Acheter un terrain et faire construire à Saint-Martin et Sint Maarten : le guide pratique
Acheter un terrain à Saint-Martin pour faire construire permet d'avoir exactement la maison que vous voulez, face à une vue que personne d'autre n'a. C'est aussi la façon la plus lente et la moins indulgente de devenir propriétaire sur l'île. L'essentiel du risque se joue dans les premières semaines : le titre, ce que le terrain permet de construire, et la possibilité réelle d'y faire monter un camion, une conduite d'eau et un permis de construire.
Voici comment nous abordons l'achat d'un terrain pour nos clients, côté français comme côté hollandais, et les erreurs que nous voyons le plus souvent.
Pleine propriété ou bail de longue durée : lire le titre d'abord
Côté hollandais, un terrain est détenu soit en pleine propriété, soit en bail de longue durée, l'erfpacht, proche du bail emphytéotique. Vous détenez alors le droit d'utiliser le terrain et d'y construire pendant une durée fixée, en général contre une redevance annuelle (canon) versée au propriétaire du sol, souvent l'État. C'est courant et souvent finançable, mais cela change les questions à poser :
Combien d'années reste-t-il sur le bail, et que se passe-t-il à son terme ?
Quel est le montant de la redevance annuelle, et peut-elle être révisée ?
Le bail limite-t-il ce que vous pouvez construire ou l'usage du bien ?
L'accord du propriétaire du sol est-il nécessaire pour céder, diviser ou hypothéquer ?
Le notaire néerlandais (notaris) vérifie le titre au registre foncier (Kadaster), confirme qui possède quoi et signale hypothèques, inscriptions et servitudes. Côté français, le notaire fait ce travail selon le droit français. Demandez-leur l'état du titre avant de signer quoi que ce soit d'engageant, pas après.
Côté français, demandez aussi si le terrain touche la zone littorale dite des cinquante pas géométriques, qui relève de règles propres au domaine public. Le notaire saura vous répondre. Notre guide pour acheter côté français détaille le reste de la procédure.
Urbanisme : ce que vous avez le droit de construire
Un terrain vaut ce que l'on peut légalement y bâtir. Avant de convenir d'un prix, renseignez-vous sur :
La vocation de la zone (habitation, tourisme, mixte, espace naturel protégé).
Les hauteurs maximales, les reculs par rapport aux limites et à la voie, l'emprise au sol autorisée.
Les contraintes liées aux risques naturels : zones inondables, fortes pentes, exposition littorale.
Les règles privées. Les lotissements et domaines fermés ont souvent leur propre cahier des charges architectural et leur comité d'approbation, en plus des règles publiques.
Côté français, les projets doivent respecter les règles d'urbanisme de la Collectivité et le plan de prévention des risques naturels (PPRN), qui peut limiter ou interdire la construction dans les zones exposées. Côté hollandais, l'ordonnance sur la construction et le logement et les règles du ministère VROMI fixent le cadre. Un architecte local peut souvent vous dire en une visite si votre projet tient sur le terrain.
Le permis de construire de chaque côté
Côté français (Saint-Martin). Les permis sont délivrés par la Direction de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme de la Collectivité, à Marigot. La Collectivité indique un délai d'instruction de trois mois à compter du dossier complet, prolongeable dans certaines zones, et un permis valable trois ans, avec des prorogations possibles. Demandez à votre architecte quelle autorisation exige votre projet et si la signature d'un architecte est obligatoire.
Côté hollandais (Sint Maarten). Aucun chantier ne peut démarrer sans permis de construire délivré par le gouvernement, via le ministère VROMI. Le dossier comprend la preuve de propriété ou du bail, un plan de masse, les plans d'architecte, ainsi que les plans de structure, d'électricité et de plomberie. La loi fixe un délai de décision, mais un dossier incomplet reste la première cause de retard : faites vérifier le dossier par votre architecte avant le dépôt.
Des deux côtés, prévoyez du temps pour les questions et les modifications. Personne ne devrait couler des fondations sur la foi d'un permis « presque accordé ».
Bornage, accès et réseaux
Ce sont les vérifications que les acquéreurs sautent parce que la vue est trop belle.
Bornage. Faites confirmer par un géomètre que les limites sur le terrain correspondent à la parcelle enregistrée. Une clôture ou « ce que tout le monde sait » ne prouve rien.
Accès juridique. Une route qui mène au terrain ne donne pas forcément le droit de l'emprunter. Vérifiez que l'accès est public ou garanti par une servitude enregistrée.
Accès physique. Une toupie béton et une grue peuvent-elles monter cette route en pente ? Les accès raides, dans les hauteurs de Pelican Key, de Point Blanche ou au-dessus de Cole Bay, peuvent coûter cher.
Eau. Beaucoup de maisons fonctionnent avec une citerne de récupération d'eau de pluie, parfois reliée au réseau public quand il existe. Dimensionnez la citerne tôt : elle conditionne les fondations.
Électricité et assainissement. Demandez à quelle distance se trouve le raccordement le plus proche et qui paie pour l'amener. Sans réseau d'égout, il faudra un assainissement individuel validé par les autorités.
