Propiedades de inversión en St Maarten / St Martin: guía del inversor 2026
¿Es Sint Maarten una buena inversión? Puede serlo. Depende de qué compre, de en qué lado de la isla compre y de que cuente cada costo antes de contar los ingresos. Esta guía es para compradores que quieren que la propiedad genere: condominios en alquiler, villas, edificios de apartamentos y locales comerciales.
Vendemos y administramos propiedades en el lado holandés y en el francés. Así analizamos una compra de inversión, con cifras de nuestros propios anuncios al 13 de octubre de 2026.
¿Es Sint Maarten una buena inversión?
Tres factores juegan a favor de la isla.
La demanda. El primer semestre de 2026 trajo 566.722 llegadas aéreas, según el Departamento de Estadística (STAT). Son los visitantes que pernoctan, no los cruceristas, quienes llenan los calendarios de alquiler.
Elegir sistema. El lado holandés funciona con el dólar estadounidense y el derecho civil neerlandés. El lado francés, con el euro y el derecho inmobiliario francés. Los extranjeros pueden comprar en ambos.
Poca fricción en el lado holandés. Los costos de cierre suelen sumar alrededor del 5,5 %, incluido un impuesto de transferencia del 4 %. Las personas físicas no pagan impuesto sobre la plusvalía allí, aunque las sociedades y los inversores profesionales pueden recibir otro trato.
Tres factores juegan en contra: los huracanes, los altos costos de mantenimiento y los edificios que restringen las estancias cortas. Una buena inversión aquí es la que resiste a los tres.
Cinco formas de invertir en propiedades en la isla
1. Condominios en alquiler. La puerta de entrada más común. Al 13 de octubre de 2026 anunciamos 38 condominios y penthouses de 285.000 $ a 2.950.000 $, con un precio medio de 650.000 $. Simpson Bay, Maho y Cupecoy concentran la demanda de corta estancia: cerca del aeropuerto, las playas y los restaurantes. Vea todos los condominios en venta en Sint Maarten.
2. Villas. Precio más alto, tarifa por noche más alta, más mantenimiento. Nuestras 16 villas van de 920.000 $ a 7.150.000 $, mediana 1.925.000 $. Vea las villas en venta.
3. Propiedades de renta. Edificios de apartamentos y casas con unidades independientes, a menudo alquiladas a largo plazo. Hay siete en venta, de 495.000 $ a 3.800.000 $. Nuestra guía de propiedades de inversión las presenta una por una.
4. Locales comerciales. Dos unidades en Belair Plaza, Cay Hill, llegan al mercado: un local comercial a 465.000 $ y una oficina a 416.000 $.
5. Negocios y amarres. Un negocio en marcha genera ingresos desde el primer día, con otras verificaciones. Un amarre en Porto Cupecoy está anunciado a 180.000 $. Vea los negocios en venta.
Propiedades de renta en el mercado hoy (13 de octubre de 2026)
Casa con 2 apartamentos en Saunders: 495.000 $.
Complejo de 3 apartamentos en Almond Grove: 950.000 $.
Villa frente al mar con dos apartamentos independientes, Point Blanche: 1.080.000 $.
Edificio de 3 apartamentos frente a la playa en Simpson Bay: 1.300.000 $.
Complejo de 9 apartamentos en Beacon Hill: 1.450.000 $.
Villa con 2 apartamentos independientes en Guana Bay: 1.990.000 $.
Edificio Le Diamant Blanc, Oyster Pond: 3.800.000 $.
Para una inversión menor, el condominio de inversión de 1 dormitorio en Maho está anunciado a 310.000 $, totalmente amueblado, con una cuota mensual de 352 $. Vea todas las propiedades en venta.
Los costos que deciden su rentabilidad
El alquiler bruto engaña. Cuente esto primero.
Costos de cierre. Alrededor del 5,5 % en el lado holandés. En el lado francés, la Collectivité indica un derecho de registro del 8 %, antes de los honorarios del notario.
Cuotas de condominio. En los 26 condominios de nuestros anuncios con cuota mensual publicada: de 350 $ a 1.500 $ al mes, mediana 661 $. Nuestra guía de cuotas de condominio las detalla edificio por edificio.
Seguro. La cobertura contra huracanes es imprescindible. El deducible suele ser un porcentaje del valor asegurado.
Servicios y mantenimiento. La electricidad es cara y el aire salino desgasta el aire acondicionado, los electrodomésticos y los herrajes.
Administración. Andreu Realty administra alquileres por el 20 % de los ingresos por alquiler. Vea la administración de propiedades.
Una unidad que genera menos en bruto pero cuesta mucho menos mantener suele dejar más en neto. Nuestra guía para maximizar la rentabilidad del alquiler muestra dónde ganan y pierden los propietarios.
