Rendement locatif à Saint-Martin / Sint Maarten : ce que rapportent 64 biens (octobre 2026)

il y a 3 jours

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Que rapporte vraiment un bien locatif à Saint-Martin / Sint Maarten ? Les brochures annoncent un chiffre. Nous préférons montrer le calcul. Chaque annonce de notre site porte l'estimation d'Andreu Realty du revenu locatif sur un an. Le 17 octobre 2026, 64 biens à vendre ou sous compromis en ont une. Nous avons rapporté chaque estimation au prix affiché. Voici le résultat.

Ce sont des estimations de revenu brut, pas une promesse. Elles servent de point de départ à vos propres calculs, et ce sont les charges qui font ou défont le rendement. Pour une vue complète, lisez notre guide de l'investisseur.

La réponse courte

Rendement brut estimé médian, sur les 64 biens : 9,6 % par an.
Appartements et penthouses (40 biens) : médiane de 8,8 %.
Villas et maisons (17) : médiane de 10,5 %.
Immeubles de rapport et maisons à plusieurs logements (4) : médiane de 12,0 %.
Après nos 20 % de frais de gestion et les charges de copropriété, les 29 appartements dont les charges sont publiées ont une médiane de 5,9 %, avant assurance, énergie et impôts.

Comment nous avons fait le calcul

Pour chaque bien, nous avons pris le milieu de la fourchette de revenu locatif affichée sur l'annonce et l'avons divisé par le prix affiché le 17 octobre 2026. C'est le rendement brut. Pour le chiffre « après frais », nous avons retiré 20 % de gestion (le tarif de la gestion locative Andreu Realty) et douze mois de charges de copropriété indiquées sur l'annonce.

Ce qui n'est dans aucun des deux chiffres : l'assurance, l'électricité et l'eau, le ménage et le linge, les commissions des plateformes de réservation, l'entretien et les provisions, et les impôts. Ils viennent ensuite, et ils comptent.

Rendement par type de bien

Appartements et penthouses : 40 biens, médiane de 8,8 %, de 5,4 % à 14,4 %.
Villas et maisons : 17 biens, médiane de 10,5 %, de 7,1 % à 12,6 %.
Immeubles de rapport et maisons à plusieurs logements : 4 biens, médiane de 12,0 %, de 8,4 % à 16,2 %. Voir nos immeubles de rapport à vendre.
Locaux commerciaux : 2 biens à Belair Plaza, Cay Hill, environ 7,3 %.
Une place de port à Porto Cupecoy : environ 9,7 %.

Sur nos estimations, une villa rapporte plus par dollar investi qu'un appartement : elle se loue entière, à la semaine, et ne paie pas de charges de copropriété. Mais elle porte seule tous ses coûts : piscine, jardin, toiture, assurance.

Rendement par prix

Moins de 500 000 $ : 15 biens, médiane de 9,6 %.
De 500 000 $ à 1 million $ : 23 biens, médiane de 8,4 %.
De 1 à 2 millions $ : 17 biens, médiane de 9,8 %.
2 millions $ et plus : 9 biens, médiane de 9,8 %.

La tranche du milieu est la plus basse. Elle est pleine d'appartements de deux chambres sur la marina ou face à la mer : la vue est dans le prix, et les charges dans les coûts.

Rendement par quartier

Les échantillons sont petits : lisez-les comme un repère, pas comme un classement.

Cupecoy : 24 biens, médiane de 9,7 %.
Simpson Bay : 6 biens, médiane de 9,7 %.
Maho : 5 biens, médiane de 10,7 %.
Pelican Key : 5 biens, médiane de 9,4 %.
Cay Hill : 4 biens, médiane de 7,0 % (deux locaux commerciaux et des appartements neufs).
Point Blanche : 3 biens, médiane de 8,7 %.
Indigo Bay : 2 villas, médiane de 11,6 %. Guana Bay : 2 biens, médiane de 11,1 %.

Les rendements estimés les plus élevés du moment

Prix affiché, notre estimation locative et le rendement brut au 17 octobre 2026.

Immeuble de 9 appartements, Beacon Hill : 1 450 000 $ ; 205 000 à 265 000 $ par an ; 16,2 %.
Appartement d'investissement d'une chambre, The Emerald, Maho : 310 000 $ ; environ 44 600 $ par an ; 14,4 % brut, 10,1 % après gestion et charges.
Immeuble de 3 appartements en bord de plage, Simpson Bay : 1 300 000 $ ; 155 000 à 200 000 $ ; 13,7 %.
Duplex de 5 chambres, Guana Bay : 460 000 $ ; 55 000 à 70 000 $ ; 13,6 %.
Appartement moderne de 3 chambres, Cupecoy : 750 000 $ ; 85 000 à 110 000 $ ; 13,0 % brut, 8,8 % après frais.
Aqua Villa, 4 chambres avec place de port, Cupecoy : 1 950 000 $ ; 215 000 à 275 000 $ ; 12,6 %.
Villa face à la mer avec deux appartements, Point Blanche : 1 080 000 $ ; 115 000 à 150 000 $ ; 12,3 %.
Maisons de ville La Maddalena, Cupecoy : à partir de 625 000 $ ; 65 000 à 85 000 $ ; 12,0 %.
Appartement de 3 chambres vue mer, Porto Cupecoy : 895 000 $ ; 95 000 à 120 000 $ ; 12,0 % brut, 8,7 % après frais.
Princess Heights, une chambre, Oyster Pond : 299 000 $ ; 31 000 à 40 000 $ ; 11,9 % brut, 6,9 % après frais.