Sol et pente. Une étude géotechnique indique à votre ingénieur ce dont les fondations ont besoin. La roche coûte cher à entailler, le remblai cher à stabiliser.
Notre article bord de mer ou hauteurs explique ce que coûte chaque type de site au quotidien, une fois la maison construite.
Construire pour les cyclones dès le premier plan
La saison cyclonique atlantique va du 1er juin au 30 novembre, et l'ouragan Irma en 2017 a montré quelles maisons étaient bien construites. Depuis, une grande partie de l'île a été reconstruite selon des normes plus exigeantes. Pour une maison neuve, parlez avec votre architecte et votre ingénieur de :
La charpente et ses fixations, calculées pour des vents violents, et une forme de toit qui résiste à l'arrachement.
Des murs en béton armé et une descente de charges continue du toit aux fondations.
Des fenêtres et portes anticycloniques, ou des volets bien ajustés sur chaque ouverture.
L'évacuation des fortes pluies, et l'emplacement du groupe électrogène, des cuves et des climatiseurs.
Des matériaux qui résistent au sel : inox marine, aluminium thermolaqué, équipements étanches.
Consultez un assureur avant de figer les plans. Les choix de construction peuvent influer sur la prime et sur la franchise cyclone, souvent exprimée en pourcentage de la valeur assurée. Notre plan d'action pour la saison cyclonique complète ce point.
Coûts et délais : à confirmer sur place, par écrit
Nous ne publions pas de prix au mètre carré : il varie avec le terrain, le projet, le niveau de finition et le fret. Voici en revanche où part l'argent en dehors de la construction elle-même :
Les frais d'acquisition du terrain (le notaire vous en donnera l'estimation côté français ; côté hollandais, la taxe de transfert est de 4 % du prix).
Les honoraires d'architecte, d'ingénieur, de géomètre et l'étude de sol.
Les taxes liées au permis et les raccordements aux réseaux.
La préparation du terrain, les murs de soutènement et les accès, parfois lourds en pente.
Les matériaux importés et le fret : presque tout arrive par bateau, les délais comptent.
Une vraie réserve pour les imprévus.
Côté délais, comptez d'abord la conception et le permis, puis le chantier, puis la levée des réserves. Calez le planning sur la saison cyclonique et sur les engagements de haute saison de l'entreprise. Exigez des devis détaillés et comparez ce qu'ils comprennent, pas seulement le total.
Choisir un architecte et une entreprise
Choisissez des professionnels qui ont construit récemment sur l'île, pas seulement de belles maisons ailleurs.
Visitez des maisons qu'ils ont livrées et parlez aux propriétaires.
Vérifiez qu'ils sont habilités à travailler du côté où vous construisez.
Signez un contrat écrit : périmètre clair, échéancier de paiement lié aux étapes du chantier, délai et garantie des défauts.
Ne payez jamais très en avance sur l'avancement.
Si vous vivez à l'étranger, mandatez une personne indépendante pour suivre le chantier.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent
Acheter avant d'avoir vérifié le titre et l'urbanisme.
Croire qu'une route vaut accès juridique.
Tomber amoureux de la vue sans chiffrer l'accès, les soutènements et les fondations.
Sous-estimer un bail de longue durée : durée restante, redevance et clauses d'accord.
Choisir l'entreprise la moins chère, puis payer deux fois pour reprendre les travaux.
Concevoir sans penser à l'eau, au vent et au sel.
Si construire vous semble trop lourd, comparez honnêtement avec l'achat d'une maison existante : les coûts sont connus et le bien peut être loué dès la saison suivante.
Les questions qu'on nous pose
Un étranger peut-il acheter un terrain à Saint-Martin ? Oui. Côté hollandais, les étrangers achètent librement, en nom propre ou via une société. Côté français, l'achat passe par un notaire comme pour tout autre bien.
Qu'est-ce que l'erfpacht ? Un bail de longue durée : vous détenez le droit d'utiliser le terrain et d'y construire pendant une période fixée, en général contre une redevance annuelle. Vérifiez la durée restante, la redevance et les clauses d'accord avec le notaire avant d'acheter.
Combien de temps faut-il pour construire une maison sur l'île ? Cela dépend du projet, du terrain et du permis. Prévoyez la conception et le permis avant le début du chantier, et demandez à l'entreprise un planning écrit qui tient compte de la saison cyclonique.
Construire coûte-t-il moins cher qu'acheter une villa existante ? Pas forcément, dans un sens comme dans l'autre. Construire vous donne exactement ce que vous voulez ; acheter vous donne des coûts connus et un usage immédiat. Nous pouvons étudier les deux scénarios avec vous.
Vous cherchez un terrain ou une villa pour comparer ? Commencez par nos biens à vendre, ou parlez à notre équipe avant de faire une offre sur un terrain.
Sources : Gouvernement de Sint Maarten, pièces requises pour une demande de permis de construire ; Collectivité de Saint-Martin, règles du permis de construire (délai d'instruction et validité) ; Guide to doing business in the Dutch Caribbean, réglementation de la construction à Sint Maarten. Les règles évoluent : confirmez auprès du notaire, du service d'urbanisme concerné et de votre architecte.
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