Immobilier à New York, septembre 2026 : 15 % d'annonces en moins à Manhattan, des loyers proches des records

L'immobilier new-yorkais manque de biens, à l'achat comme à la location. À Manhattan, les annonces de vente actives étaient en baisse de 15 % sur un an en août, les contrats au-dessus de 5 millions de dollars progressaient de 13 %, et le loyer médian atteignait 5 285 $. Pour les New-Yorkais qui envisagent une résidence secondaire ou une installation aux Caraïbes, ce marché tendu est un levier.

Les chiffres

Ventes à Manhattan

• 2e trimestre 2026 : prix de vente médian de 1,25 million de dollars, en hausse de 4,2 % sur un an. Les ventes conclues reculent de 6,3 % et les annonces de 15 % (Elliman Report, Miller Samuel).

• Août 2026 : 799 contrats signés, en baisse de 6 % par rapport à août 2025. Prix moyen au pied carré : 1 833 $, en hausse de 1 %. Les condos gagnent 3 % à 2 047 $ le pied carré ; les co-ops perdent 10 % à 1 229 $. Annonces actives : 4 992, en baisse de 15 %. La négociation moyenne sur le dernier prix affiché est de 3,9 % (Corcoran, août 2026).

• 5 millions de dollars et plus, août : 52 contrats, en hausse de 13 % sur un an. Stock de 737 annonces, au plus bas depuis douze ans selon Corcoran. Prix au pied carré en baisse de 6 % à 3 188 $.

Ventes à Brooklyn

• 2e trimestre 2026 : prix médian de 1,36 million de dollars, en hausse de 4,1 %. Les condos atteignent un médian de 1,49 million, en hausse de 14,8 % (Elliman Report). Délai de vente moyen : 72 jours, le deuxième trimestre le plus rapide depuis dix ans (Corcoran).

Loyers, août 2026

• Manhattan : loyer médian de 5 285 $, en hausse de 7 % sur un an ; taux de vacance de 1,51 % ; 5 107 annonces, en baisse de 17 %.

• Brooklyn : loyer médian de 4 368 $, un record, en hausse de 5 % (rapport locatif Corcoran).

Ce que cela change pour les New-Yorkais qui regardent vers le sud

Le capital est là, et les acquéreurs aussi. Avec 15 % d'annonces en moins et une négociation moyenne inférieure à 4 %, un condo de Manhattan bien placé en prix se vend dans un marché qui offre peu d'alternatives. Un vendeur au niveau du médian de Manhattan (1,25 million) ou du médian des condos de Brooklyn (1,49 million) se situe dans une fourchette où un appartement sur l'île peut s'acheter sans crédit. À Indigo Bay, par exemple, les appartements démarrent autour de 900 000 $, et d'autres secteurs du côté hollandais démarrent plus bas.

Les propriétaires de co-ops sont dans une autre situation. Le prix au pied carré des co-ops a baissé de 10 % en août, et les charges moyennes atteignaient 3 077 $ par mois au 2e trimestre, en hausse de 10,2 % (Miller Samuel). Ceux qui attendent une meilleure sortie doivent comparer le coût d'une année de détention supplémentaire avec le prix qu'ils peuvent obtenir aujourd'hui.

Louer à New York est devenu une stratégie. Avec une vacance proche de 1,5 % à Manhattan, certains gardent leur appartement, le louent aux loyers actuels et achètent sur l'île avec d'autres fonds. D'autres vendent et louent en ville. Les deux options tiennent sur le papier ; le choix dépend de la fiscalité et de la durée pendant laquelle vous voulez garder un pied à New York, une question pour votre expert-comptable.

Le crédit s'est renchéri. La Fed a relevé ses taux le 16 septembre et la moyenne du crédit à 30 ans a dépassé 7 % la semaine suivante. Nous l'avons détaillé dans notre article sur la Fed et les taux hypothécaires. Pour un acquéreur new-yorkais, le produit d'une vente vaut aujourd'hui plus qu'une capacité d'emprunt.

Pas de change côté hollandais. Les biens de Sint Maarten s'affichent en dollars américains et la monnaie locale est arrimée au dollar. Un New-Yorkais qui transfère le produit de sa vente de Manhattan vers Simpson Bay ne convertit rien. Côté français, les prix sont en euros.

Notre lecture

Les chiffres montrent que les vendeurs new-yorkais, surtout les propriétaires de condos, ont encore une bonne main : stock bas, négociation limitée et acquéreurs de luxe actifs. C'est le moment de sortir du capital, pas celui d'attendre un sommet que personne ne sait prédire.

Nous n'achèterions pas sur l'île avant d'avoir réglé le côté new-yorkais, sauf si l'achat est entièrement financé sans cette vente. Les dates de contrat à Manhattan et de signature à Sint Maarten ne s'alignent pas par hasard ; nous les planifions avec nos clients et leurs avocats new-yorkais. Côté hollandais, comptez un dépôt de 10 % conservé par le notaire et environ 5,5 % de frais en plus du prix.

Pour un New-Yorkais habitué à 2 000 $ le pied carré, l'intérêt de l'île est évident. Le vrai travail consiste à choisir le bon quartier et à acheter selon l'usage réel : un appartement facile à fermer à Maho ou Cupecoy, ou une villa aux Terres Basses ou à Indigo Bay qui génère des revenus locatifs en votre absence.

Découvrez les biens disponibles sur notre page biens à vendre.

Sources : Elliman Report par Miller Samuel, Manhattan et Brooklyn T2 2026, via Brick Underground (2 et 9 juillet 2026) ; Corcoran, ventes condos et co-ops de Manhattan et ventes de luxe 5 M$ et plus, août 2026 (3 septembre 2026) ; Corcoran, rapport sur le marché locatif de New York, août 2026 (10 septembre 2026) ; Corcoran, Brooklyn T2 2026 ; Freddie Mac PMMS (24 septembre 2026).

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