Un étranger peut-il acheter un bien à Sint Maarten et Saint-Martin ? Ce que disent les règles

Oui. Un étranger peut acheter un bien des deux côtés de l'île. Côté néerlandais, à Sint Maarten, aucune restriction ne s'applique aux acquéreurs étrangers : vous achetez en votre nom ou via une société, et un notaire de droit civil conduit la vente. Côté français, à Saint-Martin, un acquéreur étranger achète comme un acquéreur français : devant un notaire français, en euros.

Ce que l'achat ne fait pas compte autant. Être propriétaire ne donne pas le droit de vivre sur l'île. La résidence relève d'un titre de séjour distinct, avec ses propres règles de chaque côté.

Andreu Realty est agréée des deux côtés de l'île. Voici les questions que les acquéreurs étrangers nous posent en premier, avec les règles telles qu'elles s'appliquent au 7 octobre 2026.

La réponse courte, côte à côte

• Sint Maarten (partie néerlandaise) : les étrangers achètent librement, en leur nom ou via une société. La vente passe par un notaire de droit civil. Les prix sont en dollars américains. L'acquéreur paie une taxe de transfert de 4 % ; le total des frais d'acquisition tourne autour de 5,5 % du prix.

• Saint-Martin (partie française) : les étrangers achètent librement, en leur nom ou, sur conseil, via une société. La vente passe par un notaire français. Les prix sont en euros. Le service des impôts de la Collectivité de Saint-Martin indique un droit d'enregistrement de 8 % ; les honoraires du notaire s'y ajoutent.

• Des deux côtés : le notaire vérifie le titre, conserve l'acompte sous séquestre et enregistre l'acte. Ni associé local ni résidence ne sont nécessaires pour être propriétaire.

Comment un étranger peut détenir le bien

La plupart de nos clients internationaux achètent en leur nom, seuls ou à plusieurs. Certains passent par une société, pour la transmission ou parce qu'ils détiennent plusieurs biens. Décidez-le avant de signer le contrat d'achat : l'acquéreur qui y figure est le propriétaire inscrit dans l'acte. Consultez d'abord votre conseiller fiscal : votre pays peut imposer le bien, les loyers ou la succession.

Pleine propriété ou bail de longue durée

Côté néerlandais, vérifiez ce que vous achetez vraiment. La plupart des terrains sont en pleine propriété. Certains sont détenus en bail de longue durée (erfpacht) : vous détenez le droit d'usage du terrain pour une durée fixe, souvent contre une redevance annuelle. Les terrains publics en bail de longue durée relèvent du Département des Affaires domaniales (Domain Affairs), qui délivre, renouvelle et autorise les cessions de ces baux. Le notaire indique le type de titre dans l'acte ; lisez la durée restante et les conditions de renouvellement avant de faire une offre.

Les appartements

Un appartement est en général détenu en droit d'appartement, avec une association de copropriétaires. Vous possédez votre lot et une quote-part des parties communes. Propriétaire étranger, vous votez et payez les charges comme tout le monde. Lisez le règlement avant d'acheter : certaines résidences limitent la location courte durée.

Ce que paie un acquéreur étranger

Rien de plus parce qu'il est étranger. Les frais sont les mêmes que pour un acquéreur local :

• Côté néerlandais : taxe de transfert de 4 % à la charge de l'acquéreur, plus les frais de notaire et d'enregistrement ; au total environ 5,5 % du prix.

• Côté français : droit d'enregistrement de 8 % indiqué par le service des impôts de la Collectivité, plus les honoraires du notaire. Demandez une estimation écrite au notaire avant de signer le compromis de vente.

• Des deux côtés : le notaire vous demandera l'origine des fonds. Gardez les relevés qui retracent l'argent de votre compte jusqu'au compte séquestre du notaire.

Sur un appartement à 650 000 $ côté néerlandais, 5,5 % représentent environ 35 750 $. C'est une estimation ; le notaire donne le chiffre exact.

Acheter un bien ne donne pas la résidence

C'est le point que la plupart des acquéreurs étrangers comprennent mal. Côté néerlandais, l'office du tourisme de St. Maarten indique que les ressortissants américains peuvent séjourner jusqu'à six mois sans interruption et les Canadiens jusqu'à trois mois, avec possibilité de prolongation. C'est un séjour de visiteur. Vivre ici à l'année exige un titre de séjour délivré par le gouvernement de Sint Maarten, et la propriété ne le remplace pas. La page du gouvernement consacrée au premier permis investisseur précise que les primo-demandeurs doivent attendre la décision à l'étranger, et non sur l'île.

