Financiar una propiedad en Sint Maarten sin ser residente: lo que piden los bancos

Financiar una propiedad en Sint Maarten sin ser residente es posible, pero es más lento que en su país y exige una entrada mayor. Varios bancos del lado holandés dicen abiertamente que prestan a no residentes, los bancos franceses prestan en el lado francés y muchos compradores prefieren pedir el préstamo en su país. La mayoría de nuestros clientes internacionales sigue pagando al contado; los que financian con éxito empiezan por el banco, no por los anuncios.

Esta guía explica quién presta, qué documentos piden, qué entrada conviene prever, la cuestión de la moneda y cómo encaja el préstamo en el proceso notarial de cada lado.

Quién presta en el lado holandés

Entre los bancos de Sint Maarten que ofrecen hipotecas están Windward Islands Bank (WIB), RBC Royal Bank, Republic Bank, CIBC FirstCaribbean, Banco di Caribe y PSB Bank. WIB, RBC y Republic Bank indican que prestan tanto a residentes como a no residentes. Eso no significa que cualquier banco financie a cualquier comprador en cualquier propiedad: depende del banco, de su perfil y del edificio.

Lo que pesa para el banco:

• La propiedad. Un condominio en plena propiedad, en un edificio consolidado con finanzas sanas, se financia mejor que una villa en obras o un terreno. El suelo en arrendamiento a largo plazo (erfpacht) requiere una revisión adicional.

• Sus ingresos y su origen. Un salario con declaraciones de impuestos se verifica más fácilmente que ingresos de una empresa en el extranjero.

• La relación con el banco. Abrir una cuenta pronto ayuda, y de todos modos es desde ahí que pagará cuotas de la asociación y servicios.

Quién presta en el lado francés

Saint-Martin forma parte de la zona euro y hay bancos franceses en Marigot, entre ellos BRED y BNP Paribas Antilles-Guyane. Quien ya trabaja con un banco en Francia suele pasar por él, porque conoce su expediente. Cuente con un seguro de préstamo y un análisis detallado de su nivel de endeudamiento. El préstamo es en euros.

En el lado francés, la financiación se incluye en el contrato preliminar (compromis de vente) como condición suspensiva de préstamo: importe, tipo máximo y plazo. Si el préstamo se deniega dentro de esas condiciones, recupera su depósito. Lea esa cláusula con atención antes de firmar. Nuestra guía para comprar en el lado francés recorre todo el proceso.

Pedir el préstamo en su país

Muchos compradores financian la compra con dinero obtenido en casa:

• Un préstamo o línea de crédito sobre el valor de una vivienda que ya poseen.

• Una refinanciación con retiro de efectivo de la vivienda principal.

• Un crédito de su banca privada garantizado con inversiones.

Según nuestra experiencia, los bancos hipotecarios estadounidenses convencionales no prestan sobre propiedades en el Caribe; por eso los compradores estadounidenses que se endeudan lo hacen sobre un activo en Estados Unidos. La ventaja: llega como comprador al contado, lo que refuerza su oferta y acorta los plazos. El riesgo: su casa soporta la deuda. Consulte el aspecto fiscal con su asesor.

A veces el vendedor acepta financiar una parte del precio. Ocurre, pero poco, y requiere un acuerdo redactado por el notario con una hipoteca inscrita a favor del vendedor.

La entrada: prevea más que en su país

No hay una regla única. En el Caribe, los préstamos a no residentes rara vez cubren todo el precio: fuentes del sector sitúan la financiación habitual para compradores internacionales en torno al 60 % a 70 % del valor, es decir, una entrada de aproximadamente 30 % a 40 %. Algunos bancos van más lejos con perfiles sólidos y otros menos con villas o edificios antiguos. Pida una indicación por escrito antes de hacer una oferta.

