Grand Case et la Baie Orientale : le guide de l'acquéreur dans les villages balnéaires de Saint-Martin
Grand Case et la Baie Orientale sont les deux villages balnéaires les plus connus de la partie française de Saint-Martin, et ceux que nos acquéreurs demandent le plus souvent à visiter. Grand Case est un village de restaurants sur une baie calme. La Baie Orientale, une longue plage atlantique avec un village de vacances derrière. Acheter à Grand Case ou à la Baie Orientale a du sens si l'on veut une vie de village à pied et une location saisonnière régulière, à condition de vérifier le zonage des risques, les règles de construction et, à Grand Case, l'axe des avions.
Notre guide des quartiers consacre un paragraphe à chacun. Ici, on entre dans le détail.
Grand Case : le village des restaurants
Grand Case s'étire sur la côte nord-ouest, face à Anguilla. Le village suit une rue principale, le boulevard de Grand Case, avec la mer d'un côté et, derrière, le plus grand étang salé de l'île. L'Office de tourisme compte une trentaine de bars et restaurants, des tables françaises référencées au Gault & Millau aux lolos, ces grills en plein air qui servent le barbecue créole au bord de la plage.
Le mardi soir en haute saison, le boulevard est fermé à la circulation pour les Mardis de Grand Case, aussi appelés Harmony Nights : défilés, musique, marché artisanal et stands de cuisine. C'est la soirée régulière la plus animée de l'île, et elle se passe devant chez vous si vous achetez dans le village.
Ce que cela signifie pour un propriétaire :
Le mode de vie. Vous pouvez aller dîner à pied tous les soirs. C'est rare sur l'île.
Les locataires. On réserve Grand Case pour la table. La proximité du boulevard est ce qu'ils paient avant tout.
Bruit et stationnement. Les soirs de fête sont animés. Un logement sur le boulevard vit au rythme de la saison, et se garer est difficile.
Ce que l'on trouve à Grand Case
L'offre est rare. Dans le village, de petites résidences et des appartements, certains côté plage, d'autres de l'autre côté de la rue. Sur les hauteurs, des villas avec vue sur la baie. Et juste derrière la colline au nord, Anse Marcel, une anse abritée avec sa marina et ses résidences.
L'aéroport à côté
L'aéroport de Grand Case–L'Espérance (SFG) jouxte le village à l'est. Sa piste d'environ 1 200 mètres accueille surtout des avions régionaux à hélices vers la Guadeloupe, la Martinique et Saint-Barthélemy, avec des approches au-dessus de la baie de Grand Case. C'est un petit aéroport, rien à voir avec Princess Juliana. Mais certaines rues entendent les décollages en journée. Visitez à différentes heures et regardez où se situe le bien par rapport à l'axe de la piste.
La Baie Orientale : la grande plage
La Baie Orientale (Orient Bay) est sur la côte nord-est, face à l'Atlantique. L'Office de tourisme lui donne environ 2 kilomètres de sable blanc. Les alizés en font la plage du kitesurf et de la planche à voile. On y trouve des clubs de plage, des restaurants, une partie naturiste du côté du Club Orient, et un village avec commerces, supermarché, boulangerie et place centrale.
Une grande partie du littoral et des eaux alentour appartient à la Réserve naturelle de Saint-Martin, créée en 1998, qui comprend des îlets comme la Caye Verte et Tintamarre. La vue est protégée. Les possibilités de construire près du rivage sont limitées d'autant.
Ce que l'on trouve à la Baie Orientale
Des appartements dans les résidences du village, derrière la plage. C'est l'essentiel de l'offre, et la porte d'entrée habituelle vers le marché locatif de la partie française.
Des résidences et villas sur les hauteurs, à Mont Vernon au nord de la baie et sur les pentes voisines, avec vue sur la baie et les îlets.
Des biens en front de mer, rares et au prix de leur rareté.
En copropriété, le règlement décide beaucoup de choses : la location courte durée est-elle autorisée, comment sont financés la piscine et les jardins, quels travaux arrivent. Lisez-le avant de tomber amoureux de la vue.
La demande locative : deux profils différents
Les deux villages se louent bien en haute saison d'hiver, en gros de décembre à avril, quand les vols et les hôtels de l'île sont les plus remplis. Mais pas de la même façon.
La Baie Orientale se loue pour des vacances plage. Familles, couples et kitesurfeurs réservent pour le sable et les sports nautiques. L'offre en appartements est importante, donc la concurrence est réelle : les biens bien tenus et bien notés s'en sortent le mieux.
