Impuestos inmobiliarios en Sint Maarten y Saint-Martin: lo que un inversor debe saber de verdad
Sint Maarten y Saint-Martin comparten una isla y dos sistemas fiscales. En el lado holandés, el comprador paga un impuesto de transmisión del 4 % y los gastos de cierre suelen rondar el 5 % en total. En el lado francés, la Collectivité de Saint-Martin aplica su propio código fiscal y los gastos son más altos. Ningún lado está "libre de impuestos". Esto es lo que realmente se paga, y cuándo.
Esta guía recoge lo que vemos al cerrar ventas en los dos lados, y señala dónde necesita un notario y un asesor fiscal en lugar de un agente inmobiliario.
Impuestos en el lado holandés (Sint Maarten)
Al comprar
Impuesto de transmisión: 4 % del precio, a cargo del comprador. Lo cobra el notario (notaris) en la transmisión.
Gastos totales: habitualmente alrededor del 5 %, incluidos el impuesto, los honorarios del notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad (Kadaster).
Depósito: normalmente el 10 %, retenido por el notario hasta la transmisión.
Los extranjeros pueden comprar libremente, a su nombre o mediante una sociedad. Parte del suelo está en arrendamiento a largo plazo (erfpacht) y no en propiedad plena. Eso afecta al valor y a los costes anuales, así que revise el título antes de ofertar.
Mientras es propietario
En el lado holandés existen un impuesto anual sobre el suelo y normas de sucesión. Las fuentes publicadas no coinciden en los detalles, y cambian. Pregunte al notario y a un asesor fiscal local qué se aplica a su propiedad y a su caso antes de comprar.
Si alquila
Los ingresos por alquiler tributan. El alquiler de corta estancia puede estar sujeto además al impuesto sobre el volumen de negocio (turnover tax) y al impuesto de alojamiento, y puede requerir registro. Confirme las tasas vigentes y los trámites con un asesor fiscal local o con su administrador antes del primer huésped.
Al vender
Los particulares, por lo general, no tributan por la plusvalía al vender una vivienda privada. "Por lo general" es la clave: una sociedad, un inversor profesional o alguien que compra y vende con frecuencia puede recibir otro trato. Confirme su situación.
Impuestos en el lado francés (Saint-Martin)
Saint-Martin es una colectividad francesa de ultramar con código fiscal propio. Lo que rige en Francia continental no se aplica automáticamente aquí. La Collectivité tiene su propia oficina tributaria y publica sus normas en impots-saint-martin.fr.
Al comprar
Derecho de registro: la oficina tributaria de la Collectivité indica un 8 % sobre las ventas de inmuebles.
Honorarios y gastos del notario, aparte.
Depósito: habitualmente del 5 al 10 %, al firmar el compromis de vente.
Pida al notario un presupuesto escrito de los gastos totales antes de firmar el compromis. Es la cifra más útil de una compra en el lado francés. Nuestra guía para comprar en el lado francés explica los pasos.
Mientras es propietario
Los propietarios pagan cada año la taxe foncière. La Collectivité indica además un derecho del 3 % sobre las rentas de los arrendamientos de larga duración (más de 90 días), a cargo del propietario.
Al vender
La plusvalía puede tributar. Las normas de la Collectivité prevén reducciones que aumentan con el tiempo de tenencia. Cómo le afectan depende de cuánto tiempo tuvo la propiedad y de dónde es residente fiscal. Quien llega desde Francia continental u otro territorio francés, por regla general, no se considera residente fiscal de Saint-Martin hasta cumplir cinco años de residencia. Pida al notario que haga el cálculo antes de poner la propiedad en venta.
Sucesiones
En el lado francés se aplican derechos de sucesión y donación, con reducciones para la familia cercana. Las reglas son técnicas. Asesórese antes de decidir si compra a su nombre, en copropiedad o mediante una sociedad.
Su país de origen también cuenta
Comprar en la isla no le saca de su propio sistema fiscal.
Los ciudadanos estadounidenses tributan por su renta mundial, y el impuesto federal sobre sucesiones puede aplicarse a bienes en el extranjero.
Compradores de Canadá, Europa, América Latina u otros países pueden deber impuestos en casa por las rentas o las plusvalías, con créditos por lo pagado localmente según el convenio.
Los convenios fiscales varían según el país y el lado de la isla. Francia y Saint-Martin tienen su propio convenio fiscal. El lado holandés tiene sus propios acuerdos dentro del Reino.
Un buen asesor fiscal en su país forma parte del equipo de compra, no es un trámite posterior.
Cómo lo abordaríamos
Somos brokers, no asesores fiscales. Lo que sí podemos explicar es cómo cambian los impuestos los números de una propiedad real:
Presupueste primero los gastos de cierre. Alrededor del 5 % en el lado holandés; en el francés, pida la cifra al notario antes de firmar.
Incluya los costes de tenencia. Cuotas de comunidad, seguro, impuesto sobre la propiedad y servicios pesan más que el precio de salida en diez años.
Trate el alquiler como renta imponible. Calcule en neto de impuestos, gestión y mantenimiento, no en bruto.
Elija la estructura antes de ofertar. A su nombre, en copropiedad o mediante sociedad: cada opción tiene consecuencias en los dos lados de la isla y en su país.
Pida el asesoramiento por escrito. Al notario y a un asesor fiscal que conozca su país.
Preguntas que nos hacen
¿Sint Maarten está libre de impuestos para los propietarios?
No. Hay un impuesto de transmisión del 4 % al comprar, los alquileres tributan y existen normas sobre el impuesto anual y las sucesiones. Hablar de "cero impuestos" no es exacto.
¿Hay impuesto sobre la plusvalía en el lado holandés?
Los particulares, por lo general, no tributan por la plusvalía de la venta de una vivienda privada. Las sociedades y los inversores profesionales pueden recibir otro trato. Confírmelo con un asesor fiscal local.
¿En qué lado es más barato comprar?
En gastos de cierre, en el lado holandés, alrededor del 5 % en total. En el lado francés, solo el derecho de registro figura en el 8 %, antes de los honorarios del notario.
¿Con quién hablo de mi caso concreto?
Con el notario que lleve la venta y con un asesor fiscal que conozca la isla y su país de residencia. Podemos presentárselos.
Para el resto del proceso, lea nuestra guía del comprador o las preguntas frecuentes. Si quiere hablar de una propiedad concreta, contáctenos.
Fuentes: oficina tributaria de la Collectivité de Saint-Martin (impots-saint-martin.fr), página de impuestos de particulares; Guide to Doing Business Dutch Caribbean, costes de transmisión en St. Maarten. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal.
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