Investir dans l'immobilier à Saint-Martin / Sint Maarten : le guide de l'investisseur 2026

Sint Maarten est-il un bon investissement ? Il peut l'être. Tout dépend de ce que vous achetez, du côté de l'île où vous achetez et de votre capacité à compter chaque charge avant de compter les loyers. Ce guide s'adresse aux acquéreurs qui veulent un bien qui rapporte : appartements en location, villas, immeubles de rapport et locaux commerciaux.

Nous vendons et gérons des biens des deux côtés, hollandais et français. Voici comment nous analysons un achat d'investissement, avec les chiffres de nos propres annonces au 13 octobre 2026.

Sint Maarten est-il un bon investissement ?

Trois atouts jouent en faveur de l'île.

• La demande. Le premier semestre 2026 a compté 566 722 arrivées aériennes, selon le Département des statistiques (STAT). Ce sont les séjournants, pas les croisiéristes, qui remplissent les calendriers de location.

• Le choix du système. Le côté hollandais vit au dollar américain et au droit civil néerlandais. Le côté français vit à l'euro et au droit immobilier français. Les étrangers peuvent acheter des deux côtés.

• Peu de frictions côté hollandais. Les frais d'acquisition atteignent couramment 5,5 % environ, dont 4 % de droits de mutation. Les particuliers n'y paient pas d'impôt sur la plus-value, même si les sociétés et les investisseurs professionnels peuvent être traités autrement.

Trois risques jouent contre : les cyclones, des charges de fonctionnement élevées et les résidences qui limitent les locations courtes. Un bon investissement ici est celui qui résiste aux trois.

Cinq façons d'investir dans l'immobilier sur l'île

1. Les appartements en location. La porte d'entrée la plus courante. Au 13 octobre 2026, nous proposons 38 appartements et penthouses de 285 000 $ à 2 950 000 $, pour un prix médian affiché de 650 000 $. Simpson Bay, Maho et Cupecoy concentrent la demande de courte durée : près de l'aéroport, des plages et des restaurants. Voir tous les appartements à vendre à Sint Maarten.

2. Les villas. Prix plus élevé, tarif à la nuit plus élevé, plus d'entretien. Nos 16 villas vont de 920 000 $ à 7 150 000 $, médiane 1 925 000 $. Voir les villas à vendre.

3. Les immeubles de rapport. Immeubles d'appartements et maisons avec logements séparés, souvent loués à l'année. Sept sont en vente, de 495 000 $ à 3 800 000 $. Notre guide des immeubles de rapport les présente un par un.

4. Les locaux commerciaux. Deux lots arrivent sur le marché à Belair Plaza, Cay Hill : un local commercial à 465 000 $ et un bureau à 416 000 $.

5. Les fonds de commerce et les anneaux. Un commerce en activité rapporte dès le premier jour, avec d'autres vérifications. Un anneau de bateau à Porto Cupecoy est affiché à 180 000 $. Voir les fonds de commerce à vendre.

Biens de rapport en vente (13 octobre 2026)

• Maison avec 2 appartements à Saunders : 495 000 $.

• Ensemble de 3 appartements à Almond Grove : 950 000 $.

• Villa face à l'océan avec deux appartements séparés, Point Blanche : 1 080 000 $.

• Immeuble de 3 appartements les pieds dans l'eau à Simpson Bay : 1 300 000 $.

• Ensemble de 9 appartements à Beacon Hill : 1 450 000 $.

• Villa avec 2 appartements séparés à Guana Bay : 1 990 000 $.

• Immeuble Le Diamant Blanc, Oyster Pond : 3 800 000 $.

Pour un ticket plus petit, l'appartement d'investissement 1 chambre à Maho est affiché à 310 000 $, entièrement meublé, avec 352 $ de charges mensuelles. Voir tous les biens à vendre.

Les charges qui font la rentabilité

Le loyer brut flatte. Comptez d'abord ceci.

• Frais d'acquisition. Environ 5,5 % côté hollandais. Côté français, la Collectivité indique un droit d'enregistrement de 8 %, avant les frais du notaire.

• Charges de copropriété. Sur les 26 appartements de nos annonces qui publient une charge mensuelle : de 350 $ à 1 500 $ par mois, médiane 661 $. Notre guide des charges de copropriété les détaille résidence par résidence.

• Assurance. La garantie cyclone est indispensable. La franchise est souvent un pourcentage de la valeur assurée.

• Énergie et entretien. L'électricité coûte cher et l'air salin use la climatisation, l'électroménager et les pièces métalliques.

• Gestion. Andreu Realty gère les locations pour 20 % des revenus locatifs. Voir la gestion locative.

Un bien qui rapporte moins en brut mais coûte beaucoup moins à détenir rapporte souvent plus en net. Notre guide pour optimiser la rentabilité locative montre où les propriétaires gagnent et perdent.

