du 1er juin au 30 novembre. Votre gestionnaire doit avoir un plan écrit : qui ferme les volets, qui rentre le mobilier extérieur, qui vérifie le bien après la tempête, qui vous envoie des photos et vous aide pour la déclaration de sinistre. Notre guide de la saison cyclonique donne la liste complète.

Ce qu'il faut écrire dans le mandat de gestion

Quel que soit votre gestionnaire, faites écrire ces points avant de remettre les clés :

• Les honoraires et leur base de calcul : loyer brut, ou loyer après commissions des plateformes.

• Un plafond de dépenses de réparation sans votre accord, et la gestion des urgences.

• Des relevés mensuels avec justificatifs, et le compte où sont conservés loyers et dépôts.

• À qui appartiennent les comptes sur les plateformes et les avis des voyageurs en cas de séparation.

• Le règlement de la copropriété sur la location courte durée, vérifié avant la première réservation.

• Le préavis de part et d'autre, et la remise des clés, codes et dossiers.

Acheter en pensant à la location

Le gestionnaire ne peut travailler qu'avec le bien que vous achetez. Le règlement de copropriété passe en premier : certaines résidences limitent les courts séjours ou imposent une durée minimale. L'emplacement fait le reste, avec Simpson Bay, Maho et Cupecoy au plus près de l'aéroport, des plages et des restaurants. Cinq appartements entièrement meublés sur le marché au 10 octobre 2026 :

• The Hills Residence, 1 chambre clés en main, Simpson Bay : 350 000 $.

• La Terrasse, 1 chambre au bord de la piscine, Maho Village : 285 000 $.

• Fourteen Mullet Bay, 1 chambre vue mer, Cupecoy : 650 000 $.

• Cupecoy Beach Club, 2 chambres côté jardin : 650 000 $.

• Aqualina, 2 chambres en bord de plage, Simpson Bay : 1 100 000 $.

Retrouvez tous les biens dans nos appartements à vendre à Sint Maarten, et lisez le guide de l'acquéreur pour l'achat lui-même.

Vous achetez une résidence secondaire que vous occuperez aussi ? Notre guide des maisons de vacances à vendre à Saint-Martin présente les secteurs prisés, le choix entre appartement et villa, et le coût d'un bien géré depuis l'étranger.

Vos questions

Combien coûte la gestion locative à Sint Maarten ?

Chez Andreu Realty, 20 % des revenus locatifs, avec le premier mois offert. Charges de copropriété, assurance, énergie, ménage, commissions des plateformes, réparations et taxes restent à la charge du propriétaire.

Ai-je besoin d'un gestionnaire sur place si je vis à l'étranger ?

Quelqu'un sur l'île doit s'occuper des voyageurs ou des locataires, des réparations et de la préparation aux cyclones. Vous pouvez monter votre propre équipe locale ou confier la gestion ; dans les deux cas, écrivez les missions et les plafonds de dépenses.

Dois-je déclarer ma location saisonnière ?

Côté français, tout meublé de tourisme doit d'abord être déclaré à la Collectivité de Saint-Martin. Côté hollandais, prévoyez l'enregistrement à la taxe sur le chiffre d'affaires et la room tax sur les voyageurs non résidents. Vérifiez auprès de l'administration fiscale ou d'un conseiller.

Tous les appartements peuvent-ils être loués en courte durée ?

Non. Certaines copropriétés limitent les courts séjours ou imposent une durée minimale. Lisez le règlement avant d'acheter, et avant la première réservation.

Que fait un gestionnaire pendant la saison cyclonique ?

Il sécurise le bien à l'annonce d'une tempête (volets, mobilier extérieur), le vérifie ensuite, vous envoie des photos et vous aide pour la déclaration de sinistre. La saison va du 1er juin au 30 novembre.

Vous pensez confier vos clés ? Parlez-nous de votre bien sur notre page gestion locative, ou appelez le +590 690 08-2220.

Sources : Grant Thornton, guide de la fiscalité indirecte, Sint Maarten ; Gouvernement de Sint Maarten, communiqué de l'administration fiscale sur la room tax, 17 juillet 2026 ; Collectivité de Saint-Martin, déclaration de meublé de tourisme ; Outremers360, 6 mars 2020. Prix et charges : annonces Andreu Realty, 9 et 10 octobre 2026.