5 cosas que revisar antes de comprar una villa de lujo en Sint Maarten

Comprar una villa de lujo en Sint Maarten es fácil de acertar con el corazón y de fallar con los números. De la visita se recuerda la vista. Lo que decide si fue una buena compra se ve menos: dónde está la villa, cómo se construyó, cuánto cuesta mantenerla y qué dice el título.

Vendemos villas en ambos lados de la isla, de Indigo Bay a Terres Basses, donde cerramos la venta de Villa Always por 3,5 millones de euros. Estas son las cinco cosas que miramos primero, en el orden en que las miramos.

1. Una ubicación que sirva para vivir y para alquilar

La ubicación pesa más en la reventa y en la demanda de alquiler que cualquier acabado. Cada zona atrae a un comprador y a un huésped distintos:

• Terres Basses (lado francés). Grandes fincas privadas junto a Baie Rouge, Plum Bay y Baie Longue. Privacidad y espacio, en lo más alto del mercado.

• Indigo Bay (lado holandés). Una urbanización cerrada con villas y condominios recientes. Las villas parten de alrededor de 1,5 millones de dólares. El resort The Setai St. Maarten, anunciado en el antiguo proyecto Vie L'Ven y previsto para 2028, cambiará el perfil de la zona.

• Cupecoy y Pelican Key. Cerca de Simpson Bay, las marinas y los restaurantes. Fáciles de alquilar y cómodas para vivir.

• Dawn Beach y Oyster Pond. La costa este, más tranquila, con el JW Marriott ya abierto en Dawn Beach.

• Orient Bay, Anse Marcel, Baie Nettlé (lado francés). Orientadas a la playa, con otro ritmo que el lado holandés.

Pregunte cuánto se tarda al aeropuerto, al supermercado y a la playa. Pregunte qué se va a construir en el solar vacío de al lado. Una villa perfecta para sus vacaciones pero no para una semana de alquiler también reduce sus futuros compradores. Nuestra guía de la isla describe cada zona.

2. La distribución y el terreno

Aquí el lujo no se mide en metros cuadrados. Es una distribución pensada para el calor y un terreno que se adapta a la pendiente.

• Vida interior y exterior. Terrazas cubiertas, sombra por la tarde, una piscina que se usa y no solo se fotografía.

• Dormitorios con baño. Huéspedes y compradores esperan un baño por dormitorio.

• Privacidad. Mire qué ven los vecinos y qué verá usted cuando se construya el terreno de abajo.

• Acceso. Muchas villas en las colinas están en calles y entradas muy empinadas. Pruébelas con un coche normal y piense en las entregas y los invitados.

• Ventilación y orientación. Una villa que recibe los alisios necesita menos aire acondicionado.

3. Una construcción preparada para huracanes

La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre. Irma, de categoría 5, golpeó la isla en septiembre de 2017, y la construcción más reciente suele seguir normas más estrictas. Por eso el historial de construcción es uno de los documentos más importantes al comprar una villa.

Pida a un inspector independiente que revise:

• La estructura del techo y su anclaje.

• Ventanas y puertas resistentes a impactos, o contraventanas en cada abertura.

• Impermeabilización, drenaje y señales de daños por agua.

• La corrosión por salitre en barandillas, accesorios y cuadros eléctricos.

• El generador, la cisterna y cómo se las arregla la villa después de una tormenta.

• Qué se reparó o reconstruyó después de Irma, quién lo hizo y con qué permisos.

Lea después el presupuesto del seguro antes de firmar. Los deducibles por huracán suelen ser un porcentaje del valor asegurado, no una cantidad fija, y en una villa la diferencia es grande.

4. Los números reales

Aunque piense usar la villa usted mismo, mírela como la mirará un comprador el día que venda.

• Historial de alquiler, no proyecciones. Pida el calendario de reservas y los ingresos brutos de las dos últimas temporadas. Una villa que se alquila bien tiene historial.

• Costos de mantenimiento. Seguro, personal o gestión, piscina y jardín, servicios, mantenimiento y la reserva que necesitará para el techo y la piscina.

• Gestión. Una villa alquilada por semanas necesita a alguien en la isla. Nuestro servicio de gestión de alquileres cobra el 20 % de los ingresos por alquiler.

• Impuestos sobre el alquiler. Los ingresos tributan, y el alquiler de corta estancia puede estar sujeto a impuesto sobre el volumen de negocio y a tasa hotelera. Confirme las tasas vigentes y el registro con un asesor fiscal local.

Compre una villa que funcione en un año normal. Un buen año será un extra.

5. La documentación

• Qué lado, qué derecho. En el lado holandés, un notario de derecho civil gestiona la transmisión, con un impuesto del 4 % que paga el comprador y gastos totales de alrededor del 5 %. En el lado francés, la venta la lleva un notaire, los gastos de compra son más altos y los propietarios pagan una taxe foncière anual.

• Pleno dominio o arrendamiento a largo plazo. En el lado holandés, parte del suelo se tiene en arrendamiento de larga duración (erfpacht). Revise el plazo y el canon anual.

• Linderos y permisos. Encargue un levantamiento topográfico. Compruebe que las ampliaciones, piscinas y casas de invitados tienen permiso.

• Permiso para alquilar. Si los ingresos por alquiler forman parte del plan, confirme que la propiedad puede alquilarse legalmente por cortas estancias.

Nuestra guía del comprador explica el proceso de cada lado con más detalle.

Preguntas que nos hacen

¿Lado holandés o francés para una villa de lujo? Depende de lo que busque. Terres Basses ofrece las fincas privadas más grandes. El lado holandés tiene gastos de cierre más bajos y más villas cerca de las marinas y los restaurantes.

¿Una villa anterior a Irma es una mala compra? No necesariamente. Muchas se reconstruyeron bien. Lo que importa es qué se hizo después de 2017 y si puede ver los registros.

¿Puede una villa de lujo pagarse con el alquiler? Algunas cubren sus costos; pocas recuperan rápido el precio de compra. Júzguelo por un historial de reservas documentado, no por un folleto.

¿Cuánto debo presupuestar además del precio? Alrededor del 5 % de gastos de cierre en el lado holandés, más en el lado francés, además del mobiliario, el seguro y las obras que detecte la inspección.

Cuando esté listo, vea las villas en venta o hable con nosotros sobre una propiedad concreta.