Además de la entrada, reserve efectivo para los gastos de cierre. En el lado holandés suelen sumar alrededor del 5 % del precio, incluido el impuesto de transmisión del 4 % que paga el comprador, y la hipoteca añade su propia escritura notarial. En el lado francés son más altos; pida al notario una estimación que incluya el préstamo.

Lo que piden los bancos

Un expediente completo, como en su país, con algunos extras:

1. Pasaporte y comprobante de domicilio.

2. Prueba de ingresos: declaraciones de impuestos, nóminas o cuentas de la empresa.

3. Extractos bancarios y de inversiones que acrediten la entrada y las reservas.

4. Un informe de crédito de su país y, a menudo, una carta de referencia de su banco.

5. El contrato de compraventa o compromis firmado.

6. Una tasación de un perito aceptado por el banco.

7. Póliza de seguro de la propiedad, con cobertura de huracán, a favor del banco.

Si sus documentos no están en inglés (lado holandés) o en francés (lado francés), prevea traducciones y copias certificadas.

La cuestión de la moneda

La moneda oficial de Sint Maarten es el florín caribeño (XCG), que sustituyó al florín antillano neerlandés el 31 de marzo de 2025 y está fijado a 1,79 por dólar estadounidense. En la práctica, las propiedades se cotizan y se pagan en dólares, y en el lado holandés los préstamos se ofrecen habitualmente en dólares. En el lado francés, precios y préstamos van en euros.

Si gana en dólares y se endeuda en euros, o al revés, su cuota mensual se moverá con el tipo de cambio. Endeudarse en la moneda en la que gana suele ser lo más tranquilo.

Plazos y notario

En el lado holandés, una compra al contado suele cerrarse entre cuatro y ocho semanas después de firmar el contrato. Con una hipoteca local, añada el tiempo de aprobación, tasación y escritura de hipoteca. Recomendamos fijar en el contrato un plazo de financiación realista, no optimista.

La secuencia en el lado holandés:

• Firma del contrato con condición de financiación y plazo. El depósito, normalmente del 10 %, va a la cuenta de garantía del notario.

• El banco tasa la propiedad y emite su aprobación.

• El notario prepara la escritura de transmisión y la de hipoteca; el banco le transfiere los fondos.

• En el cierre firma ambas escrituras y el notario las inscribe en el Registro de la Propiedad (Kadaster).

Los compradores al contado no se libran del papeleo: el notario le preguntará de dónde viene el dinero. Tenga extractos que lo acrediten. Para el resto de pasos, vea cómo comprar una propiedad en Sint Maarten.

Nuestro consejo

• Consiga una indicación de financiación por escrito antes de seleccionar propiedades.

• Mantenga la financiación como condición del contrato, con un plazo que pueda cumplir.

• Presupueste entrada, gastos de cierre y seis meses de costes antes de comprometerse.

• Pregunte por los impuestos en ambos extremos, aquí y en su país. Nuestro resumen fiscal es un punto de partida, no un sustituto de un asesor local.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero obtener una hipoteca en Sint Maarten? Sí. Varios bancos del lado holandés indican que prestan a no residentes. Las condiciones dependen del banco, la propiedad y su perfil.

¿Cuánta entrada necesito? Más que en su país. Entre un 30 % y un 40 % es habitual para compradores internacionales en la región, pero varía. Pregunte al banco.

¿El préstamo es en dólares o en euros? En el lado holandés, habitualmente en dólares; en el lado francés, en euros.

¿La financiación retrasa el cierre? Sí. Sume la aprobación, la tasación y la escritura de hipoteca a las cuatro a ocho semanas de una compra al contado.

Si quiere saber qué propiedades financiaría probablemente un banco, hable con nosotros antes de ofertar.

Fuentes: St. Martin Sotheby's Realty, "6 Banks Offering Mortgages in Sint Maarten"; Enness Global, hipotecas en el Caribe para compradores internacionales; Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten (florín caribeño). Las condiciones cambian; confírmelas con el banco.