Plus-values immobilières à Sint Maarten : un député propose un impôt de 4,5 %, la ministre des Finances dit qu'il n'est pas encore évalué

Il n'existe aujourd'hui aucun impôt sur les plus-values immobilières à Sint Maarten, et le sujet arrive au Parlement. Lors du débat sur le projet de budget 2027, le député Raeyhon Peterson a demandé à la ministre des Finances d'étudier un impôt d'au moins 4,5 % sur les plus-values de vente, prélevé par le notaire à la signature. Le 9 novembre, la ministre des Finances Marinka Gumbs a répondu que l'idée n'avait pas encore été évaluée.

Ce qui s'est passé

• 4 novembre : Raeyhon Peterson (Party for Progress) a soulevé la question pendant le débat budgétaire, selon SMN News. Il propose que le notaire prélève l'impôt lors de la vente et le reverse à l'État, et dit avoir vérifié que c'était faisable. Il a aussi interrogé la fiscalité des revenus de location courte durée et rappelé un projet de taxe sur les copropriétés évoqué entre 2010 et 2015 environ, resté sans suite.

• Son argument : « Il est temps que ceux qui ne vivent pas ici, mais gagnent des millions en revenus passifs grâce à nous, paient leur juste part. » Il a pris l'exemple hypothétique d'un appartement acheté 800 000 $ par une société offshore et revendu 1,5 million $ à une autre. SMN précise qu'il ne s'agit pas d'une transaction documentée.

• 9 novembre : Marinka Gumbs a répondu au Parlement que la proposition à 4,5 % n'avait pas été évaluée. Un concept voisin visant les non-résidents reste à l'étude, a-t-elle dit, mais passe après d'autres dossiers faute de moyens administratifs.

Il n'existe ni projet de loi, ni assiette, ni exonération, ni date d'entrée en vigueur. C'est une demande d'étude, pas un impôt.

Les autres taxes sur la table

Le même échange a porté sur trois mesures plus avancées :

• Taxe visiteurs : environ 26 millions de florins (Cg) par an une fois en place. Elle ne figure pas au projet de budget 2027. Le passage en Conseil des ministres et au Conseil consultatif était visé pour novembre, avec un dépôt au Parlement au premier trimestre 2027.

• Taxe de séjour (room tax) : un amendement du ministère du Tourisme (TEATT) est en cours d'examen juridique. Champ et taux non décidés.

• Taxe sur les transactions : une taxe sur les transactions financières est à l'étude, avec des scénarios soumis à la Banque centrale de Curaçao et Sint Maarten. Le gouvernement n'a rien décidé et n'a inscrit aucune recette au budget.

Les propriétaires qui louent en courte durée doivent aussi suivre le projet de loi sur la location, toujours en attente au ministère des Finances, que nous avons détaillé dans Taxe Airbnb à Sint Maarten et loi sur la location.

Ce que cela change pour les acquéreurs et les vendeurs

Aujourd'hui, rien ne change. Côté hollandais, l'acquéreur paie les 4 % de droits de mutation, l'ensemble de ses frais d'acquisition tourne autour de 5,5 %, et la revente n'est soumise à aucun impôt sur la plus-value. Les revenus locatifs sont imposables, et la location courte durée peut être soumise à la taxe sur le chiffre d'affaires et à la taxe de séjour.

Si un impôt sur les plus-values voyait le jour, l'effet serait modeste mais réel. Sur l'exemple du député, une plus-value de 700 000 $ taxée à 4,5 % coûterait 31 500 $ au vendeur. Sur la revente d'un appartement avec 150 000 $ de plus-value, 6 750 $. Les points qui feraient la facture restent ouverts : impôt sur la plus-value ou sur le prix, prise en compte des travaux, exonération de la résidence principale, traitement des biens détenus en société.

Gardez vos justificatifs. Toute plus-value se calcule à partir du prix d'achat. Conservez l'acte notarié, le décompte de signature et les factures des gros travaux. C'est une bonne pratique dans tous les cas.

Notre lecture

Nous ne pensons pas que cette proposition devienne loi rapidement. La réponse de la ministre a été prudente, elle a elle-même évoqué le manque de moyens administratifs, et la taxe visiteurs comme la taxe de séjour passent avant. Un impôt prélevé par le notaire est simple à décrire ; c'est la définition de la plus-value, des exonérations et du cas des sociétés qui ralentit ce genre de projet.

Reste que la proposition vise les propriétaires non-résidents, ce qui correspond à beaucoup des acquéreurs que nous accompagnons. Personne ne devrait changer un projet d'achat pour une simple demande d'étude. Mais c'est un rappel utile : acheter pour de bonnes raisons, estimer une revente future avec prudence et garder des dossiers propres. Nous publierons tout projet de texte dès qu'il existera. Si vous envisagez un achat maintenant, nos biens immobiliers à vendre à Sint Maarten affichent les prix demandés actuels.

Les questions qu'on nous pose

Existe-t-il aujourd'hui un impôt sur les plus-values immobilières à Sint Maarten ? Pas côté hollandais. L'acquéreur paie 4 % de droits de mutation à la signature, et les revenus locatifs sont imposables. Faites confirmer votre situation par le notaire ou un conseiller fiscal.

Un nouvel impôt s'appliquerait-il à un bien que je possède déjà ? Aucun texte n'existe, personne ne peut donc le dire. Le point à surveiller : la plus-value serait-elle calculée depuis votre date d'achat ou seulement depuis l'entrée en vigueur de la loi ?

Le côté français est-il concerné ? Non. Saint-Martin a son propre code des impôts, fixé par la Collectivité. Cette proposition ne concerne que Sint Maarten.

Sources : SMN News, « Peterson targets property profits » (4 novembre 2026) et « Visitor Tax Could Net Cg. 26 million a Year as Transaction Tax remains under study » (9 novembre 2026) ; frais d'acquisition, données Andreu Realty.