The Cliff à Cupecoy : appartements à vendre, prix, charges et location (novembre 2026)

Des falaises de grès. La mer à perte de vue. Une résidence sécurisée à la pointe ouest du côté hollandais. The Cliff est l'une des résidences en front de mer les plus complètes de Cupecoy et, au 5 novembre 2026, Andreu Realty y propose deux appartements : l'un à vendre à 985 000 $, l'autre sous contrat à 825 000 $. Ce guide présente l'immeuble, les prix affichés sur les lots précédents, le coût de possession, les revenus locatifs possibles et les points à vérifier avant de faire une offre.

1. Ce qui est à vendre (5 novembre 2026)

• Appartement de 2 chambres vue mer au 8e étage, MLS 1118, un niveau sous le dernier étage : 2 chambres, 2,5 salles de bains, environ 1 700 pi² (158 m²) dont une terrasse couverte de 300 pi², entièrement meublé, libre : 985 000 $, charges de 1 800 $ par mois.

• Appartement d'angle de 2 chambres, MLS 11212 : 2 chambres, 2 salles de bains, environ 1 600 pi² (149 m²), entièrement meublé : 825 000 $, charges de 1 700 $ par mois. Il est sous contrat : renseignez-vous auprès de nous avant de compter dessus.

Cela représente environ 579 $ le pi², terrasse comprise, pour le 8e étage et environ 516 $ pour l'appartement d'angle.

2. L'immeuble

The Cliff se trouve au 7 Rhine Road à Cupecoy et date de 2008 selon nos annonces actuelles. La résidence est fermée et gardée jour et nuit, avec concierge, vidéosurveillance et garage souterrain.

Ses équipements sont son principal atout : une piscine à débordement, une piscine chauffée et un jacuzzi au-dessus de la mer, une piscine intérieure, un spa avec sauna, une salle de sport, des courts de tennis et de pickleball, un restaurant sur place et un beach club avec accès direct au sable. La résidence dispose d'une gestion sur place et d'un programme locatif.

Dans l'appartement du 8e étage, de grandes baies vitrées ouvrent sur la terrasse, les sols sont en travertin et la cuisine s'organise autour d'un îlot en granit. Cette annonce indique aussi des vitrages anti-impact, un groupe électrogène, une citerne d'eau et la fibre. Les finitions varient d'un lot à l'autre : jugez chacun séparément.

3. Les prix des lots précédents

Deux appartements de The Cliff proposés par Andreu Realty sont aujourd'hui vendus. Les prix ci-dessous sont les prix demandés sur nos annonces.

• Appartement de 2 chambres et 2,5 salles de bains en front de mer, environ 1 754 pi² (163 m²), rénové, mobilier Roche Bobois, deux balcons : 920 000 $, charges de 1 861 $ par mois.

• Appartement de 2 chambres et 2,5 salles de bains au 6e étage, environ 2 153 pi² (200 m²), vues sur la mer, le lagon et le golf : 899 000 $, charges de 2 120 $ par mois.

Soit environ 525 $ et 418 $ le pi². Les deux annonces actuelles se situent à 516 $ et 579 $ : l'appartement à 985 000 $ est en haut de cette fourchette, à un étage élevé avec une vue directe sur la mer. Voir nos ventes récentes.

4. Le coût de possession

Les charges sur nos quatre annonces à The Cliff vont de 1 700 $ à 2 120 $ par mois. À 1 800 $, cela fait 21 600 $ par an. C'est plus qu'un deux-chambres à Sapphire Beach Club, où nos annonces indiquent 1 010 $ à 1 100 $, et les deux-chambres de Porto Cupecoy affichent 435 $ à 975 $. Notre guide des charges compare les immeubles de l'île.

Demandez exactement ce que couvrent les charges. Prévoyez aussi l'électricité et l'eau si elles ne sont pas incluses, l'assurance du contenu et la taxe foncière annuelle.

5. Mettre en location

La location courte durée est autorisée et l'immeuble a son propre programme locatif. Les estimations de nos annonces :

• Appartement du 8e étage : environ 5 500 $ par mois en longue durée.

• Appartement d'angle : environ 350 $ la nuit en basse saison avec 60 % d'occupation, et 450 $ la nuit en haute saison avec 80 %.

