Dans les coulisses : ce qu’exige vraiment un bien face à la mer à Sint Maarten

Par John Andreu, fondateur et broker, Andreu Realty

On imagine souvent mon métier comme une affaire de couchers de soleil et de clés. On montre la terrasse, on ouvre les baies vitrées, et la mer des Caraïbes fait le reste. Cette partie existe, et je l’aime toujours. Mais ce qui décide si un bien face à la mer à Sint Maarten sera encore un bon investissement dans dix ans se joue là où personne ne prend de photos : dans les locaux techniques, sur les toits, dans les dossiers d’assurance, et dans les e-mails que reçoit un propriétaire à Toronto ou à Paris quand quelque chose ne va pas.

Voici à quoi ressemble ce côté du métier.

Où j’ai appris à regarder derrière la façade

Je n’ai pas commencé sur l’île. J’ai commencé chez un grand promoteur en Europe, à vendre des immeubles avant qu’ils n’existent. On vend un plan et une promesse, puis on accompagne le client du premier dessin jusqu’à la remise des clés. On comprend vite que la plaquette est la partie facile. Ce dont les clients se souviennent, c’est si l’immeuble a tenu ce qu’on leur avait dit.

J’ai ensuite travaillé dans la promotion à Miami, puis quelques années comme conseiller financier spécialisé dans les produits d’investissement immobilier. C’est là que j’ai pris une habitude que je n’ai jamais perdue : avant de m’intéresser à l’achat, je pose la question de la sortie. Qui vous rachètera ce bien, dans quel état, et pourquoi ?

Quinze ans plus tard, dont à peu près la moitié en France et à Miami et l’autre moitié ici, et titulaire d’une licence côté hollandais comme côté français, je pose la même question dans chaque immeuble où j’entre. La réponse se trouve presque toujours en coulisses.

Ce que l’océan fait à un immeuble

Montez sur les falaises de Cupecoy par un après-midi venteux et goûtez l’air. Ce sel se dépose partout : sur les garde-corps, les menuiseries, les unités de climatisation, les luminaires, les toits des voitures, l’acier dans le béton. Ajoutez l’humidité, un soleil fort toute l’année et les alizés, et vous obtenez un environnement qui met chaque matériau à l’épreuve, tous les jours.

Dans un immeuble face à la mer, l’entretien n’est pas une ligne du budget. C’est le budget. Les résidences bien tenues travaillent selon un calendrier :

• Inspecter avant la panne. Garde-corps, nez de balcon, membranes de toiture et joints de dilatation sont contrôlés à date fixe, pas quand un locataire se plaint.

• Traiter la rouille tôt. Un point de rouille sur un garde-corps, c’est un petit travail ce mois-ci et une réparation structurelle dans trois ans.

• Entretenir les machines. Pompes, groupes électrogènes, ascenseurs et climatiseurs s’usent plus vite près de la mer. Les contrats d’entretien comptent plus ici qu’en ville.

• Garder l’eau à sa place. L’étanchéité des terrasses et des toits est l’héroïne discrète de tous les immeubles qui vieillissent bien.

Prenez Cupecoy Beach Club, l’une des résidences établies des falaises de Cupecoy, que nous connaissons bien. Les vues y sont parmi les plus belles du côté hollandais. La même position expose chaque surface aux embruns, au vent et au soleil. Y préserver la valeur est une affaire de discipline, pas de chance.

Le problème des pièces détachées

Sur une île, la question est rarement de savoir si un problème peut être réglé. C’est de savoir quand. Une pompe précise, une carte électronique d’ascenseur, une dimension particulière de vitrage anti-impact : si la pièce n’est pas sur l’île, il faut la trouver, souvent via Miami, puis l’expédier, la dédouaner et l’installer.

Les immeubles et les propriétaires qui en souffrent le moins sont ceux qui l’ont anticipé :

• Des pièces critiques en stock sur place pour les équipements qui bloquent tout quand ils tombent en panne.

• Des fournisseurs choisis aussi pour leur rapidité d’approvisionnement, pas seulement pour leur prix.

• Une liste d’entreprises avec une deuxième option pour chaque corps de métier.

La différence entre une réparation en deux jours et une attente de trois semaines se décide généralement des mois avant la panne.

La saison cyclonique est un travail, pas une date

La saison cyclonique atlantique court du 1er juin au 30 novembre. Tous ceux qui étaient là en septembre 2017 se souviennent d’Irma, un ouragan de catégorie 5 qui a frappé toute l’île. Une grande partie de ce que vous voyez aujourd’hui a été reconstruite depuis, et les constructions récentes suivent en général des normes plus exigeantes. Mais un immeuble solide a toujours besoin d’un plan.

Dans une résidence bien gérée, avant le début de la saison :

• Volets, vitrages anti-impact et joints de portes sont vérifiés, et tout ce qui traîne sur les terrasses a un endroit où être rangé.

• Les groupes électrogènes sont testés et l’approvisionnement en carburant confirmé.

• Les coordonnées des propriétaires sont à jour, avec un moyen de communication clair si le réseau téléphonique faiblit.

• L’assurance est revue. La franchise cyclone est souvent un pourcentage de la valeur assurée, pas un montant fixe. Beaucoup de propriétaires le découvrent au pire moment.