Los impuestos que debe prever
Ningún lado está libre de impuestos. En el lado holandés, los ingresos por alquiler tributan y los alquileres cortos pueden estar sujetos al impuesto sobre el volumen de negocios (turnover tax) y al impuesto de alojamiento. En el lado francés, los alquileres turísticos amueblados deben declararse a la Collectivité, los propietarios pagan la taxe foncière anual y la plusvalía en la reventa puede tributar. Su país de origen también le cobra impuestos. Lea nuestra guía de impuestos inmobiliarios y pida asesoría por escrito al notario y a un asesor fiscal.
Financiar una compra de inversión
La mayoría de nuestros clientes internacionales paga al contado. En el lado holandés, bancos como WIB, RBC y Republic Bank declaran que prestan a no residentes; en el lado francés, los bancos franceses prestan en euros. Fuentes del sector sitúan el porcentaje de financiamiento habitual para compradores internacionales en torno al 60 % a 70 %. Muchos inversores piden el préstamo en su país y llegan como compradores al contado. Detalles en nuestra guía de financiamiento para no residentes.
¿Lado holandés o lado francés para un inversor?
Al 13 de octubre de 2026, 61 de nuestros 63 anuncios están en el lado holandés. Costos de cierre más bajos, el dólar y un mercado amplio de estancias cortas en Simpson Bay, Maho y Cupecoy lo convierten en la opción habitual para inversores en alquiler. El lado francés conviene a quienes quieren el euro, el derecho francés y pueblos como Grand Case y Orient Bay, y aceptan costos de cierre más altos. Compárelos en ¿Lado holandés o lado francés?.
Residencia por inversión
En el lado holandés, la lista de requisitos 2025 del Gobierno de Sint Maarten incluye un permiso de Inversor: un banco local confirma una inversión empresarial y/o inmobiliaria de 900.000 XCG en total en 12 meses. Al tipo fijo de 1,79 XCG por dólar, son unos 503.000 $. Las normas cambian; confírmelas con el Servicio de Inmigración y Protección de Fronteras (IBPS) antes de contar con ellas.
Riesgos que debe incluir en el precio
Huracanes. La temporada va del 1 de junio al 30 de noviembre. Pregunte cómo resistió el edificio en 2017 y qué se reconstruyó. Vea nuestro plan de huracanes para propietarios.
Reglas del edificio. Algunas asociaciones restringen los alquileres cortos. Lea el reglamento antes de la oferta.
Título. Parte del suelo del lado holandés está en arrendamiento a largo plazo (erfpacht) y no en pleno dominio. El notario lo confirma.
Moneda. En el lado francés las escrituras son en euros; el costo en dólares varía con el tipo de cambio.
Preguntas de los inversores
¿Es Sint Maarten una buena inversión?
Puede serlo, con una propiedad que se alquile y que usted mantenga contando cada costo. La demanda es fuerte: STAT contó 566.722 llegadas aéreas en el primer semestre de 2026. Los riesgos son los huracanes, los costos de mantenimiento y las reglas de los edificios sobre estancias cortas.
¿Qué propiedades de inversión hay en venta en St Maarten?
Al 13 de octubre de 2026, Andreu Realty anuncia 63 propiedades en venta, entre ellas 38 condominios desde 285.000 $, 16 villas desde 920.000 $, siete propiedades de renta de 495.000 $ a 3.800.000 $, dos locales comerciales y un amarre.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad de inversión en el lado holandés?
Los costos de cierre suelen sumar alrededor del 5,5 % del precio, incluido el impuesto de transferencia del 4 % que paga el comprador. En un condominio de 650.000 $, son unos 35.750 $.
¿Hay impuesto sobre la plusvalía en Sint Maarten?
Las personas físicas no pagan impuesto sobre la plusvalía en el lado holandés. Las sociedades y los inversores profesionales pueden recibir otro trato. En el lado francés, la plusvalía en la reventa puede tributar. Confirme su situación con un asesor fiscal.
¿Invertir en una propiedad puede darme la residencia en Sint Maarten?
La lista de requisitos 2025 incluye un permiso de Inversor para una inversión empresarial y/o inmobiliaria de 900.000 XCG (unos 503.000 $) confirmada por un banco local. Consulte las normas vigentes con el servicio de inmigración.
Fuentes: Departamento de Estadística de Sint Maarten (STAT), llegadas aéreas de enero a junio de 2026; oficina tributaria de la Collectivité de Saint-Martin (impots-saint-martin.fr); Guide to Doing Business Dutch Caribbean, costos de transferencia; Gobierno de Sint Maarten, Immigration and Border Protection Service, requisitos de permisos de residencia (2025); Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten (tipo XCG); NOAA (temporada de huracanes). Cifras de anuncios: Andreu Realty, 13 de octubre de 2026. Este artículo es información general, no asesoría fiscal, legal ni de inversión.
¿Quiere hacer números sobre una propiedad concreta? Contacte a Andreu Realty o lea la guía del comprador.
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