• Appartement vendu du 6e étage : environ 4 500 $ par mois.

Un exemple chiffré sur le 8e étage. 5 500 $ par mois font 66 000 $ par an, soit 6,7 % du prix avant frais. Après les 21 600 $ de charges, il reste 44 400 $, soit 4,5 %. La gestion locative d'Andreu Realty coûte 20 %, ce qui laisse environ 31 200 $, soit 3,2 %, avant l'énergie, l'assurance et la taxe. Ce sont des estimations, pas des promesses. Le revenu réel dépend du lot, de la saison et de la gestion.

Pour l'appartement d'angle, ces chiffres à la nuit donnent environ 6 300 $ bruts sur un mois de 30 jours en basse saison et environ 10 800 $ en haute saison, avant charges et frais.

6. Cupecoy autour de la résidence

Cupecoy, c'est là où les falaises de grès plongent vers la plage, juste à côté de la frontière française. La plage de Mullet Bay et le golf sont tout proches. Porto Cupecoy, les restaurants de Maho et l'aéroport sont à quelques minutes.

D'autres choix à proximité, tous chez Andreu Realty aujourd'hui : un deux-chambres à Sapphire Beach Club à 575 000 $, un deux-chambres au dernier étage à Porto Cupecoy à 790 000 $ et un trois-chambres à Cupecoy Beach Club à 1 200 000 $. Notre comparatif des immeubles de Cupecoy les met côte à côte, et tous figurent sur la page des appartements.

7. Acheter côté hollandais

Cupecoy est côté hollandais, où les acquéreurs étrangers achètent librement. La vente passe par un notaire de droit civil. L'acquéreur paie la taxe de transfert de 4 %, les frais de clôture totaux sont d'environ 5,5 % et la clôture prend de 30 à 60 jours selon le financement et les parties concernées. Il n'y a pas d'impôt sur les plus-values côté hollandais. Depuis l'étranger, on peut visiter en vidéo et signer par procuration. Le guide de l'acquéreur détaille chaque étape.

8. À vérifier avant de faire une offre

• Ce que couvrent les charges, ainsi que le budget, les comptes et le fonds de réserve de l'association.

• Le règlement sur la location et le fonctionnement du programme locatif de l'immeuble.

• La surface exacte, et la part de terrasse.

• La vue depuis cet étage, sur place ou en vidéo en direct.

• L'historique locatif du lot, s'il en a un.

• Le mobilier inclus dans la vente.

• La place de parking attachée au lot.

Questions fréquentes

Où se trouve The Cliff à Sint Maarten ?

Au 7 Rhine Road à Cupecoy, à la pointe ouest du côté hollandais, à côté de la frontière française. La plage de Mullet Bay et le golf sont tout proches, et l'aéroport est à quelques minutes.

Combien coûte un appartement à The Cliff ?

Au 5 novembre 2026, Andreu Realty propose un deux-chambres au 8e étage à 985 000 $, et un deux-chambres d'angle à 825 000 $ est sous contrat. Deux lots précédents étaient affichés à 899 000 $ et 920 000 $.

Quelles sont les charges mensuelles à The Cliff ?

1 800 $ par mois pour l'appartement à vendre et 1 700 $ pour celui sous contrat. Les charges sur nos quatre annonces allaient de 1 700 $ à 2 120 $ : demandez ce que chacune couvre.

Puis-je louer mon appartement à The Cliff ?

Oui. La location courte durée est autorisée et l'immeuble a son propre programme locatif. Notre annonce estime le revenu en longue durée à environ 5 500 $ par mois pour le 8e étage. Vérifiez le règlement en vigueur dans les documents de l'association avant d'acheter.

Un étranger peut-il acheter à The Cliff ?

Oui. Côté hollandais, les acquéreurs étrangers achètent librement. L'acquéreur paie la taxe de transfert de 4 % et environ 5,5 % de frais de clôture au total.

Prochaine étape

Demandez les documents de l'association, les chiffres locatifs et une visite, sur place ou en vidéo. Contactez Andreu Realty ou appelez le +590 690 08-2220. Les prix et disponibilités sont datés du 5 novembre 2026 et évoluent : nous les confirmons avant toute visite.

Source : annonces Andreu Realty, consultées le 5 novembre 2026.