Acheter aux Terres Basses, Saint-Martin : le guide de l'acquéreur du domaine privé de l'île

Les Terres Basses, c'est là que l'île garde ses grandes villas. Un domaine résidentiel privé à la pointe ouest de la partie française, entre le lagon et trois plages : Baie Rouge, la Baie aux Prunes (Plum Bay) et Baie Longue. Acheter aux Terres Basses, c'est acheter du terrain, de l'intimité, et un ensemble de règles attachées au bien. Si l'on maîtrise ces règles, c'est l'un des placements de long terme les plus sûrs de l'île.

Nous y avons vendu la Villa Always pour 3,5 millions d'euros et nous y faisons visiter chaque saison. Ce guide va plus loin que notre panorama des quartiers : comment fonctionne le domaine, et ce qu'il faut vérifier avant de signer.

Où se trouve le domaine et comment y accéder

Les Terres Basses occupent la presqu'île qui ferme l'extrémité ouest du lagon de Simpson Bay. La frontière avec la partie hollandaise est proche : Cupecoy et Porto Cupecoy sont à quelques minutes, Baie Nettlé et Marigot à courte distance dans l'autre sens.

Le domaine a deux visages :

• Le côté mer. Des villas sur les pentes et les falaises au-dessus de Baie Rouge, de la Baie aux Prunes et de Baie Longue, plein ouest, face au coucher du soleil. C'est là que se trouvent les vues et les meilleurs tarifs locatifs.

• Le côté lagon. Une eau plus calme, et certaines propriétés avec un accès direct au lagon. Les acquéreurs qui ont un bateau commencent par là.

Les plages sont publiques, mais les terrains qui les entourent sont résidentiels. Pas de bourg, pas de rue commerçante, presque aucun commerce dans le domaine. On prend la voiture pour les courses et les restaurants.

Comment fonctionne le domaine : l'ASL et ses règles

Les Terres Basses ont été réunies en une seule propriété dans les années 1950, puis loties selon un règlement approuvé par l'État en 1963, d'après l'historique publié par l'association des propriétaires et la presse locale. Le domaine est aujourd'hui géré par l'ASL des Propriétaires des Terres Basses (association syndicale libre), qui dispose de son propre service de sécurité.

En droit français, l'adhésion à une ASL est attachée au terrain. En achetant, vous devenez membre. Vous reprenez ses règles (cahier des charges et statuts) et ses charges annuelles.

Les règles d'origine, telles que les rapporte l'historique du domaine, font son caractère :

• Vocation exclusivement résidentielle. Pas d'activité commerciale. L'hôtel La Samanna, sur Baie Longue, est l'exception historique.

• De grands terrains. Le règlement impose un minimum d'un hectare par propriété.

• Une maison principale et un logement de personnel. Les deux ne peuvent pas être vendus séparément.

• Ni copropriété, ni multipropriété.

La sécurité varie selon l'emplacement : certaines voies et certains ensembles sont fermés ou gardés, d'autres non. Demandez ce qu'il en est pour la villa visitée, et qui paie.

Ce que l'on peut acheter

Presque tout ce qui est à vendre est une villa individuelle sur son terrain, en général avec piscine, jardin et une aile d'amis ou de personnel. De temps en temps, un terrain à bâtir se libère. Il n'y a pas d'appartements, par principe.

Les prix sont au sommet du marché de l'île et varient fortement selon la vue, l'accès à la plage et l'état de la maison. Beaucoup de villas ont été reconstruites ou rénovées après l'ouragan Irma en 2017, et une villa refaite peut voisiner avec une autre qui attend encore ses travaux. Notre vente de la Villa Always à 3,5 millions d'euros est un repère. Pour le reste, regardez les biens actuellement en vente plutôt qu'un prix entendu l'an dernier.

Ce que nous vérifions avant toute offre

Le notaire vérifie le titre. Nous commençons plus tôt, parce que certaines réponses changent le prix.

1. Les documents de l'ASL. Demandez le cahier des charges, les statuts, les derniers comptes et les procès-verbaux des dernières assemblées. Cherchez le montant des charges, les travaux votés mais pas encore payés, et tout litige concernant le bien.

2. Ce qui est réellement construit. Comparez la maison avec les permis de construire. Une aile ajoutée, un pool house ou un logement de personnel transformé doivent avoir leur permis et respecter le règlement du domaine. Les certificats d'urbanisme du notaire aident, mais demandez les permis eux-mêmes.

3. Titre et limites. Sur des terrains de cette taille, les limites comptent. Demandez le plan de bornage. Si le terrain touche le rivage, demandez au notaire ce qui est vendu exactement, et à quel titre. Notre guide pour acheter côté français détaille la question du littoral.

