Mercado inmobiliario de Nueva York, septiembre de 2026: un 15 % menos de anuncios en Manhattan y alquileres cerca de récord

Al mercado inmobiliario de Nueva York le faltan apartamentos, tanto para comprar como para alquilar. En agosto, los anuncios de venta activos en Manhattan bajaron un 15 % frente al año anterior, los contratos por encima de 5 millones de dólares subieron un 13 % y el alquiler mediano llegó a 5.285 dólares. Para los neoyorquinos que piensan en una segunda residencia o en mudarse al Caribe, un mercado tan ajustado en casa es una ventaja.

Las cifras

Ventas en Manhattan

• Segundo trimestre de 2026: precio de venta mediano de 1,25 millones de dólares, un 4,2 % más que un año antes. Las ventas cerradas cayeron un 6,3 % y los anuncios un 15 % (Elliman Report, Miller Samuel).

• Agosto de 2026: 799 contratos firmados, un 6 % menos que en agosto de 2025. Precio promedio por pie cuadrado: 1.833 dólares, un 1 % más. Los condominios subieron un 3 %, a 2.047 dólares por pie cuadrado; las cooperativas bajaron un 10 %, a 1.229 dólares. Anuncios activos: 4.992, un 15 % menos. El descuento promedio sobre el último precio pedido fue del 3,9 % (Corcoran, agosto de 2026).

• 5 millones de dólares o más, agosto: 52 contratos, un 13 % más que un año antes. Inventario de 737 anuncios, el más bajo en doce años según Corcoran. El precio por pie cuadrado bajó un 6 %, a 3.188 dólares.

Ventas en Brooklyn

• Segundo trimestre de 2026: precio mediano de 1,36 millones de dólares, un 4,1 % más. Los condominios llegaron a una mediana de 1,49 millones, un 14,8 % más (Elliman Report). El tiempo promedio de venta fue de 72 días, el segundo trimestre más rápido en una década (Corcoran).

Alquileres, agosto de 2026

• Manhattan: alquiler mediano de 5.285 dólares, un 7 % más que hace un año; vacancia del 1,51 %; 5.107 anuncios, un 17 % menos.

• Brooklyn: alquiler mediano de 4.368 dólares, un récord, un 5 % más (informe de alquileres de Corcoran).

Qué significa para los neoyorquinos que miran al sur

El capital está ahí, y también los compradores. Con un 15 % menos de anuncios y descuentos promedio por debajo del 4 %, un condominio de Manhattan con buen precio se vende en un mercado con pocas alternativas. Un vendedor en la mediana de Manhattan (1,25 millones) o en la de condominios de Brooklyn (1,49 millones) está en un rango en el que un condominio en la isla puede comprarse sin financiamiento. En Indigo Bay, por ejemplo, los condominios empiezan en unos 900.000 dólares, y otras zonas del lado holandés empiezan más abajo.

Los dueños de cooperativas tienen otro panorama. El precio por pie cuadrado de las cooperativas bajó un 10 % en agosto, y las cuotas de mantenimiento promedio llegaron a 3.077 dólares al mes en el segundo trimestre, un 10,2 % más (Miller Samuel). Quien espera una mejor salida debería comparar el costo de mantenerla un año más con el precio que puede obtener hoy.

Alquilar en Nueva York se ha vuelto una estrategia. Con una vacancia cercana al 1,5 % en Manhattan, algunos propietarios conservan su apartamento, lo alquilan a los precios actuales y compran en la isla con otros fondos. Otros venden y alquilan en la ciudad. Ambas opciones funcionan sobre el papel; la elección depende de los impuestos y de cuánto tiempo quiera mantener una base en Nueva York, algo que conviene revisar con su contador.

El crédito se encareció. La Fed subió las tasas el 16 de septiembre y el promedio de la hipoteca a 30 años superó el 7 % la semana siguiente. Lo explicamos en nuestro artículo sobre la Fed y las tasas hipotecarias. Para un comprador neoyorquino, hoy el producto de una venta vale más que la capacidad de endeudamiento.

Sin cambio de moneda en el lado holandés. Las propiedades en Sint Maarten se cotizan en dólares estadounidenses y la moneda local está vinculada al dólar. Un neoyorquino que lleva el producto de su venta en Manhattan a Simpson Bay no convierte nada. En el lado francés, los precios están en euros.

Nuestra lectura

Las cifras muestran que los vendedores de Nueva York, sobre todo los dueños de condominios, siguen teniendo buenas cartas: poco inventario, descuentos moderados y un comprador de lujo activo. Es momento de sacar capital, no de esperar un pico perfecto que nadie puede anticipar.

No compraríamos en la isla antes de resolver el lado de Nueva York, salvo que la compra esté totalmente financiada sin esa venta. Las fechas de contrato en Manhattan y de cierre en Sint Maarten no coinciden por casualidad; las planificamos junto con nuestros clientes y sus abogados en Nueva York. En el lado holandés, cuente con un depósito del 10 % en custodia del notario y alrededor de un 5,5 % de gastos de cierre sobre el precio.

Para un neoyorquino acostumbrado a 2.000 dólares por pie cuadrado, el valor de la isla es evidente. El verdadero trabajo es elegir el barrio adecuado y comprar según el uso real: un condominio fácil de cerrar y dejar en Maho o Cupecoy, o una villa en Terres Basses o Indigo Bay que genere ingresos por alquiler cuando usted no esté.

Vea lo que hay disponible hoy en nuestra página de propiedades en venta.

Fuentes: Elliman Report de Miller Samuel, Manhattan y Brooklyn, segundo trimestre de 2026, vía Brick Underground (2 y 9 de julio de 2026); Corcoran, ventas de condominios y cooperativas de Manhattan y ventas de lujo de 5 millones o más, agosto de 2026 (3 de septiembre de 2026); Corcoran, informe del mercado de alquiler de Nueva York, agosto de 2026 (10 de septiembre de 2026); Corcoran, Brooklyn, segundo trimestre de 2026; Freddie Mac PMMS (24 de septiembre de 2026).

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