Prix immobiliers aux États-Unis : +1,9 % en juillet, New York +5,8 %, l'indice Case-Shiller face à un crédit à 7,28 %

Les prix immobiliers aux États-Unis ont progressé de 1,9 % sur un an en juillet, selon l'indice national S&P Cotality Case-Shiller publié le 29 septembre. New York arrive deuxième des 20 grandes métropoles, avec +5,8 %. Mais les prix restent inférieurs à l'inflation depuis 14 mois d'affilée, et les taux ont bondi depuis juillet : le taux fixe moyen à 30 ans de Freddie Mac a atteint 7,28 % le 1er octobre.

Les chiffres

• Indice national : +1,9 % sur un an en juillet, contre +1,6 % en juin.

• Indice 20 villes : +2,5 % (juin : +2,2 %). Indice 10 villes : +3,4 % (juin : +3,0 %).

• Sur un mois, en données corrigées des variations saisonnières : national +0,3 %, 20 villes +0,3 %.

• Métropoles les plus fermes : Chicago +6,9 %, New York +5,8 %, Cleveland +4,2 %.

• Les plus faibles : Seattle −1,6 %, Las Vegas −1,3 %, Denver −1,1 %.

• En termes réels : avec une inflation à 3,4 %, la valeur des logements a reculé pour le 14e mois consécutif.

• Promesses de vente : l'indice des ventes en cours de la National Association of Realtors a gagné 0,3 % en août mais reste 4,7 % sous son niveau d'il y a un an. Dans le Nord-Est, les signatures ont reculé de 4,2 % sur le mois (publié le 17 septembre).

• Crédit immobilier : 7,28 % en moyenne sur 30 ans le 1er octobre selon Freddie Mac, un sommet depuis novembre 2023, contre 6,34 % il y a un an.

Ce qui s'est passé

L'indice Case-Shiller a deux mois de décalage : les chiffres de juillet reflètent surtout des ventes conclues à la fin du printemps, quand le crédit coûtait moins cher. Depuis, les marchés obligataires ont fortement reculé. Le rendement du Trésor américain à 10 ans a touché 5,34 % le 1er octobre, son plus haut depuis 2002, et les taux immobiliers ont suivi.

L'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, note que les acquéreurs ont continué à signer en août malgré la hausse des taux, mais que celle-ci annule les gains d'emploi et de revenus. Il estime le volume de transactions environ 30 % sous son niveau d'avant la pandémie, et relève que le Nord-Est et le Midwest, où les prix montent le plus vite, enregistrent aussi les plus fortes baisses de signatures.

Les écarts sont régionaux. Chicago, New York et Cleveland mènent ; Seattle, Las Vegas et Denver sont sous leur niveau de l'an dernier. Le communiqué complet est sur le site de S&P Dow Jones Indices.

Pourquoi les prix immobiliers américains comptent pour un achat à Saint-Martin

Une bonne partie de nos acquéreurs financent leur achat sur l'île grâce à la plus-value d'un bien aux États-Unis. Trois enseignements.

Les propriétaires new-yorkais négocient en position de force. Une hausse annuelle de 5,8 % dans la métropole de New York, avec un stock limité, signifie que beaucoup de propriétaires de la région disposent de plus de fonds propres qu'il y a un an. Vendre une résidence principale ou secondaire là-bas et acheter sur l'île au comptant évite d'emprunter sur ce bien aux taux actuels.

Ailleurs, il faut un chiffre réaliste. À Seattle, Las Vegas et Denver, les prix sont plus bas qu'il y a un an. Si vous comptez vendre là-bas pour acheter ici, faites estimer votre bien avant de fixer votre budget sur l'île.

La valeur réelle s'érode. Quatorze mois de hausses inférieures à l'inflation : l'immobilier américain perd discrètement du pouvoir d'achat. Cela ne fait pas de l'immobilier caribéen une valeur refuge ; l'île a ses propres risques, de l'exposition aux ouragans au coût de l'assurance et à une revente plus lente. Mais la comparaison change pour qui décide où détenir une résidence secondaire. Ceci n'est pas un conseil financier.

Notre lecture

Les chiffres de juillet sont meilleurs que l'ambiance actuelle du marché américain. Les taux ont nettement monté depuis le début de l'été, et les prochaines publications Case-Shiller montreront ce qui se répercute sur les prix, en particulier dans les métropoles chères du Nord-Est.

Pour nos clients, le message est simple. Si vous prévoyez de vendre à New York ou dans le Nord-Est pour acheter à Saint-Martin, les chiffres plaident pour agir tant que votre marché local reste ferme, plutôt que d'attendre une baisse des taux. Si vous êtes propriétaire dans une métropole plus faible, partez d'une estimation réaliste et construisez l'achat sur l'île autour d'elle.

Le marché de l'île ne suit pas l'immobilier américain mois par mois. À Simpson Bay, Cupecoy, Indigo Bay comme côté français, la demande dépend du tourisme, des performances locatives et d'acquéreurs qui paient comptant. Pour voir ce que votre patrimoine américain permet d'acheter ici aujourd'hui, consultez nos biens à vendre ou contactez notre équipe.

Sources : S&P Dow Jones Indices et Cotality, indices S&P Cotality Case-Shiller, 29 septembre 2026 ; National Association of Realtors, Pending Home Sales, 17 septembre 2026 ; Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, 1er octobre 2026 ; Reuters, 1er octobre 2026.