Les charges décident du rendement d'un appartement

Sur les 29 appartements dont les charges sont publiées, la copropriété absorbe en médiane 12 % du loyer estimé, et jusqu'à un tiers. Un appartement sur la marina avec sa propre place de port est affiché 1 290 000 $ pour un rendement brut estimé de 5,4 % ; après gestion et charges, il tombe à 3,4 %. Un appartement d'une chambre à 310 000 $ à Maho rapporte net trois fois plus. Choisissez la résidence pour ses charges et son fonds de réserve, pas seulement pour sa vue. Notre guide des charges de copropriété les détaille résidence par résidence.

Le brut n'est pas le net : les coûts qui restent

Assurance. La garantie cyclone, et sa franchise, souvent un pourcentage de la valeur assurée.
Électricité. Le tarif de base de GEBE plus la clause carburant atteignait 0,70 XCG le kWh en mai 2026, environ 0,39 US$ (St. Maarten News). La climatisation fait la facture.
Exploitation de la location. Ménage, linge, accueil et commissions des plateformes de réservation.
Entretien et provisions. L'air salin use pompes, toitures et volets.
Impôts. Les revenus locatifs sont imposables des deux côtés. Côté hollandais, les entreprises facturent une taxe sur le chiffre d'affaires de 5 % (Grant Thornton). Notre guide de la fiscalité immobilière explique les deux côtés.
Frais d'acquisition. Environ 5,5 % du prix côté hollandais ; un droit d'enregistrement de 8 % plus les honoraires du notaire côté français. Ils pèsent sur la première année.

Comment vérifier l'estimation d'une annonce

Demandez douze mois d'historique de réservations et les relevés du propriétaire.
Demandez le budget de la copropriété, le fonds de réserve et tout appel de fonds voté ou prévu.
Vérifiez le règlement de la résidence sur la location courte durée avant de compter sur des nuitées.
Comparez le bien avec ce qui se loue déjà dans la même résidence.

Plus de détails dans optimiser la rentabilité locative.

Les questions des investisseurs

Quel rendement locatif attendre à Saint-Martin / Sint Maarten ?

Au 17 octobre 2026, le rendement brut estimé médian des 64 annonces Andreu Realty portant une estimation locative est de 9,6 %. Pour les appartements dont les charges sont publiées, la médiane après 20 % de gestion et les charges est de 5,9 %, avant assurance, énergie et impôts.

Sint Maarten est-il un bon investissement locatif ?

Il peut l'être, si le bien se loue et que ses coûts restent bas. La demande est là : le Département des statistiques a compté 566 722 arrivées aériennes au premier semestre 2026. Le rendement dépend des charges de la résidence, de son règlement et de la gestion du bien.

Quel type de bien rapporte le plus ?

Sur nos annonces, les immeubles de rapport et maisons à plusieurs logements : médiane de 12,0 % brut sur quatre biens. Viennent ensuite les villas et maisons (10,5 %) et les appartements (8,8 %).

Quel quartier offre le meilleur rendement locatif ?

Les échantillons sont petits. Maho affiche une médiane de 10,7 % sur cinq biens, Cupecoy et Simpson Bay 9,7 %. La résidence et le logement comptent plus que le quartier.

Combien coûte la gestion locative ?

Andreu Realty prend 20 % des revenus locatifs, avec le premier mois offert et sans frais à l'avance. Voir la gestion locative.

Et maintenant

Dites-nous votre budget et le rendement dont vous avez besoin. Nous vous montrerons les biens qui conviennent, avec les documents pour vérifier les chiffres. Créez une alerte immobilière ou contactez-nous. Voir tous les biens à vendre.

Sources : annonces Andreu Realty, 17 octobre 2026 (prix affichés, charges de copropriété et estimation du revenu locatif de chaque annonce ; une estimation ne garantit pas un revenu) ; conditions de gestion locative Andreu Realty ; St. Maarten News, hausse des coûts de l'énergie, juin 2026 (tarifs GEBE) ; Grant Thornton, guide de la fiscalité indirecte à Sint Maarten ; Département des statistiques de Sint Maarten (STAT), arrivées aériennes, premier semestre 2026.