Krach obligataire : le Trésor américain à 10 ans atteint 5,34 %, un sommet depuis 2002, et le crédit immobilier américain 7,28 %

La vente massive d'obligations a franchi un nouveau cap le 1er octobre. Le rendement du Trésor américain à 10 ans a touché 5,34 %, son plus haut niveau depuis début 2002, avant de revenir vers 5,26 %. Le même jour, l'enquête hebdomadaire de Freddie Mac plaçait le taux fixe moyen à 30 ans aux États-Unis à 7,28 %, du jamais vu depuis novembre 2023.

Pour quiconque finance un bien, à New York, Toronto, Paris ou Saint-Martin, le rendement du Trésor à 10 ans est aujourd'hui le chiffre à suivre. Voici ce qui a bougé, et ce que nous en retenons pour les acquéreurs et les propriétaires de l'île.

Les chiffres

• Trésor américain à 10 ans : pic à 5,342 % le 1er octobre, au-dessus du sommet de 2007 et au plus haut depuis début 2002, selon Reuters. Le 30 ans s'échangeait autour de 5,59 %.

• Pire trimestre depuis des décennies : les trois mois à fin septembre ont connu la plus forte hausse trimestrielle des rendements américains de ce siècle. Pour le 10 ans, c'est le pire trimestre depuis 1994.

• Europe : l'OAT française à 10 ans évoluait près de 5 %, elle aussi au plus haut depuis 2002, après son pire trimestre depuis 1987. Le Bund allemand à 10 ans était à 3,45 %. Le gilt britannique à 30 ans a dépassé 6 %, un record depuis 1998.

• Canada : le rendement à 10 ans du gouvernement canadien est monté à 3,99 %, proche de son plus haut depuis 2023 (Reuters, 1er octobre).

• Crédit immobilier américain : taux fixe moyen à 30 ans de 7,28 % le 1er octobre selon Freddie Mac, contre 7,03 % une semaine plus tôt et 6,34 % il y a un an. Le 15 ans est passé à 6,60 %.

• La Fed : après avoir relevé sa fourchette à 3,75 %–4,00 % le 16 septembre, la Réserve fédérale se réunit de nouveau les 27 et 28 octobre. Les marchés obligataires intègrent au moins trois hausses supplémentaires d'ici mi-2027 (Reuters).

Ce qui s'est passé

Les investisseurs exigent davantage pour prêter aux États. Les causes citées sont les mêmes d'un pays à l'autre : une inflation qui ne recule pas assez vite, des besoins d'emprunt publics très élevés, un pétrole tiré par le conflit au Moyen-Orient et une forte demande de capitaux, notamment pour les infrastructures liées à l'IA. Quand les taux longs montent, tous les crédits qui s'y adossent suivent : prêts immobiliers, lignes de crédit hypothécaires, prêts aux entreprises.

Ce qui frappe dans la dépêche Reuters du 1er octobre, c'est que le mouvement n'est pas seulement américain. La France, le Royaume-Uni, le Japon et le Canada ont suivi la même trajectoire sur le même trimestre.

Pourquoi le rendement du Trésor à 10 ans compte pour les acquéreurs

Le financement a renchéri presque partout d'où viennent nos acquéreurs. Un acquéreur new-yorkais ou de Miami qui mobilise une ligne de crédit sur sa résidence paie un taux indexé sur le taux préférentiel américain, qui suit la Fed. Un propriétaire torontois qui refinance sa maison fait face à des taux fixes plus élevés à mesure que les rendements canadiens montent. Un acquéreur français qui finance une villa à Saint-Martin auprès d'une banque en métropole verra ses conditions suivre l'OAT, désormais proche de 5 %.

Côté hollandais, les taux suivent le dollar. Le florin caribéen (XCG) est arrimé au dollar américain à 1,79, et la Banque centrale de Curaçao et Sint Maarten a relevé son taux directeur à 4,50 % le 17 septembre. Les banques locales ne révisent pas leurs conditions chaque jour, mais la direction est donnée.

Le comptant doit franchir une barre plus haute. Avec des obligations d'État américaines au-dessus de 5 %, l'acquéreur qui paie comptant comparera le rendement locatif net d'un bien à celui d'un Treasury. Un bien qui se loue bien et qui est correctement géré tient la comparaison. Un bien acheté sur une promesse, non.

Ceci n'est pas un conseil financier ; parlez de votre situation à votre banque et à votre conseiller.

Notre lecture

La plupart des transactions que nous menons à Simpson Bay, Cupecoy, Indigo Bay ou aux Terres Basses se font au comptant ou presque. Le marché de l'île ne réagit donc pas semaine après semaine comme l'immobilier américain. Mais les taux pèsent à la marge. Les acquéreurs qui comptent financer une partie de leur achat doivent demander des conditions actualisées maintenant, pas au moment de la signature. Les vendeurs doivent s'attendre à moins d'offres financées cet hiver et fixer leur prix en conséquence.

Il y a un revers. Des taux plus élevés mettent sous pression les propriétaires dans leurs marchés d'origine, ce qui peut aussi amener des vendeurs plus motivés sur l'île. Les acquéreurs au comptant et patients pourraient trouver plus de marge de négociation sur des biens en vente depuis un certain temps.

Si vous envisagez un achat et voulez comprendre les frais et le calendrier avant que les taux ne bougent encore, notre guide de l'acquéreur détaille le processus côté hollandais et côté français. Freddie Mac publie son enquête chaque jeudi sur sa page PMMS, et la Fed affiche ses dates de réunion sur son calendrier FOMC.

Sources : Reuters (via Investing.com), 1er et 2 octobre 2026 ; Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, 1er octobre 2026 ; Yahoo Finance, 1er octobre 2026 ; calendrier FOMC de la Réserve fédérale ; Banque centrale de Curaçao et Sint Maarten, septembre 2026.