¿Cuánto vale mi condominio en Simpson Bay? Cómo se hace una valoración en Sint Maarten

Es la primera pregunta de todo propietario. La respuesta no es un deseo ni una estimación en línea. Es el precio que un comprador pagará esta temporada, comparado con todo lo demás que puede comprar en la isla. Así lo calculamos para un condominio en Simpson Bay, y así puede usted comprobar nuestro razonamiento.

1. El mercado con el que compite su condominio (26 de octubre de 2026)

Un comprador que mira Simpson Bay ve primero los demás condominios de la bahía. El 26 de octubre de 2026, estos son los condominios en venta con nosotros en Simpson Bay y alrededores:

• Estudio amueblado en Puerto Del Sol, vista a la laguna, unos 45 m² (484 pies²): US$335,000, cuota de US$334 al mes.

• 1 dormitorio en The Hills Residence, unos 75 m² (807 pies²): US$350,000, cuota de US$350 al mes.

• 1 dormitorio con amarre en Simpson Bay Yacht Club, unos 51 m² (550 pies²): US$375,000, cuota de US$350 al mes.

• 3 dormitorios a estrenar en The Hills, unos 102 m² (1,100 pies²): US$695,000, cuota de US$600 al mes.

• 2 dormitorios frente a la playa en White Sand, Beacon Hill, unos 130 m² (1,399 pies²): US$875,000, cuota de US$400 al mes.

• 2 dormitorios frente a la playa en Aqualina, unos 167 m² (1,800 pies²): US$1,100,000, cuota de US$1,168 al mes.

• Penthouse de 3 dormitorios frente a la playa en Le Papillon, unos 315 m² (3,390 pies²): US$2,200,000, cuota de US$1,500 al mes.

En toda la isla, ese mismo día, teníamos en venta 43 condominios y penthouses, de US$285,000 a US$2,950,000, con una mediana de US$650,000. Su comprador verá muchos de ellos. La mayoría compara Simpson Bay con Maho, Cupecoy y Pelican Key antes de reservar un vuelo. Nuestra comparación de condominios en Simpson Bay, Maho y Pelican Key muestra lo que ve. Para conocer la zona, lea nuestra guía de Simpson Bay.

2. Primero, los comparables

Una valoración empieza por los comparables, y el orden importa. Primero, las ventas en su propio edificio. Luego, las ventas en edificios similares de la bahía. Después, los anuncios activos, que muestran la competencia pero no el precio que alguien pagó. Un precio de oferta es una opinión. Una venta cerrada es un hecho.

Dos unidades de 1 dormitorio en The Hills Residence muestran el método. Nuestra página de propiedades vendidas las muestra a US$299,000 (unos 52 m²) y US$315,000 (unos 56 m²). Una unidad de 1 dormitorio más grande en el mismo edificio, unos 75 m², está en venta a US$350,000. Es un conjunto de comparables que un propietario lee en un minuto. La misma página muestra un condominio de 3 dormitorios junto a la marina, con amarre, en Simpson Bay Yacht Club, unos 154 m², a US$850,000: la referencia para las unidades grandes de ese edificio.

A partir de ahí ajustamos: superficie, piso y posición en el edificio, vista, estado, mobiliario, estacionamiento y cualquier ventaja especial, como un amarre.

3. El edificio importa tanto como la unidad

El comprador también compra el edificio. Pregunta por su antigüedad y mantenimiento, la piscina y la seguridad, cómo se administra la asociación y, sobre todo, por las cuotas. Entre los siete condominios de arriba, las cuotas mensuales van de US$334 a US$1,500. Una cuota alta no es un problema si paga algo: acceso a la playa, conserjería, seguro incluido. Una cuota sin nada visible detrás, sí lo es.

También preguntará por el fondo de reserva, cualquier derrama votada o prevista y el reglamento sobre alquileres de corta estancia. Tenga listos el presupuesto, las últimas actas y el reglamento. Nuestra guía de cuotas de condominio, edificio por edificio muestra cómo las comparan los compradores.

4. La vista y el agua

En Simpson Bay, el agua marca el rango de precio. Las unidades frente a la playa, como Aqualina y Le Papillon, están arriba. Luego vienen las vistas a la laguna y a la marina, y un amarre en propiedad, como en Simpson Bay Yacht Club, añade una razón para comprar que pocas unidades ofrecen. Las vistas al jardín o a la calle se miden frente a todo esto.

