Combien vaut mon appartement à Simpson Bay ? Comment se fait une estimation à Sint Maarten

C'est la première question de tout propriétaire. La réponse n'est ni un souhait ni une estimation en ligne. C'est le prix qu'un acquéreur paiera cette saison, comparé à tout ce qu'il peut acheter ailleurs sur l'île. Voici comment nous l'établissons pour un appartement à Simpson Bay, et comment vérifier notre raisonnement.

1. Le marché face auquel votre appartement se vend (26 octobre 2026)

Un acquéreur qui regarde Simpson Bay voit d'abord les autres appartements de la baie. Le 26 octobre 2026, voici les appartements en vente chez nous à Simpson Bay et aux alentours :

• Studio meublé à Puerto Del Sol, vue lagon, environ 45 m² : 335 000 $, charges 334 $ par mois.

• 1 chambre à The Hills Residence, environ 75 m² : 350 000 $, charges 350 $ par mois.

• 1 chambre avec place de bateau au Simpson Bay Yacht Club, environ 51 m² : 375 000 $, charges 350 $ par mois.

• 3 chambres neuf à The Hills, environ 102 m² : 695 000 $, charges 600 $ par mois.

• 2 chambres en bord de plage à White Sand, Beacon Hill, environ 130 m² : 875 000 $, charges 400 $ par mois.

• 2 chambres en bord de plage à Aqualina, environ 167 m² : 1 100 000 $, charges 1 168 $ par mois.

• Penthouse 3 chambres en bord de plage au Papillon, environ 315 m² : 2 200 000 $, charges 1 500 $ par mois.

Sur toute l'île, le même jour, 43 appartements et penthouses étaient en vente chez nous, de 285 000 $ à 2 950 000 $, pour un prix médian de 650 000 $. Votre acquéreur en regardera beaucoup. La plupart comparent Simpson Bay avec Maho, Cupecoy et Pelican Key avant de réserver un vol. Notre comparatif des appartements de Simpson Bay, Maho et Pelican Key montre ce qu'il voit. Pour le quartier lui-même, lisez notre guide de Simpson Bay.

2. D'abord les comparables

Une estimation commence par les comparables, et l'ordre compte. D'abord les ventes dans votre propre résidence. Puis les ventes dans des résidences comparables de la baie. Puis les annonces en cours, qui montrent la concurrence mais pas le prix réellement payé. Un prix affiché est une opinion. Une vente conclue est un fait.

Deux appartements d'une chambre à The Hills Residence montrent la méthode. Notre page biens vendus les affiche à 299 000 $ (environ 52 m²) et 315 000 $ (environ 56 m²). Un 1 chambre plus grand dans la même résidence, environ 75 m², est en vente à 350 000 $. Un propriétaire lit ce jeu de comparables en une minute. La même page affiche un 3 chambres côté marina avec place de bateau au Simpson Bay Yacht Club, environ 154 m², à 850 000 $ : la référence pour les grands appartements de cette résidence.

Ensuite, nous ajustons : surface, étage et position dans l'immeuble, vue, état, mobilier, parking, et tout atout particulier comme une place de bateau.

3. La résidence compte autant que l'appartement

L'acquéreur achète aussi la résidence. Il demande son âge et son entretien, la piscine et la sécurité, la gestion de la copropriété et surtout les charges. Parmi les sept appartements ci-dessus, les charges mensuelles vont de 334 $ à 1 500 $. Des charges élevées ne posent pas de problème si elles paient quelque chose : accès à la plage, conciergerie, assurance incluse. Des charges sans contrepartie visible, si.

Il demandera aussi le fonds de réserve, tout appel de fonds exceptionnel voté ou prévu, et le règlement sur la location courte durée. Préparez le budget, les derniers procès-verbaux et le règlement. Notre guide des charges de copropriété, résidence par résidence montre comment les acquéreurs les comparent.

4. La vue et l'eau

À Simpson Bay, l'eau fixe la gamme de prix. Les appartements en bord de plage, comme Aqualina et Le Papillon, sont en haut. Viennent ensuite les vues lagon et marina, et une place de bateau en pleine propriété, comme au Simpson Bay Yacht Club, ajoute une raison d'acheter que peu d'appartements offrent. Les vues jardin et route se mesurent à tout cela.

5. L'historique locatif

Beaucoup d'acquéreurs à Simpson Bay achètent pour le revenu, ou pour couvrir leurs frais entre deux séjours. Pour eux, un revenu documenté vaut plus qu'une projection. Nos annonces indiquent une estimation locative : par exemple 31 000 $ à 40 000 $ par an pour l'appartement du Simpson Bay Yacht Club, et 95 000 $ à 120 000 $ pour l'appartement en bord de plage d'Aqualina. Vos propres relevés de réservation, taux d'occupation et dépenses des dernières années pleines valent plus que notre estimation. Rassemblez-les dans un seul dossier. Notre étude de rendement locatif explique comment les acquéreurs les lisent.