Après une tempête, l’ordre des travaux compte : d’abord la sécurité, ensuite les infiltrations d’eau, puis le reste. Photos et documentation commencent dès le premier jour, parce que l’assureur les demandera.

Des propriétaires qui sont ailleurs

Beaucoup des propriétaires avec qui nous travaillons ne vivent pas ici à l’année. Ils partagent leur temps entre Sint Maarten et New York, Montréal, Paris ou Miami. Quand il se passe quelque chose, ils ne sont pas au bout du couloir. Ils lisent un e-mail en essayant d’imaginer leur logement.

Après des années de ce travail, je peux vous dire ce que veulent ces propriétaires. Pas de grands mots. Ils veulent :

• Une réponse rapide. Même si la réponse est « nous sommes dessus, voici ce que nous savons ».

• Des photos. Avant, pendant et après.

• Des chiffres sans surprise. Un budget, un devis, puis une facture qui correspond.

• Une seule personne responsable du problème. Pas une chaîne d’e-mails transférés.

Si un propriétaire doit nous relancer, nous avons déjà échoué. C’est l’exigence que nous imposons à notre équipe de gestion locative.

Les prestataires font le résultat

Un bel immeuble géré avec des entreprises peu fiables devient un immeuble moyen. Le travail qui protège la valeur est répétitif et sans éclat : venir le jour convenu, nettoyer le chantier, bien faire du premier coup, et dire honnêtement quand ce n’est pas le cas.

Alors nous tenons les comptes. Qui arrive à l’heure dite. Qui rappelle. Quelles réparations il faut refaire. Avec le temps, cette liste devient l’un des atouts les plus précieux d’une agence locale, et un acquéreur venu de l’étranger ne peut pas la constituer en une saison.

Ce que je dis aux acquéreurs avant qu’ils ne tombent amoureux de la vue

Si vous achetez dans une résidence face à la mer, d’un côté ou de l’autre de l’île, la vue est la partie la plus facile à juger. Demandez le reste avant de signer :

1. Les comptes et les réserves de la copropriété. Y a-t-il de l’argent de côté pour les toits, les ascenseurs et les façades, ou les propriétaires seront-ils sollicités plus tard ?

2. Les appels de fonds exceptionnels récents et prévus. Ce qui a été voté, ce qui arrive, et pourquoi.

3. Les procès-verbaux des dernières assemblées. Ils en disent plus sur un immeuble que n’importe quelle plaquette.

4. L’assurance de l’immeuble. Ce qu’elle couvre, la franchise cyclone et ce que vous devez assurer vous-même.

5. Les règles de location. La location courte durée est-elle autorisée, et à quelles conditions ?

6. L’historique d’entretien. À quand remontent la toiture, l’étanchéité et les principaux équipements.

Côté hollandais, le notaris vérifie le titre et les hypothèques avant le transfert ; côté français, le notaire fait de même. Aucun des deux ne vous dira si l’immeuble est bien géré. Cette partie vous revient, et nous revient. Notre guide de l’acquéreur couvre les étapes juridiques ; les questions ci-dessus couvrent l’immeuble.

Pourquoi cela compte pour votre sortie

Tout ce qui précède revient à la question apprise lors de mon premier poste. Qui vous rachètera ce bien, et pourquoi ?

Un immeuble bien entretenu, avec des réserves saines, des règles claires et un historique d’assurance propre, se vend plus vite, et à de meilleurs acquéreurs. Un immeuble négligé se vend avec une décote, quelle que soit la vue. Quand je conseille un client sur un achat, je pense déjà au jour où il revendra. Ce n’est pas du pessimisme. C’est ainsi qu’on protège un investissement.

Les questions qu’on nous pose

Andreu Realty gère-t-elle des biens pour des propriétaires qui vivent à l’étranger ? Oui. Nous assurons la gestion locative pour des propriétaires des deux côtés de l’île, avec un interlocuteur unique, des comptes rendus réguliers et des prestataires locaux de confiance.

Que vérifier avant d’acheter un appartement dans une résidence face à la mer ? Les comptes et réserves de la copropriété, les appels de fonds récents, les procès-verbaux d’assemblée, l’assurance de l’immeuble et sa franchise cyclone, les règles de location et l’historique d’entretien.

Comment les immeubles de Sint Maarten se préparent-ils à la saison cyclonique ? Les résidences bien gérées vérifient volets et vitrages, testent les groupes électrogènes, mettent à jour les contacts des propriétaires et revoient l’assurance avant le 1er juin, avec un plan clair pour les jours qui suivent une tempête.

Un bien face à la mer est-il plus difficile à entretenir ? Il demande un entretien plus fréquent à cause du sel, du vent et du soleil. Prévu dans le budget dès le départ, cela fait simplement partie de la vie au bord de l’eau.

Si vous êtes propriétaire sur l’île et voulez qu’on s’occupe de votre bien comme je le décris, parlez à notre équipe de gestion. Si vous cherchez encore, commencez par nos biens à vendre, et apportez-moi vos questions sur l’immeuble, pas seulement sur la vue.

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D'autres questions ? Notre FAQ sur l'immobilier à Sint Maarten répond à celles que les acquéreurs et les vendeurs posent le plus souvent.