Cómo comprar una propiedad en Sint Maarten: el proceso paso a paso

Si quiere comprar una propiedad en Sint Maarten, lo esencial es esto: en el lado holandés un extranjero puede comprar libremente, a su nombre o a través de una sociedad, y toda venta pasa por un notario de derecho civil que verifica el título, custodia el depósito y registra la escritura. Calcule alrededor de un 5 % sobre el precio para los gastos de cierre. Una compra al contado sin complicaciones suele cerrarse en cuatro a ocho semanas.

Los detalles importan, porque la mayoría de los problemas que vemos vienen de lo que el comprador no revisó antes de firmar. Esta guía cubre los pasos, los costos, las comprobaciones y lo que cambia si la propiedad está en el lado francés.

Primera pregunta: qué lado de la isla

Es una sola isla y dos países. Sint Maarten, el lado holandés, es un país constituyente del Reino de los Países Bajos, con un derecho civil de base neerlandesa. Saint-Martin, el lado francés, es una colectividad francesa de ultramar con su propio código tributario, y allí se usa el euro. De Simpson Bay a Marigot hay veinte minutos en coche, pero el proceso, los gastos y los impuestos son distintos.

En el lado holandés está la mayor parte de los condominios y del alquiler vacacional: Simpson Bay, Maho, Cupecoy, Pelican Key, Indigo Bay, Dawn Beach. En el lado francés: las fincas privadas de Terres Basses, Orient Bay, Grand Case, Anse Marcel y Baie Nettlé. Oyster Pond queda entre ambos. Decida el lado antes de enamorarse de un anuncio, porque todo lo demás depende de eso. Nuestra guía de la isla describe cada zona.

Cómo comprar una propiedad en Sint Maarten: los cinco pasos

Este es el proceso en el lado holandés. El lado francés se explica más abajo.

1. Elegir la propiedad y pedir los documentos. Antes de ofertar, solicite el título de propiedad, los documentos de la comunidad si es un condominio y, si piensa alquilar, el historial de reservas.

2. Presentar una oferta por escrito. Precio, depósito, condiciones (financiación, inspección) y fecha prevista de cierre. Nada le obliga hasta que se firme un contrato de compraventa.

3. Firmar el contrato de compraventa. Acordado el precio, comprador y vendedor firman el contrato. El depósito, normalmente del 10 %, va a la cuenta de garantía (escrow) del notario, no al vendedor.

4. Revisión del notario. El notario comprueba la titularidad, busca hipotecas y cargas, confirma la inscripción en el Registro de la Propiedad (Kadaster) y prepara la escritura de transmisión. Usted recibe un borrador de escritura y una liquidación para revisar.

5. Cierre. Transfiere el saldo al notario, firma la escritura y el notario la inscribe en el Kadaster. El vendedor cobra desde la cuenta de garantía después de la transmisión. La propiedad es suya.

El notario es neutral. Protege la legalidad de la transmisión, no sus intereses comerciales. Por eso las comprobaciones siguientes le corresponden a usted.

Cuánto cuesta comprar

• Impuesto de transmisión: 4 % del precio, a cargo del comprador.

• Honorarios notariales y de registro: según una escala decreciente; junto con el impuesto de transmisión, el total suele rondar el 5 % del precio.

• Escritura de hipoteca: gastos notariales adicionales si financia.

• En condominios: compruebe si la comunidad exige una aportación al fondo de reserva al comprar.

Luego están los costos de mantener la propiedad: cuotas de comunidad, seguro (con un deducible por huracán que suele ser un porcentaje del valor asegurado), servicios, mantenimiento y gestión. Es lo que los compradores más subestiman. Pida doce meses de facturas reales.

Sobre impuestos, cuidado con lo que se lee en internet. Existen normas sobre impuesto territorial anual, sucesiones y tributación de los alquileres, y su país de residencia también puede gravarle (el impuesto federal de sucesiones de EE. UU. es el ejemplo clásico). Confirme su situación con el notario y un asesor fiscal local antes de comprar, no después.

Las comprobaciones que exigimos

• Pleno dominio o arrendamiento a largo plazo. Parte del suelo en el lado holandés se tiene en arrendamiento de larga duración (erfpacht) y no en pleno dominio, a menudo con un canon anual. Revise el título, el plazo restante y las condiciones de renovación.

• Normas del condominio. Los condominios suelen tenerse como derechos de apartamento con una asociación de propietarios. Lea el reglamento, las últimas cuentas y las actas recientes. Las obras previstas en el techo o el muro marino aparecen ahí primero.

• Alquiler vacacional. Algunos edificios lo restringen. Si cuenta con ingresos por alquiler, que se lo confirmen por escrito.

• Linderos. En villas y terrenos, encargue un levantamiento topográfico.

• Construcción. Contrate un inspector independiente: techo, impermeabilización, puertas y ventanas, electricidad, fontanería y corrosión por salitre. Irma, en 2017, puso a prueba cada edificio de la isla; la construcción más reciente suele seguir normas más estrictas, pero pregunte qué se rehízo y cuándo.

Comprar en el lado francés

La venta la lleva un notario francés (notaire). La secuencia habitual: oferta, contrato preliminar (compromis de vente) con un depósito, normalmente del 5 % al 10 %, condiciones como la financiación y, por último, la escritura pública (acte authentique) ante el notario. Los gastos de compra son claramente más altos que en el lado holandés, así que pida pronto un presupuesto por escrito. Los propietarios pagan un impuesto anual sobre bienes inmuebles (taxe foncière), y la plusvalía en la reventa puede tributar según los años de tenencia y su residencia. Consúltelo con el notario.

Financiación

La mayoría de los compradores internacionales paga al contado. Los bancos locales prestan, también a no residentes, pero espere una entrada mayor y una verificación completa de ingresos y patrimonio. Si necesita hipoteca, hable con un banco antes de ofertar e incluya la financiación como condición en el contrato.

Errores que vemos

• Comprar la vista y olvidarse del edificio. La vista al mar no arregla un techo en mal estado ni una comunidad sin reservas.

• Confiar en ingresos de alquiler proyectados. Pida el historial real.

• Evitar la conversación fiscal porque "alguien dijo que no hay impuestos".

• Comparar precios de ambos lados sin comparar los gastos de cierre y la fiscalidad.

Para el panorama completo, lea nuestra guía del comprador y, cuando esté listo, vea las propiedades en venta.

Preguntas que nos hacen

¿Puede un extranjero comprar en Sint Maarten? Sí. En el lado holandés no hay restricciones para compradores extranjeros, a su nombre o mediante una sociedad.

¿Cuánto tarda el cierre? Una compra al contado suele cerrarse en cuatro a ocho semanas tras firmar el contrato. La financiación alarga el plazo.

¿Cuáles son los gastos de cierre? En el lado holandés, alrededor del 5 % del precio en total, incluido el impuesto de transmisión del 4 % que paga el comprador. En el lado francés, más; el notario le dará la cifra.

¿Tengo que estar en la isla para firmar? No necesariamente. A menudo se puede firmar mediante poder notarial. Avise al notario con tiempo para tener los documentos listos.

Tenemos licencia en ambos lados de la isla. Si quiere una segunda opinión sobre una propiedad o un contrato, hable con nosotros.

Fuentes: experiencia de Andreu Realty en transacciones; procedimientos notariales en los lados holandés y francés. Cifras a confirmar con el notario en cada compra.