La fiscalité à prévoir

Aucun des deux côtés n'est exonéré d'impôt. Côté hollandais, les revenus locatifs sont imposables et les locations courtes peuvent être soumises à la turnover tax et à la taxe de séjour. Côté français, les meublés de tourisme doivent être déclarés à la Collectivité, les propriétaires paient la taxe foncière et la plus-value à la revente peut être imposée. Votre pays d'origine vous impose aussi. Lisez notre guide de la fiscalité immobilière, puis demandez un avis écrit au notaire et à un conseiller fiscal.

Financer un achat d'investissement

La plupart de nos clients internationaux paient comptant. Côté hollandais, des banques comme WIB, RBC et Republic Bank indiquent prêter aux non-résidents ; côté français, les banques françaises prêtent en euros. Les sources du secteur situent la quotité de financement habituelle des acquéreurs internationaux autour de 60 % à 70 %. Beaucoup d'investisseurs empruntent chez eux et arrivent comme acquéreurs au comptant. Les détails dans notre guide du financement pour non-résidents.

Côté hollandais ou côté français pour un investisseur ?

Au 13 octobre 2026, 61 de nos 63 annonces sont côté hollandais. Des frais d'acquisition plus bas, le dollar et un marché de location courte profond autour de Simpson Bay, Maho et Cupecoy en font le choix habituel des investisseurs locatifs. Le côté français convient aux acquéreurs qui veulent l'euro, le droit français et des villages comme Grand-Case et la Baie Orientale, et qui acceptent des frais d'acquisition plus élevés. Comparez-les dans Côté hollandais ou côté français ?.

La résidence par l'investissement

Côté hollandais, la liste des conditions 2025 du gouvernement de Sint Maarten comprend un permis Investisseur : une banque locale confirme un investissement d'entreprise et/ou immobilier de 900 000 XCG au total en 12 mois. Au taux fixe de 1,79 XCG pour un dollar, cela représente environ 503 000 $. Les règles évoluent ; vérifiez-les auprès du service de l'immigration (IBPS) avant de vous y fier.

Les risques à intégrer au prix

• Les cyclones. La saison va du 1er juin au 30 novembre. Demandez comment la résidence a traversé 2017 et ce qui a été refait. Voir notre plan cyclone pour les propriétaires.

• Le règlement de copropriété. Certaines résidences limitent les locations courtes. Lisez le règlement avant l'offre.

• Le titre. Côté hollandais, certains terrains sont en bail emphytéotique (erfpacht) et non en pleine propriété. Le notaire le confirme.

• La devise. Côté français, les actes sont en euros ; le coût en dollars varie avec le taux de change.

Les questions des investisseurs

Sint Maarten est-il un bon investissement ?

Il peut l'être, pour un bien qui se loue et que vous détenez en comptant chaque charge. La demande est forte : le STAT a compté 566 722 arrivées aériennes au premier semestre 2026. Les risques sont les cyclones, les charges et les règles de copropriété sur les locations courtes.

Quels biens d'investissement sont en vente à Sint Maarten ?

Au 13 octobre 2026, Andreu Realty propose 63 biens à vendre, dont 38 appartements à partir de 285 000 $, 16 villas à partir de 920 000 $, sept immeubles de rapport de 495 000 $ à 3 800 000 $, deux locaux commerciaux et un anneau de bateau.

Combien coûte l'achat d'un bien d'investissement côté hollandais ?

Les frais d'acquisition atteignent couramment 5,5 % environ du prix, dont 4 % de droits de mutation à la charge de l'acquéreur. Sur un appartement à 650 000 $, cela fait environ 35 750 $.

Y a-t-il un impôt sur la plus-value à Sint Maarten ?

Les particuliers ne paient pas d'impôt sur la plus-value côté hollandais. Les sociétés et les investisseurs professionnels peuvent être traités autrement. Côté français, la plus-value à la revente peut être imposée. Vérifiez votre situation avec un conseiller fiscal.

Investir dans l'immobilier peut-il donner droit à la résidence à Sint Maarten ?

La liste des conditions 2025 comprend un permis Investisseur pour un investissement d'entreprise et/ou immobilier de 900 000 XCG (environ 503 000 $) confirmé par une banque locale. Vérifiez les règles en vigueur auprès du service de l'immigration.

Sources : Département des statistiques de Sint Maarten (STAT), arrivées aériennes de janvier à juin 2026 ; service des impôts de la Collectivité de Saint-Martin (impots-saint-martin.fr) ; Guide to Doing Business Dutch Caribbean, frais de mutation ; gouvernement de Sint Maarten, Immigration and Border Protection Service, conditions des permis de séjour (2025) ; Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten (taux XCG) ; NOAA (saison cyclonique). Chiffres des annonces : Andreu Realty, 13 octobre 2026. Cet article est une information générale, pas un conseil fiscal, juridique ou d'investissement.

Vous voulez chiffrer un bien précis ? Contactez Andreu Realty ou lisez le guide de l'acquéreur.