Côté français, l'entrée et le séjour relèvent de l'État français. Les citoyens de l'Union européenne s'y installent librement ; les autres nationalités vérifient leur situation auprès de la Préfecture de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin ou du consulat de France compétent.

Menez le titre de séjour et l'achat comme deux projets distincts. Notre guide pour s'installer à Sint Maarten depuis les États-Unis ou le Canada détaille le volet séjour.

Acheter depuis l'étranger

Inutile d'être sur l'île pour acheter. Vous pouvez visiter en vidéo et signer l'acte par procuration donnée au notaire. Prévenez le notaire tôt pour que les documents soient prêts à temps.

La plupart de nos acquéreurs étrangers paient comptant. Si vous empruntez, plusieurs banques côté néerlandais disent prêter aux non-résidents, avec un apport plus élevé que chez vous. Notre guide pour financer un achat immobilier en non-résident liste les prêteurs et ce qu'ils demandent.

Ce que les acquéreurs étrangers peuvent acheter aujourd'hui (7 octobre 2026)

Andreu Realty a 63 biens à vendre au 7 octobre 2026 : 38 appartements et penthouses, 16 villas, 4 immeubles de rapport et biens multi-logements, une maison avec deux appartements, un programme de maisons de ville, une place de port et 2 locaux commerciaux. Tous peuvent être achetés par un étranger. Quelques exemples :

• À partir de 285 000 $ : La Terrasse, un appartement d'une chambre au bord de la piscine à Maho Village, le moins cher de notre liste.

• 340 000 $ : un studio neuf vue mer à Concord Residence, Pelican Key.

• 920 000 $ : Lotus, une villa neuve à Grand Case, côté français.

• 7 150 000 $ : Villa Avanti, un domaine privé de 5 chambres aux Terres Basses, côté français.

Tout voir : tous les biens à vendre, les appartements à vendre et les villas à vendre. Vous hésitez sur le quartier ? Commencez par Cupecoy pour les appartements côté néerlandais et les Terres Basses pour les domaines côté français.

Les étapes, en bref

• Choisissez d'abord le côté de l'île. Il décide du droit, de la monnaie et des frais.

• Obtenez les documents avant l'offre : titre, documents de copropriété, historique de réservations si vous comptez louer.

• Signez le contrat d'achat (côté néerlandais) ou le compromis de vente (côté français) et versez l'acompte au notaire.

• Laissez le notaire vérifier le titre, puis signez sur place ou par procuration.

Le processus complet est dans acheter un bien immobilier à Sint Maarten, étape par étape, et la partie française dans acheter à Saint-Martin, partie française. Notre guide de l'acquéreur réunit tout sur une page.

Les questions qu'on nous pose

Un étranger peut-il acheter un bien à Sint Maarten ?

Oui. Côté néerlandais, aucune restriction ne s'applique aux acquéreurs étrangers. Vous achetez en votre nom ou via une société, et un notaire de droit civil conduit la vente.

Un étranger peut-il acheter à Saint-Martin, côté français ?

Oui. Un acquéreur étranger achète devant un notaire français, en euros, selon les mêmes règles qu'un acquéreur français. Le droit d'enregistrement indiqué par le service des impôts de la Collectivité est de 8 %, plus les honoraires du notaire.

Acheter un bien donne-t-il la résidence à Sint Maarten ?

Non. Être propriétaire ne donne pas le droit de vivre sur l'île. La résidence exige un titre de séjour distinct, délivré par le gouvernement de Sint Maarten côté néerlandais, et selon les règles françaises côté français.

Puis-je acheter sans me rendre sur l'île ?

Oui. Beaucoup de nos clients visitent en vidéo et signent par procuration donnée au notaire. Le notaire demandera tout de même une pièce d'identité et la preuve de l'origine des fonds.

Les étrangers paient-ils plus de taxes à l'achat ?

Non. La taxe de transfert et les frais sont les mêmes pour un acquéreur local ou étranger : environ 5,5 % au total côté néerlandais, et le droit d'enregistrement de 8 % plus les honoraires du notaire côté français.

Vous achetez depuis l'étranger ? Parlez à Andreu Realty, ou parcourez tous nos biens à vendre.

Sources : annonces Andreu Realty, 7 octobre 2026 ; office du tourisme de St. Maarten, conditions d'entrée (vacationstmaarten.com) ; gouvernement de Sint Maarten, pages du Département des Affaires domaniales et du premier permis investisseur (sintmaartengov.org) ; service des impôts de la Collectivité de Saint-Martin (impots-saint-martin.fr). Les règles évoluent : faites confirmer votre cas par le notaire, les services de l'immigration et un conseiller fiscal.