Croisières et vols complets : ce que l’essor du tourisme change pour l’immobilier à Sint Maarten

Le tourisme progresse sur les deux fronts à Sint Maarten. Au premier trimestre 2026, l’île a accueilli 748 603 croisiéristes, soit 18 % de plus qu’un an plus tôt, pour 316 escales, 40 de plus qu’en 2025. Les arrivées aériennes ont progressé encore plus vite : 314 765 passagers, en hausse de 23 %. Fin juin, 566 722 personnes étaient arrivées par avion.

Pour l’immobilier à Sint Maarten, ces deux chiffres n’ont pas du tout la même portée.

Les croisiéristes remplissent Front Street, pas les appartements

Un croisiériste passe la journée à Philipsburg, à la plage ou en excursion, puis dort à bord. C’est une bonne nouvelle pour les commerces, les restaurants et les taxis. Cela ne remplit pas un calendrier de location à Simpson Bay.

En revanche, les croisières font découvrir l’île à des centaines de milliers de personnes chaque année. Une journée à Great Bay ou à Orient Bay est souvent un premier contact. Certains reviennent pour une semaine, et quelques-uns finissent par revenir pour acheter. Le chemin est long, mais il existe.

Les arrivées aériennes, le chiffre à suivre

Ce sont les visiteurs en séjour, ceux qui arrivent en avion et dorment sur l’île, qui font les prix à la nuitée et le taux d’occupation. La plupart viennent d’Amérique du Nord : 386 723 des arrivées du premier semestre. Les voyages régionaux progressent à partir d’une base plus faible, avec environ 16 % de hausse pour la Caraïbe et 21 % pour l’Amérique du Sud.

Derrière ces chiffres, il y a davantage de sièges d’avion. Pour la saison 2025-2026, JetBlue a annoncé des vols directs depuis Fort Lauderdale, American et United depuis Chicago, et Southwest depuis Orlando et Baltimore à partir d’avril 2026. Nous analysons l’effet sur les calendriers de location dans Un demi-million d’arrivées en six mois.

Une réserve : le service de l’immigration a modernisé son comptage des arrivées fin 2024, ce qui rend certaines comparaisons d’une année sur l’autre moins nettes que ne le laissent croire les pourcentages.

Les hôtels parient sur la même demande

Le JW Marriott a ouvert à Dawn Beach en 2024. The Setai St. Maarten, annoncé en décembre 2025 sur l’ancien site du projet Vie L’Ven à Indigo Bay, vise 2028 avec 205 clés, des villas et des résidences privées. Côté français, Le Beach Hotel à Marigot doit renaître sous le nom de Whimsy Hotel & Beach Club dans la collection MGallery d’Accor, attendu vers la fin 2026. Les grands investissements hôteliers suivent en général la demande de séjour, et les projets de marque tirent vers le haut les quartiers qui les entourent.

Une correction sur la fiscalité

Une version précédente de cet article affirmait que Sint Maarten ne connaissait ni taxe foncière annuelle, ni impôt sur les plus-values, ni droits de succession, ni impôt sur les revenus locatifs pour les non-résidents. C’était faux, et nous l’avons retiré.

Ce que nous pouvons dire : côté hollandais, les particuliers ne paient pas d’impôt sur la plus-value. Les revenus locatifs sont imposables, et la location courte durée peut être soumise à la taxe sur le chiffre d’affaires et à la taxe de séjour. Des règles existent en matière de taxe foncière et de succession ; faites-les confirmer par un notaire et un conseiller fiscal local. Votre pays de résidence peut aussi vous imposer. Côté français, les propriétaires paient la taxe foncière et la plus-value peut être imposée. Notre guide de l’acquéreur détaille les coûts des deux côtés.

Ce que cela change pour vous

• Vous possédez un bien en location : fixez vos tarifs de haute saison à partir de réservations comparables réelles, soignez l’intersaison, et assurez-vous que votre location est bien déclarée et paie les bonnes taxes.

• Vous achetez pour louer : achetez près de la demande de séjour (Simpson Bay, Maho, Cupecoy, Orient Bay, Grand Case), demandez l’historique de réservations et vérifiez que la résidence autorise la location courte durée.

• Vous vendez : plus de visiteurs, c’est plus d’acquéreurs potentiels qui découvrent l’île. Le prix reste ce qui décide de la rapidité de la vente. Notre équipe d’estimation peut vous dire où se situe votre bien.

Les questions qu’on nous pose

Les croisiéristes font-ils monter les prix de l’immobilier ? Pas directement : ils ne louent pas d’hébergement. Ce sont les visiteurs arrivés en avion qui portent la demande locative.

Sint Maarten est-elle un territoire sans impôts pour les propriétaires ? Non. Côté hollandais, la plus-value à la revente n’est pas imposée pour les particuliers, mais les revenus locatifs le sont et d’autres règles s’appliquent. Faites confirmer votre situation par un notaire et un conseiller fiscal.

Est-ce le bon moment pour acheter un bien locatif ? La demande est forte, mais achetez un bien qui fonctionne lors d’une année moyenne. Une excellente saison devient alors un bonus.

Pour parler d’un bien précis, contactez nos agents.

Sources : Department of Statistics de Sint Maarten (STAT), publications T1 et S1 2026 relayées par la presse locale ; annonces des compagnies aériennes (Caribbean Journal, octobre 2025) ; annonce de The Setai St. Maarten, décembre 2025.

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