Financer un achat immobilier à Saint-Martin quand on n'y réside pas
Financer un achat immobilier à Saint-Martin sans y résider, c'est possible, mais plus lent qu'en métropole ou en Amérique du Nord, et l'apport demandé est plus élevé. Côté hollandais, plusieurs banques affichent clairement qu'elles prêtent aux non-résidents. Côté français, les banques françaises prêtent en euros. Et beaucoup d'acquéreurs empruntent tout simplement dans leur pays. La majorité de nos clients internationaux paient comptant ; ceux qui financent avec succès commencent par la banque, pas par les annonces.
Voici qui prête, ce que l'on vous demandera, l'apport à prévoir, la question de la devise et la place du prêt dans la procédure notariale de chaque côté.
Qui prête côté hollandais
Parmi les banques de Sint Maarten qui proposent des prêts immobiliers : Windward Islands Bank (WIB), RBC Royal Bank, Republic Bank, CIBC FirstCaribbean, Banco di Caribe et PSB Bank. WIB, RBC et Republic Bank indiquent prêter aux non-résidents comme aux résidents. Cela ne signifie pas que chaque banque financera chaque acquéreur sur chaque bien : tout dépend de la banque, de votre profil et de l'immeuble.
Ce qui compte pour le prêteur :
Le bien. Un appartement en pleine propriété dans une résidence établie aux comptes sains se finance plus facilement qu'une villa en travaux ou un terrain. Un terrain en bail emphytéotique (erfpacht) demande un examen supplémentaire.
Vos revenus et leur origine. Des salaires justifiés par des avis d'imposition se vérifient plus facilement que des revenus d'entreprise à l'étranger.
La relation bancaire. Ouvrir un compte tôt aide, et c'est de toute façon de là que partiront charges de copropriété et factures.
Qui prête côté français
Saint-Martin fait partie de la zone euro et des banques françaises sont installées à Marigot, dont la BRED et BNP Paribas Antilles-Guyane. Les acquéreurs déjà clients d'une banque en métropole passent souvent par elle : elle connaît leur dossier. Attendez-vous à une assurance emprunteur et à un examen attentif de votre taux d'endettement. Le prêt est en euros.
Côté français, le financement figure dans le compromis de vente sous forme de condition suspensive de prêt : montant, taux maximum et délai. Si le prêt est refusé dans ces conditions, vous récupérez votre dépôt. Lisez cette clause de près avant de signer. Notre guide pour acheter côté français détaille toute la procédure.
Emprunter dans son pays
Beaucoup d'acquéreurs financent l'achat avec des fonds levés chez eux :
Un prêt hypothécaire ou une ligne de crédit adossés à un bien déjà détenu.
Un refinancement de la résidence principale avec sortie de trésorerie.
Un crédit lombard auprès de votre banque privée, garanti par un portefeuille.
D'après notre expérience, les prêteurs américains classiques ne financent pas de biens aux Caraïbes ; les acquéreurs américains qui empruntent le font donc sur un actif aux États-Unis. L'avantage : vous arrivez en acquéreur comptant, ce qui renforce votre offre et raccourcit les délais. Le risque : c'est votre maison qui porte la dette. Parlez de la fiscalité avec votre conseiller dans votre pays.
Il arrive qu'un vendeur accepte un paiement échelonné sur une partie du prix. C'est rare, et cela exige un acte rédigé par le notaire avec une hypothèque inscrite au profit du vendeur.
L'apport : prévoyez plus qu'ailleurs
Il n'existe pas de règle unique. Aux Caraïbes, les prêts aux non-résidents financent rarement la totalité du prix : les professionnels du secteur citent une quotité de 60 % à 70 % pour les acquéreurs internationaux, soit un apport de 30 % à 40 % environ. Certaines banques vont plus loin pour un profil solide, d'autres moins pour une villa ou un immeuble ancien. Demandez une indication écrite avant de faire une offre.