5. El historial de alquiler

Muchos compradores en Simpson Bay compran por la renta, o para cubrir sus costos entre visitas. Para ellos, un ingreso documentado vale más que cualquier proyección. Nuestros anuncios muestran una estimación de alquiler: por ejemplo, de US$31,000 a US$40,000 al año para la unidad de Simpson Bay Yacht Club, y de US$95,000 a US$120,000 para el condominio frente a la playa en Aqualina. Sus propios extractos de reservas, la ocupación y los gastos de los últimos años completos valen más que nuestra estimación. Reúnalos en un solo expediente. Nuestro estudio de rentabilidad del alquiler explica cómo los leen los compradores.

6. El precio por metro cuadrado es un control, no la respuesta

Entre los siete condominios de arriba, el precio pedido va de unos US$4,700 a unos US$7,450 por metro cuadrado (de US$430 a US$690 por pie cuadrado). El más bajo por metro es la unidad grande de 1 dormitorio en The Hills Residence; el más alto, el estudio amueblado con vista a la laguna en Puerto Del Sol. Las unidades pequeñas y las vistas al agua cuestan más por metro. Por eso usamos el precio por metro cuadrado para probar una valoración, nunca para fijarla.

7. Estado, mobiliario y primera impresión

La mayoría de los compradores ve su condominio primero en un teléfono, a menudo desde Estados Unidos, Canadá o Europa. Fotos limpias, un plano y medidas reales hacen más que un sofá nuevo. Repare lo que encontrará la inspección del comprador: filtraciones, aire acondicionado, puertas y herrajes. Diga si el mobiliario está incluido. Las pequeñas reparaciones hechas antes de publicar protegen el precio que defenderá en la negociación.

8. Del valor al precio

Una valoración respaldada por comparables le da un rango. El precio de publicación es el punto del rango donde usted empieza, y es su decisión. Con un precio demasiado alto, un condominio se queda mientras los anuncios más nuevos se llevan a los compradores. Dentro del rango, se compara de forma justa.

Sepa lo que conserva. En el lado holandés no hay impuesto sobre la plusvalía en la venta. El impuesto de transferencia del 4% lo paga el comprador, y los compradores presupuestan cerca de un 5.5% en costos de cierre, así que comparan su precio teniendo eso en cuenta. De su lado: la comisión de corretaje, la cancelación de una hipoteca si la hay y las cuotas de condominio prorrateadas. Pídanos una estimación del neto para el vendedor junto con la valoración. Una vez firmado el contrato de compraventa, el depósito del comprador, normalmente del 10%, lo guarda el notario, y el cierre tarda de 30 a 60 días según la financiación y las partes. Nuestra guía del propietario para vender en Sint Maarten recorre cada paso, y la página para vendedores explica cómo comercializamos una propiedad.

El precio es una cifra. Lo que usted conserva es otra. Nuestra guía Costos de venta en Sint Maarten: lo que realmente paga el propietario muestra quién paga qué en el cierre, con un ejemplo con cifras.

9. Si vive en el extranjero

No necesita estar en la isla. Nos encargamos de las visitas y la negociación, y usted puede firmar mediante poder notarial. Si el condominio está alquilado, nuestro equipo de administración puede mantenerlo generando ingresos hasta la venta, con una comisión de administración del 20%. Andreu Realty tiene licencia en ambos lados de la isla.

Preguntas de los propietarios

¿Cuánto vale mi condominio en Simpson Bay?

Depende del edificio, la superficie, el piso, la vista, el estado, el mobiliario y el historial de alquiler. El 26 de octubre de 2026, los condominios en venta con nosotros en Simpson Bay y alrededores iban de US$335,000 a US$2,200,000. Le damos una valoración respaldada por comparables, gratuita y confidencial.

¿Qué comparables cuentan más?

Las ventas cerradas en su propio edificio, luego en edificios similares de Simpson Bay, luego los anuncios activos. Nuestra página de Propiedades vendidas muestra las ventas que hemos realizado.

¿La cuota de condominio baja mi precio?

No por sí sola. Los compradores la comparan con lo que paga: seguro, servicios, acceso a la playa, seguridad, mantenimiento. También preguntan por el fondo de reserva y por cualquier derrama.

¿Pago impuesto sobre la plusvalía al vender?

No en el lado holandés: no hay impuesto sobre la plusvalía en la venta. El impuesto de transferencia del 4% lo paga el comprador.

¿Cuánto tarda el cierre?

De 30 a 60 días desde la firma del contrato de compraventa, según la financiación y las partes. El periodo de comercialización previo depende sobre todo del precio, la presentación y el expediente.

Más respuestas en nuestras preguntas frecuentes sobre bienes raíces en Sint Maarten.

Próximo paso

Díganos el edificio, la unidad y lo que incluye. Le respondemos con los comparables, un rango y una estimación del neto para el vendedor: un precio que puede defender. Solicite su valoración gratuita y confidencial.