Côté hollandais ou côté français ? Où acheter à Saint-Martin / Sint Maarten

L'île est une seule terre et deux pays. Sint Maarten, le côté hollandais, est un pays du Royaume des Pays-Bas. Saint-Martin, le côté français, est une collectivité d'outre-mer française. La frontière est un panneau au bord de la route et on la franchit sans contrôle, mais le déroulement de l'achat, les frais et la fiscalité diffèrent d'un côté à l'autre. Andreu Realty est habilitée des deux côtés : c'est la comparaison que nous faisons chaque semaine pour nos clients.

L'essentiel

• La devise. Côté hollandais, les biens sont affichés et payés en dollars américains. Côté français, ils sont affichés en euros.

• Qui conduit la vente. Un notaire de droit civil côté hollandais, un notaire français côté français. Tous deux sont neutres : ils agissent pour la transaction, pas pour l'acquéreur ni pour le vendeur.

• Le dépôt. En général 10 % côté hollandais, conservé sur le compte séquestre du notaire. Couramment 5 % à 10 % côté français, versé à la signature du compromis de vente et conservé par le notaire.

• Les frais d'acquisition. Côté hollandais, 4 % de droits de mutation plus les honoraires du notaire et les frais d'enregistrement, soit en général environ 5,5 % au total. Côté français, les services fiscaux de la Collectivité indiquent un droit d'enregistrement de 8 % sur les ventes immobilières, auquel s'ajoutent les honoraires du notaire.

• Qui peut acheter. Les étrangers peuvent acheter des deux côtés, en nom propre ou par l'intermédiaire d'une société.

Ce que l'on trouve de chaque côté

Le côté hollandais concentre l'essentiel des appartements de l'île et son marché de la location saisonnière : Simpson Bay, Maho, Cupecoy, Pelican Key, Indigo Bay et Dawn Beach. Le côté français est connu pour les domaines privés des Terres Basses, la plage de la Baie Orientale, le village de restaurants de Grand Case, Anse Marcel et la Baie Nettlé. Oyster Pond est à cheval sur les deux.

Nos propres annonces le reflètent. Sur les 65 biens proposés par Andreu Realty au 30 septembre 2026, 63 sont côté hollandais et deux côté français : une villa neuve à Grand Case à 920 000 $ et un domaine aux Terres Basses à 7 150 000 $.

La fiscalité pendant la détention et à la revente

Aucun des deux côtés n'est sans impôt. Côté hollandais, les revenus locatifs sont imposables, un impôt foncier annuel et des règles de succession existent, et les particuliers ne paient pas d’impôt sur la plus-value. Côté français, les propriétaires paient une taxe foncière annuelle, la Collectivité indique un droit de 3 % sur les loyers des baux de longue durée, la plus-value à la revente peut être imposée, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention, et des droits de succession et de donation s'appliquent. Votre pays de résidence peut aussi vous imposer. Le détail est dans la fiscalité immobilière à Saint-Martin et Sint Maarten ; faites confirmer votre situation par le notaire et un conseiller fiscal avant d'acheter.

Le financement

La plupart des acquéreurs internationaux paient comptant, et beaucoup de ceux qui empruntent le font chez eux, en garantie d'un actif qu'ils possèdent déjà. Pour un prêt local, plusieurs banques du côté hollandais déclarent prêter aux non-résidents, et les prêts y sont couramment proposés en dollars. Les banques françaises prêtent côté français, en euros, et la condition suspensive de prêt est inscrite dans le compromis, ce qui protège votre dépôt si le prêt est refusé dans les termes prévus. Prévoyez un apport plus élevé que chez vous. Voir financer un achat à Saint-Martin en tant que non-résident.

Y vivre est une autre question

Les deux pays ont des systèmes d'immigration distincts. Un titre de séjour d'un côté ne vaut pas de l'autre, et acheter un bien ne donne le droit de résider ni d'un côté ni de l'autre. Si vous comptez vivre sur l'île, lisez notre guide pour s'installer à Sint Maarten et faites confirmer votre situation par les autorités du côté que vous choisissez.

Comment nous choisirions

• Vous voulez un appartement qui se loue à la semaine, avec des revenus et des charges en dollars : le côté hollandais.

• Vous voulez un grand domaine privé, à conserver longtemps : les Terres Basses, côté français.

• Vos revenus ou votre épargne sont en euros, ou vous avez déjà votre banque en France : le côté français est plus simple à financer.

• Vous voulez les frais d'acquisition les plus bas : le côté hollandais.

• Vous voulez aller dîner à pied dans un village : Grand Case. Vous voulez une longue plage avec ses clubs : la Baie Orientale.

Quel que soit le côté, l'immeuble ou le terrain compte plus que le drapeau. Pour les étapes de chaque côté, lisez comment acheter un bien à Sint Maarten et acheter à Saint-Martin côté français. Pour les secteurs, voyez les meilleurs quartiers de Saint-Martin et Sint Maarten, ou contactez Andreu Realty en nous disant comment vous comptez utiliser le bien.

Envie de voir ce qui est disponible ? Consultez nos appartements à vendre à Sint Maarten et nos villas à vendre à Saint-Martin et Sint Maarten, ou tous les biens à vendre.

D'autres questions ? Notre FAQ sur l'immobilier à Sint Maarten répond à celles que les acquéreurs et les vendeurs posent le plus souvent.