6. Le prix au mètre carré est un contrôle, pas la réponse

Parmi les sept appartements ci-dessus, le prix demandé va d'environ 4 700 $ à environ 7 450 $ le mètre carré (430 $ à 690 $ le pied carré). Le moins cher au mètre est le grand 1 chambre de The Hills Residence ; le plus cher est le studio meublé vue lagon de Puerto Del Sol. Les petites surfaces et les vues sur l'eau coûtent plus au mètre. Nous utilisons donc le prix au mètre carré pour tester une estimation, jamais pour la fixer.

7. État, mobilier et première impression

La plupart des acquéreurs découvrent votre appartement sur un téléphone, souvent depuis les États-Unis, le Canada ou l'Europe. Des photos nettes, un plan et des mesures réelles font plus qu'un canapé neuf. Réparez ce que l'inspection de l'acquéreur trouvera : fuites, climatisation, portes et quincaillerie. Dites si le mobilier est inclus. De petites réparations faites avant la mise en vente protègent le prix que vous défendrez en négociation.

8. De la valeur au prix

Une estimation appuyée sur des comparables vous donne une fourchette. Le prix affiché, c'est l'endroit de la fourchette où vous commencez, et c'est votre décision. Trop cher, un appartement reste en vitrine pendant que les annonces plus récentes prennent les acquéreurs. Dans la fourchette, il est comparé équitablement.

Sachez ce que vous gardez. Côté hollandais, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value à la vente. La taxe de mutation de 4 % est payée par l'acquéreur, et les acquéreurs prévoient environ 5,5 % de frais d'acquisition : ils comparent votre prix en tenant compte de cela. De votre côté : les honoraires d'agence, la mainlevée d'un éventuel prêt et les charges au prorata. Demandez-nous une estimation du net vendeur avec l'estimation. Une fois le compromis signé, le dépôt de l'acquéreur, généralement 10 %, est conservé par le notaire, et la vente se conclut en 30 à 60 jours selon le financement et les parties. Notre guide du propriétaire pour vendre à Sint Maarten détaille chaque étape, et la page vendeurs explique comment nous commercialisons un bien.

Le prix est un chiffre. Ce que vous gardez en est un autre. Notre guide Frais de vente à Sint Maarten : ce que paie vraiment le propriétaire montre qui paie quoi à la signature, avec un exemple chiffré.

9. Si vous vivez à l'étranger

Vous n'avez pas besoin d'être sur l'île. Nous gérons les visites et la négociation, et vous pouvez signer par procuration. Si l'appartement est loué, notre équipe de gestion peut le faire travailler jusqu'à la vente, pour des honoraires de gestion de 20 %. Andreu Realty est agréée des deux côtés de l'île.

Les questions des propriétaires

Combien vaut mon appartement à Simpson Bay ?

Cela dépend de la résidence, de la surface, de l'étage, de la vue, de l'état, du mobilier et de l'historique locatif. Le 26 octobre 2026, les appartements en vente chez nous à Simpson Bay et aux alentours allaient de 335 000 $ à 2 200 000 $. Nous vous remettons une estimation appuyée sur des comparables, gratuite et confidentielle.

Quels comparables comptent le plus ?

Les ventes conclues dans votre résidence, puis dans des résidences comparables de Simpson Bay, puis les annonces en cours. Notre page Biens vendus montre les ventes que nous avons réalisées.

Les charges de copropriété font-elles baisser mon prix ?

Pas en elles-mêmes. Les acquéreurs les mettent en regard de ce qu'elles paient : assurance, eau et électricité, accès à la plage, sécurité, entretien. Ils demandent aussi le fonds de réserve et tout appel de fonds exceptionnel.

Vais-je payer un impôt sur la plus-value ?

Pas côté hollandais : il n'y a pas d'impôt sur la plus-value à la vente. La taxe de mutation de 4 % est payée par l'acquéreur.

Combien de temps faut-il pour conclure ?

30 à 60 jours après la signature du compromis, selon le financement et les parties. La période de commercialisation qui précède dépend surtout du prix, de la présentation et du dossier.

D'autres réponses dans notre FAQ immobilier à Sint Maarten.

Prochaine étape

Dites-nous la résidence, l'appartement et ce qu'il contient. Nous revenons avec les comparables, une fourchette et une estimation du net vendeur : un prix que vous pouvez défendre. Demandez votre estimation gratuite et confidentielle.