4. Accès et servitudes. Vérifiez l'accès légal depuis une voie, et tout chemin vers la plage qui traverse ou dessert le terrain.

5. Le dossier locatif. Si vous comptez louer, regardez l'historique de la villa et ce que disent les règles de l'ASL sur la location. Le code du tourisme de Saint-Martin impose de déclarer un meublé de tourisme à la Collectivité avant de le louer. Les revenus locatifs sont imposables, et la location saisonnière relève de la TGCA, la taxe sur le chiffre d'affaires de la Collectivité. Faites confirmer les taux en vigueur par un comptable local.

6. L'assurance. Obtenez un devis avant de signer le compromis de vente. La garantie ouragan est le gros poste, et la franchise est souvent un pourcentage de la valeur assurée. Sur une maison exposée en haut de falaise, cela change le calcul.

7. Les frais courants. Chiffrez les charges de l'ASL, la taxe foncière, l'assurance, l'entretien de la piscine et du jardin, la sécurité et le personnel avant d'arrêter votre prix.

Posséder une villa ici, toute l'année

Une grande villa ne s'entretient pas toute seule, même en votre absence.

• Le personnel. Beaucoup de propriétaires emploient un gardien, un jardinier ou une femme de ménage. Un salarié employé en direct relève du droit du travail français, avec les démarches qui vont avec. Beaucoup passent plutôt par une société de gestion.

• L'entretien. Sel, soleil et pluie usent le métal, le bois et les équipements de piscine. Prévoyez peinture, entretien des pompes et de la climatisation, et jardinage.

• Le plan cyclone. La saison cyclonique va du 1er juin au 30 novembre. Il faut des volets ou des vitrages anticycloniques, une solution groupe électrogène, et quelqu'un sur place pour fermer la maison avant une tempête et l'inspecter après. Notre guide de la saison cyclonique détaille tout cela.

L'attrait locatif

Les villas des Terres Basses se louent à des familles et à des groupes qui cherchent l'intimité, l'espace et les couchers de soleil de l'ouest. La demande est la plus forte en haute saison d'hiver, quand les villas les plus connues se remplissent de clients fidèles. L'été et l'automne sont plus calmes, et la saison cyclonique apporte son lot d'annulations.

Nous conseillons de voir le revenu locatif comme une contribution aux frais, pas comme la raison d'acheter. Ce qui marche le mieux : une villa bien tenue, de bons avis, un gestionnaire sur place et un dossier locatif en règle. Si vous souhaitez nous la confier, voyez notre gestion locative.

À qui s'adressent les Terres Basses

• Aux familles qui veulent une maison pour plusieurs générations, avec du terrain et des plages accessibles à pied.

• Aux acquéreurs de long terme qui apprécient la rigueur du règlement, qui protège le quartier de la densification.

• Aux propriétaires qui viendront souvent et loueront en haute saison.

Elles conviennent moins à qui veut aller au restaurant à pied, ou cherche un appartement facile à fermer en partant. Dans ce cas, nous regarderions plutôt Baie Nettlé, Marigot ou la partie hollandaise.

Les questions qu'on nous pose

Les Terres Basses sont-elles un domaine fermé ?

En partie. Le domaine est privé et dispose de son propre service de sécurité. Certaines zones sont fermées ou gardées, d'autres non. Renseignez-vous sur la voie concernée.

Puis-je construire une deuxième maison ou diviser mon terrain ?

Le règlement d'origine autorise une maison principale et un logement de personnel par propriété et interdit la copropriété et la multipropriété. Lisez le cahier des charges en vigueur et interrogez le notaire avant tout projet.

Les plages sont-elles privées ?

Non. Baie Rouge, la Baie aux Prunes et Baie Longue sont publiques. C'est le domaine autour qui est résidentiel.

Un acquéreur étranger peut-il acheter aux Terres Basses ?

Oui. L'acquisition suit la procédure habituelle côté français, chez le notaire, en euros. Notre guide de l'île en dit plus sur la pointe ouest.

Si une villa des Terres Basses fait partie de votre sélection, parlons-en avant de faire une offre.

Sources : ASL des Propriétaires des Terres Basses (aslterresbasses.org) ; « Les Terres Basses : un point d'histoire », Le 97150 ; code du tourisme de Saint-Martin, article D351-1, sur la déclaration des meublés de tourisme, cité par SXM Breaking News, février 2024 ; note des services fiscaux de la Collectivité sur la location saisonnière (impots-saint-martin.fr).