Saison cyclonique à Saint-Martin : le plan d'action des propriétaires
La saison cyclonique dans l'Atlantique s'étend du 1er juin au 30 novembre, et nous sommes dans sa période la plus active. Selon le National Hurricane Center américain, l'activité culmine autour du 10 septembre et reste soutenue en octobre. Si vous êtes propriétaire à Saint-Martin ou à Sint Maarten, c'est avant qu'une tempête ait un nom qu'il faut se préparer.
Voici le plan que nous appliquons avec les propriétaires dont nous gérons les biens. Il n'a rien de compliqué. Il faut simplement le suivre dans le bon ordre.
Pourquoi c'est encore plus important pour un propriétaire absent
La plupart des propriétaires ne sont pas sur l'île en septembre. C'est là que se situe le vrai risque. Une maison bien construite mais avec une porte mal fermée, une évacuation bouchée ou du mobilier de piscine laissé dehors peut subir des dégâts qu'un résident aurait évités en une heure.
L'ouragan Irma, de catégorie 5, a frappé l'île en septembre 2017. L'île s'est reconstruite, et les constructions récentes suivent en général des normes plus exigeantes. Ce qui a fait la différence pour beaucoup de maisons, ce n'était pas seulement la structure : c'était la présence de quelqu'un avec une clé, une liste et un plan.
Avant la saison : la liste du propriétaire
À faire une fois par an, idéalement avant juin. Si ce n'est pas encore fait cette année, faites-le maintenant.
Toiture et ouvertures. Faites contrôler la toiture, les gouttières et les fixations. Testez chaque volet anticyclonique et vérifiez que la quincaillerie et les clés sont dans la maison.
Arbres et évacuations. Élaguez les branches proches du toit et des lignes électriques. Dégagez évacuations, gouttières et trop-plein de la citerne.
Un inventaire. Photographiez chaque pièce, l'extérieur et les gros équipements. Datez les fichiers et conservez-les en ligne. Les assureurs demandent la preuve de l'état du bien.
Les documents. Titre de propriété, contrat d'assurance et contacts des artisans dans un même dossier numérique accessible de partout.
Une personne désignée sur place. Quelqu'un qui a les clés, votre autorisation d'agir et une liste écrite des tâches. S'il s'agit d'un gestionnaire, convenez à l'avance de ce qu'il fera et de ce que cela coûte.
Quand un cyclone est annoncé
Les autorités émettent vigilances et alertes, et les prévisionnistes donnent en général quelques jours de préavis. Utilisez ce délai :
Tout rentrer. Mobilier de jardin, jardinières, barbecue, kayaks et parasols deviennent des projectiles.
Fermer les volets. En commençant par la façade exposée au vent attendu.
Protéger l'intérieur. Éloignez l'électronique et le mobilier des fenêtres et surélevez-les dans les pièces exposées à l'eau.
Piscine et eau. Ne videz pas la piscine. Coupez la pompe. Remplissez la citerne si elle est basse.
Électricité. Coupez les circuits non essentiels. Vérifiez carburant et ventilation du groupe électrogène.
Locataires. Si le bien est loué, appliquez votre politique d'annulation et prévenez les vacanciers tôt. Une communication claire protège vos avis.
Après le passage
Attendre la levée de l'alerte. Personne sur un toit ni dans un bâtiment endommagé avant le feu vert des autorités.
Documenter avant de réparer. Photos et vidéos datées de chaque dégât, avant tout nettoyage.
Limiter l'aggravation. Bâcher un toit ou condamner une fenêtre est en général attendu par l'assureur et fait partie du sinistre.
Déclarer vite. Après un événement majeur, les experts sont débordés. Les premiers dossiers sont traités en premier.
Lisez votre contrat d'assurance maintenant, pas en octobre
La plupart des propriétaires découvrent les détails de leur contrat après un cyclone. Lisez-le par beau temps et posez quatre questions à votre assureur :
Quelle est la franchise cyclone ? Elle est souvent exprimée en pourcentage de la valeur assurée, pas en montant fixe. Sur une villa assurée pour un million, quelques pour cent représentent une somme importante.
L'inondation et la submersion sont-elles couvertes ? Le vent et l'eau peuvent être traités séparément.
La perte de revenus locatifs est-elle couverte ? Pour un bien loué, cette garantie peut compter autant que le bâti.
La valeur assurée est-elle à jour ? Les coûts de construction ont évolué depuis la souscription de nombreux contrats. La sous-assurance réduit l'indemnisation.
Acheter en tenant compte des cyclones
Si vous cherchez un bien, le risque cyclonique fait partie de la visite, pas seulement du devis d'assurance.
Année de construction et travaux. Demandez ce qui a été construit ou refait après 2017, et selon quelles normes.
Toiture, volets et fenêtres. Toit en béton, vitrages anti-impact et volets en état de marche comptent.
Altitude et exposition. Un terrain bas en bord de mer à Baie Nettlé n'a pas le même profil de risque qu'une maison sur les hauteurs de Terres Basses ou de Pelican Key.
Les réserves de la copropriété. En appartement, demandez le montant des fonds de réserve et ce que couvre l'assurance de l'immeuble.
Notre guide de l'acquéreur détaille le reste des vérifications, et notre FAQ répond aux questions fréquentes des propriétaires.
Les questions qu'on nous pose
Est-il raisonnable d'acheter en zone cyclonique ?
Toutes les îles des Caraïbes le sont. Ce qui compte, c'est la construction, l'entretien et l'assurance. Une maison bien bâtie, bien entretenue et accompagnée d'un plan clair reste un actif solide.
Faut-il éviter d'acheter pendant la saison cyclonique ?
Non. On visite et on signe toute l'année. Une visite en octobre montre même comment le bien se comporte sous une forte pluie.
Qui s'occupe de ma maison si je suis à l'étranger pendant un cyclone ?
La personne que vous aurez désignée à l'avance. Un voisin peut aider, mais un gestionnaire avec les clés et un plan écrit est plus fiable. C'est une partie du travail de notre service de gestion locative.
Une année cyclonique pèse-t-elle sur les revenus locatifs ?
Oui, si l'île est directement touchée. Beaucoup de saisons passent sans cela. Les propriétaires qui prévoient une mauvaise année, avec des réserves et les bonnes garanties, sont ceux qui la traversent sans casse.
Si vous souhaitez que nous passions en revue le plan cyclone de votre bien, contactez-nous.
Sources : National Hurricane Center / NOAA (États-Unis), climatologie des cyclones tropicaux de l'Atlantique.
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