Prix immobiliers aux États-Unis en août 2026 : +2,1 % au niveau national, +6,2 % à New York et +6,7 % à Chicago selon Case-Shiller

Les prix des logements américains ont augmenté de 2,1 % sur les douze mois à fin août 2026, selon l'indice S&P Cotality Case-Shiller publié le 27 octobre, un peu plus vite qu'en juillet (1,9 %). New York et Chicago restent en tête, tandis que quatre marchés du Sud et de l'Ouest reculent. Avec une inflation à 3,4 %, S&P note que les prix baissent en termes réels depuis 15 mois consécutifs.

Pour les nombreux propriétaires new-yorkais et du Midwest avec qui nous travaillons, ces chiffres des prix immobiliers aux États-Unis disent que la valeur de leur résidence principale continue de progresser. Pour ceux de Floride et de l'Ouest, le tableau est plus contrasté.

Les chiffres

Variation annuelle à fin août 2026, S&P Cotality Case-Shiller :

• Indice national : +2,1 % (juillet : +1,9 %)

• Composite 20 villes : +2,7 % (juillet : +2,5 %)

• Composite 10 villes : +3,6 % (juillet : +3,4 %)

Les plus fortes hausses :

• Chicago +6,7 %

• New York +6,2 %

• Cleveland +4,3 %

• Miami +4,2 %

• Boston +2,6 %

Les plus faibles :

• Seattle -2,0 %

• Las Vegas -1,3 %

• Denver -0,8 %

• Tampa -0,4 %

En données corrigées des variations saisonnières, l'indice national a progressé de 0,28 % sur un mois, alors que les prix bruts ont reculé de 0,15 %, schéma habituel de fin d'été. Selon Rebecca Kaufman, de S&P Dow Jones Indices, cet écart montre que le ralentissement saisonnier « masque une certaine solidité sous-jacente des prix », tout en rappelant que « l'accessibilité reste difficile ». Detroit n'a pas de chiffre valide pour août en raison de retards d'enregistrement.

Deux jours plus tard, le 29 octobre, Freddie Mac annonçait un taux fixe moyen sur 30 ans de 7,24 %, contre 7,32 % une semaine plus tôt, son plus bas du mois, mais toujours bien au-dessus des 6,17 % d'il y a un an.

Pourquoi c'est important

Les propriétaires new-yorkais engrangent de vraies plus-values. Une hausse annuelle de 6,2 % signifie qu'un bien de la région de New York valant 1,2 million de dollars en août 2025 en vaut environ 1,27 million selon la moyenne de l'indice, soit quelque 74 000 dollars de plus. Ceux qui ont acheté il y a des années avec un prêt à taux bas disposent d'encore plus de valeur, et une vente, un refinancement ou une ligne de crédit hypothécaire est souvent ce qui finance un condo à Maho ou une villa aux Terres Basses.

La Floride se divise. Miami à +4,2 % et Tampa à -0,4 % montrent à quel point ce marché est devenu inégal. Un propriétaire qui compare une résidence secondaire en Floride et à Saint-Martin doit regarder son secteur précis, pas la moyenne de l'État, et tenir compte de la hausse des assurances et des charges des deux côtés.

L'Ouest s'essouffle. Seattle, Las Vegas et Denver reculent sur un an. Les vendeurs de ces villes devront peut-être revoir leurs attentes avant de réinvestir aux Antilles.

Les prix réels baissent. Une hausse nominale de 2,1 % face à 3,4 % d'inflation signifie que le logement américain moyen perd du pouvoir d'achat. Un actif tangible en dollars ailleurs, assorti de revenus locatifs, devient une comparaison légitime pour une partie d'un patrimoine. Les revenus locatifs sont imposables à Sint Maarten et la location courte durée est soumise à la taxe sur le chiffre d'affaires et à la taxe de séjour : comparez les rendements nets, pas bruts.

Notre lecture

Le marché américain ne chute pas, il avance péniblement. Les prix montent encore dans les grandes métropoles du Nord-Est et du Midwest où vivent beaucoup de nos acquéreurs, ce qui alimente le flux d'acquéreurs financés par la valeur de leur résidence pour notre haute saison. Avec des taux au-dessus de 7 %, peu d'entre eux veulent emprunter aux Antilles ; ils arrivent avec des liquidités.

Ce que nous surveillons : la baisse des taux tiendra-t-elle en novembre, et New York gardera-t-elle son avance cet automne ? Pour l'instant, un propriétaire à Brooklyn, dans le Westchester ou en banlieue de Chicago est mieux placé pour acheter ici qu'un propriétaire à Tampa ou à Las Vegas.

Si vous êtes propriétaire aux États-Unis et voulez savoir ce que votre valeur nette permet d'acheter à Saint-Martin aujourd'hui, consultez nos biens à vendre ou contactez notre équipe.

Sources : [S&P Dow Jones Indices](https://press.spglobal.com/2026-10-27-S-P-Cotality-Case-Shiller-Index-Reports-Annual-Gain-in-August-2026), 27 octobre 2026 ; [Freddie Mac](https://freddiemac.gcs-web.com/news-releases/news-release-details/mortgage-rates-decline-further-724), 29 octobre 2026.