Gardez en plus de quoi régler les frais d'acquisition. Côté hollandais, ils représentent couramment environ 5 % du prix au total, dont 4 % de droits de mutation à la charge de l'acquéreur, et le prêt ajoute son propre acte notarié. Côté français, les frais sont plus élevés ; demandez au notaire une estimation incluant l'acte de prêt.
Le dossier bancaire
Un dossier complet, comme chez vous, avec quelques pièces en plus :
Passeport et justificatif de domicile.
Justificatifs de revenus : avis d'imposition, bulletins de salaire ou bilans.
Relevés bancaires et de placements prouvant l'apport et l'épargne restante.
Un historique de crédit de votre pays et, souvent, une lettre de référence de votre banque.
Le compromis ou le contrat d'achat signé.
Une évaluation par un expert agréé par la banque.
Une attestation d'assurance habitation, garantie cyclone comprise, au bénéfice de la banque.
Prévoyez traductions et copies certifiées si vos documents ne sont pas en anglais (côté hollandais) ou en français (côté français).
La question de la devise
La monnaie officielle de Sint Maarten est le florin caribéen (XCG), qui a remplacé le florin des Antilles néerlandaises le 31 mars 2025, avec une parité fixe de 1,79 pour un dollar américain. En pratique, les biens s'achètent et se paient en dollars, et les prêts côté hollandais se font couramment en dollars. Côté français, prix et prêts sont en euros.
Si vous gagnez en dollars et empruntez en euros, ou l'inverse, vos mensualités suivent le taux de change. Emprunter dans la devise de vos revenus est généralement le choix le plus serein.
Calendrier et notaire
Côté hollandais, un achat comptant se conclut en général quatre à huit semaines après la signature du contrat. Avec un prêt local, ajoutez le temps de l'accord, de l'évaluation et de l'acte de prêt. Nous conseillons un délai de financement réaliste dans le contrat plutôt qu'optimiste.
La séquence côté hollandais :
Signature du contrat avec condition de financement et délai. Le dépôt, en général 10 %, est versé sur le compte séquestre du notaire.
La banque évalue le bien et donne son accord.
Le notaire prépare l'acte de vente et l'acte d'hypothèque ; la banque lui vire les fonds.
À la signature, vous signez les deux actes ; le notaire les fait inscrire au cadastre (Kadaster).
Les acquéreurs comptant n'échappent pas aux formalités : le notaire vous demandera l'origine des fonds. Ayez des relevés qui en retracent le parcours. Pour les autres étapes, voir acheter un bien à Sint Maarten.
Nos conseils
Obtenez une indication écrite de la banque avant de sélectionner des biens.
Gardez le financement comme condition du contrat, avec un délai tenable.
Budgétez apport, frais d'acquisition et six mois de charges avant de vous engager.
Posez la question fiscale des deux côtés, ici et chez vous. Notre point sur la fiscalité est un point de départ, pas un substitut à un conseiller local.
Les questions qu'on nous pose
Un étranger peut-il obtenir un prêt à Sint Maarten ? Oui. Plusieurs banques côté hollandais indiquent prêter aux non-résidents. Les conditions dépendent de la banque, du bien et de votre profil.
Quel apport prévoir ? Plus élevé que dans votre pays. Environ 30 % à 40 % est courant pour les acquéreurs internationaux dans la région, mais cela varie. Demandez à la banque.
Le prêt est-il en dollars ou en euros ? En dollars le plus souvent côté hollandais, en euros côté français.
Le financement retarde-t-il la vente ? Oui. Ajoutez le temps de l'accord, de l'évaluation et de l'acte de prêt aux quatre à huit semaines d'un achat comptant.
Pour savoir quels biens une banque financera probablement, parlez-nous avant de faire une offre.
Sources : St. Martin Sotheby's Realty, « 6 Banks Offering Mortgages in Sint Maarten » ; Enness Global, prêts aux Caraïbes pour acquéreurs internationaux ; Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten (florin caribéen). Les conditions de prêt évoluent ; confirmez auprès de la banque.
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