Grand Case se loue aux gourmets et aux habitués. L'offre est mince, donc un appartement bien placé près du boulevard est rare.
La basse saison est plus calme dans les deux. La saison cyclonique (du 1er juin au 30 novembre) amène moins de réservations et quelques annulations.
N'oubliez pas les règles. Le code du tourisme de Saint-Martin impose de déclarer un meublé de tourisme à la Collectivité avant de le louer, et les revenus locatifs sont imposables. Lisez notre guide de la rentabilité locative avant de compter sur un chiffre.
Submersion marine : la vérification qui compte le plus
Les deux villages sont bas, près de la mer, et Grand Case a son étang salé dans le dos. L'ouragan Irma a durement frappé l'île en septembre 2017, et le plan de prévention des risques de la partie française a été révisé ensuite. Le nouveau PPRN a été adopté le 3 novembre 2021. Il cartographie l'aléa cyclonique, la submersion marine et le choc des vagues, et fixe des règles de construction par zone.
Avant d'acheter, dans l'un ou l'autre village :
Situez la parcelle sur la carte de zonage du PPRN. La zone conditionne ce qui peut être reconstruit ou agrandi, et à quelles conditions. Les documents du notaire doivent le mentionner ; posez la question tôt.
Demandez ce qui s'est passé en 2017. Jusqu'où l'eau est montée, ce qui a été réparé, et si les travaux ont eu leurs autorisations.
Regardez le rez-de-chaussée. Hauteur du plancher, évacuation des eaux, emplacement de l'électricité : cela dit beaucoup.
Obtenez un devis d'assurance avant de signer le compromis de vente. La garantie ouragan et sa franchise peuvent changer le calcul pour un bien en front de mer.
Notre guide de la saison cyclonique détaille la routine d'un propriétaire.
Les autres points à vérifier
Le dossier de copropriété : charges, fonds de travaux, procès-verbaux des dernières assemblées, travaux prévus.
Les permis de toute extension ou transformation, surtout dans les maisons anciennes du village.
Le littoral. Une partie des terrains en bord de mer relevait historiquement de la zone des 50 pas géométriques, propriété de l'État. Notre guide pour acheter côté français explique quoi demander au notaire.
Les frais d'acquisition. Ils sont plus élevés que côté hollandais. Demandez l'estimation du notaire avant de faire une offre.
À qui s'adresse chaque village
Grand Case convient aux acquéreurs qui viendront souvent, veulent tout faire à pied et aiment une rue animée.
La Baie Orientale convient à qui cherche un appartement de plage qui se loue bien, et aux familles qui veulent l'eau au pied de la porte.
Ceux qui cherchent le calme préféreront les hauteurs de l'un ou l'autre village, ou Anse Marcel.
Les questions qu'on nous pose
L'aéroport de Grand Case est-il bruyant ?
C'est un petit aéroport régional à piste courte, bien moins fréquenté que Princess Juliana. Certaines rues proches de l'axe de la piste entendent les décollages en journée. Visitez avant de décider.
Puis-je louer mon appartement de la Baie Orientale en courte durée ?
Souvent, oui, mais c'est le règlement de copropriété qui décide, et la location doit être déclarée à la Collectivité. Vérifiez les deux avant d'acheter.
Irma a-t-il touché ces villages ?
Oui, toute l'île a été frappée en 2017. Beaucoup a été reconstruit depuis. Demandez l'historique des réparations et les permis de tout bien qui vous intéresse.
Lequel est le meilleur investissement ?
La Baie Orientale a plus d'offre et plus de demande locative. Grand Case a moins d'offre et une clientèle fidèle. L'immeuble, la zone de risque et le prix comptent plus que le village.
Notre guide de l'île en dit plus sur les deux villages, et nos biens en vente montrent ce qui est disponible aujourd'hui. Si l'un d'eux est sur votre liste, parlons-en.
Sources : Office de tourisme de Saint-Martin (st-martin.org) sur Grand Case, les Mardis de Grand Case et la Baie Orientale ; données de l'aéroport de Grand Case–L'Espérance (Wikipédia) ; Réserve naturelle nationale de Saint-Martin, décret du 3 septembre 1998 ; adoption du PPRN, Le Pélican et Outremers360, novembre 2021 ; code du tourisme de Saint-Martin, article D351-1, cité par SXM Breaking News, février 2024.
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