Acheter un bien immobilier à Sint Maarten : le processus étape par étape

Pour acheter un bien immobilier à Sint Maarten, retenez l’essentiel : côté hollandais, un étranger peut acheter librement, en nom propre ou via une société, et chaque vente passe par un notaire de droit civil qui vérifie le titre, conserve le dépôt et fait enregistrer l’acte. Prévoyez environ 5 % du prix en frais d’acquisition. Un achat comptant simple se signe en général en quatre à huit semaines.

Le détail compte, car la plupart des problèmes que nous voyons viennent de ce que l’acquéreur n’a pas vérifié avant de signer. Voici les étapes, les coûts, les vérifications, et ce qui change si le bien se trouve côté français.

Première question : quel côté de l’île

Une seule île, deux pays. Sint Maarten, la partie hollandaise, est un pays constitutif du Royaume des Pays-Bas, avec un droit civil d’inspiration néerlandaise. Saint-Martin, la partie française, est une collectivité d’outre-mer dotée de son propre code des impôts, et l’on y paie en euros. Vingt minutes de route séparent Simpson Bay de Marigot, mais la procédure, les frais et la fiscalité ne sont pas les mêmes.

Côté hollandais se trouvent l’essentiel des appartements et du marché de la location courte durée : Simpson Bay, Maho, Cupecoy, Pelican Key, Indigo Bay, Dawn Beach. Côté français : les propriétés privées des Terres Basses, Orient Bay, Grand Case, Anse Marcel et Baie Nettlé. Oyster Pond est à cheval sur les deux. Choisissez votre côté avant de vous attacher à une annonce, car tout le reste en découle. Notre guide de l’île présente les quartiers.

Acheter à Sint Maarten : les cinq étapes

Voici la procédure côté hollandais. Le côté français est traité plus bas.

1. Choisir le bien et obtenir les documents. Avant toute offre, demandez le titre de propriété, les documents de la copropriété s’il s’agit d’un appartement et, si vous comptez louer, l’historique des réservations.

2. Faire une offre écrite. Prix, dépôt, conditions (financement, inspection) et date de signature visée. Rien ne vous engage tant qu’un contrat de vente n’est pas signé.

3. Signer le contrat de vente. Une fois le prix accepté, vendeur et acquéreur signent un contrat de vente (sale and purchase agreement). Le dépôt, généralement 10 %, est versé sur le compte séquestre du notaire, pas au vendeur.

4. Les vérifications du notaire. Le notaire contrôle la propriété et le titre, recherche hypothèques et charges, vérifie l’inscription au registre foncier (Kadaster) et prépare l’acte de transfert. Vous recevez un projet d’acte et un décompte à relire.

5. La signature. Vous virez le solde au notaire, vous signez l’acte, et le notaire l’enregistre au Kadaster. Le vendeur est payé depuis le séquestre après le transfert. Vous êtes propriétaire.

Le notaire est neutre. Il garantit la légalité du transfert, pas vos intérêts commerciaux. Les vérifications ci-dessous sont donc à votre charge.

Ce que coûte l’achat

• Taxe de transfert : 4 % du prix, à la charge de l’acquéreur.

• Honoraires du notaire et frais d’enregistrement : selon un barème dégressif ; avec la taxe de transfert, le total tourne souvent autour de 5 % du prix.

• Acte d’hypothèque : des frais de notaire supplémentaires si vous financez.

• En copropriété : vérifiez si une contribution au fonds de réserve est exigée à l’achat.

Viennent ensuite les frais de détention : charges de copropriété, assurance (avec une franchise cyclone souvent exprimée en pourcentage de la valeur assurée), eau et électricité, entretien, gestion. C’est le poste que les acquéreurs sous-estiment le plus. Demandez douze mois de factures réelles.

Sur la fiscalité, méfiez-vous de ce que vous lisez en ligne. Impôt foncier annuel, règles de succession, imposition des loyers : ces règles existent sous une forme ou une autre, et votre pays de résidence peut aussi vous imposer. Faites le point avec le notaire et un conseiller fiscal local avant d’acheter, pas après.

Les vérifications que nous exigeons

• Pleine propriété ou bail emphytéotique. Une partie des terrains côté hollandais est détenue en bail de longue durée (erfpacht) plutôt qu’en pleine propriété, souvent avec une redevance annuelle. Vérifiez le titre, la durée restante et les conditions de renouvellement.

• Règlement de copropriété. Les appartements sont généralement détenus sous forme de droits d’appartement avec une association de propriétaires. Lisez le règlement, les derniers comptes et les procès-verbaux récents. Les travaux de toiture ou de digue prévus y apparaissent en premier.

• Location courte durée. Certains immeubles la limitent. Si les loyers font partie de votre calcul, faites-le confirmer par écrit.

• Limites du terrain. Pour une villa ou un terrain, faites faire un bornage.

• Construction. Engagez un inspecteur indépendant : toiture, étanchéité, menuiseries, électricité, plomberie, corrosion due au sel. Irma, en 2017, a mis chaque bâtiment de l’île à l’épreuve ; les constructions récentes suivent en général des normes plus strictes, mais demandez ce qui a été refait et quand.

Acheter côté français

Un notaire français conduit la vente. Le schéma habituel : offre, compromis de vente avec un dépôt de garantie, souvent de 5 % à 10 %, conditions suspensives comme le financement, puis acte authentique signé chez le notaire. Les frais d’acquisition sont nettement plus élevés que côté hollandais : demandez tôt une estimation écrite au notaire. Les propriétaires paient une taxe foncière annuelle, et la plus-value à la revente peut être imposée selon la durée de détention et votre lieu de résidence. Posez la question au notaire.

Le financement

La plupart des acquéreurs internationaux paient comptant. Les banques locales prêtent, y compris aux non-résidents, mais attendez-vous à un apport plus important et à une vérification complète de vos revenus et de votre patrimoine. Si vous avez besoin d’un prêt, consultez une banque avant de faire une offre et inscrivez la condition de financement dans le contrat.

Les erreurs que nous voyons

• Acheter la vue et oublier l’immeuble. Une vue sur la mer ne répare ni une toiture fatiguée ni une copropriété sans réserves.

• Se fier aux revenus locatifs projetés. Demandez l’historique réel.

• Éviter la question fiscale parce que « quelqu’un a dit qu’il n’y a pas d’impôts ».

• Comparer les prix des deux côtés sans comparer les frais et la fiscalité qui vont avec.

Pour une vue d’ensemble, lisez notre guide de l’acquéreur, puis parcourez les biens à vendre.

Les questions qu’on nous pose

Un étranger peut-il acheter à Sint Maarten ? Oui. Côté hollandais, aucune restriction ne s’applique aux acquéreurs étrangers, en nom propre ou via une société.

Combien de temps faut-il pour signer ? Un achat comptant se conclut en général en quatre à huit semaines après la signature du contrat de vente. Un financement allonge le délai.

Quels sont les frais d’acquisition ? Côté hollandais, environ 5 % du prix au total, dont la taxe de transfert de 4 % payée par l’acquéreur. Côté français, davantage ; le notaire vous donnera un chiffre.

Faut-il être sur l’île pour signer ? Pas forcément. Une signature par procuration peut souvent être organisée. Prévenez le notaire tôt pour que les documents soient prêts.

Nous sommes agréés des deux côtés de l’île. Pour un deuxième avis sur un bien ou un contrat, contactez-nous.

Sources : expérience transactionnelle d’Andreu Realty ; procédures notariales côtés hollandais et français. Chiffres à confirmer avec le notaire pour chaque acquisition.