Immobilier de luxe à Saint-Martin / Sint Maarten : villas haut de gamme et penthouses à vendre (octobre 2026)

Sur cette île, le luxe n'est pas un mot de brochure. C'est une position sur l'eau, une maison construite pour la saison cyclonique et des papiers qui tiennent. Voici le haut du marché aujourd'hui, bien par bien.

Au 14 octobre 2026, Andreu Realty propose 14 biens à 1,5 million de dollars ou plus : 12 villas et 2 penthouses, de 1 550 000 $ à 7 150 000 $. Le prix médian est de 2 200 000 $. Treize sont côté hollandais ; un se trouve aux Terres Basses, côté français. Tous les prix et détails ci-dessous viennent de nos propres annonces à cette date.

Ce qui fait un bien de luxe à Saint-Martin

• L'emplacement. Les pieds dans l'eau, un ponton privé sur le lagon ou une vue mer que personne ne pourra boucher. L'adresse fait le prix plus que les finitions.

• La protection. Fenêtres anticycloniques ou volets, groupe électrogène, réserve d'eau ou osmose inverse. La saison cyclonique va du 1er juin au 30 novembre.

• L'intimité et la sécurité. Une route ou un domaine fermé, des gardiens, des caméras. La plupart des biens ci-dessous sont en résidence sécurisée.

• La vie dehors. Piscines, terrasses couvertes, cuisines d'été. On vit plus dehors que dedans.

• Des papiers propres. Un titre clair, un permis pour chaque extension et, si vous comptez louer, le droit de louer en courte durée.

Les biens de luxe à vendre aujourd'hui : à partir de 1,5 million de dollars

D'après les annonces d'Andreu Realty au 14 octobre 2026, du plus cher au moins cher.

• Villa Avanti, Terres Basses : 7 150 000 $. 5 chambres, 6 salles de bain, 8 114 pi² (754 m²), construite en 2018. Un domaine privé côté français avec vue mer, pièce de sécurité, fenêtres anticycloniques et sa propre eau par osmose inverse.

• Villa Shiaou, Cupecoy : 3 750 000 $. 8 chambres, 7 salles de bain, 13 573 pi² (1 261 m²) au bord du lagon, avec ponton privé, piscine et groupe électrogène, en résidence sécurisée.

• Infinity Villas by Elie Saab, Highline, Indigo Bay : 3 708 000 $. 5 chambres, 6 salles de bain. Neuve (2025), piscine à débordement, ascenseur, conciergerie et accès partagé à la plage.

• Infinity Villas by Elie Saab, Frontline, Indigo Bay : 3 250 000 $. 4 chambres, 5 salles de bain. Neuve (2025), piscine à débordement, ascenseur et domotique.

• Penthouse 4 chambres Aquamarina, Maho : 2 950 000 $. 4 chambres, 5 salles de bain, piscine sur le toit, ascenseur, résidence fermée avec sécurité 24 h/24.

• Villa Lagoon, Point Pirouette : 2 900 000 $. Villa neuve sur l'eau (2025), 3 chambres, 4 salles de bain, 3 500 pi² (325 m²), piscine privée et place de port. Charges de résidence 250 $ par mois.

• Villa Oceane, Pelican Key : 2 200 000 $. 5 chambres, 5 salles de bain, 3 971 pi² (369 m²), piscine privée et vue panoramique sur la mer.

• Penthouse Le Papillon, Simpson Bay : 2 200 000 $. 3 chambres, 4 salles de bain, 3 390 pi² (315 m²), accès direct à la plage, toit-terrasse avec jacuzzi et cuisine d'été. Charges 1 500 $ par mois.

• Villa avec deux appartements, Guana Bay : 1 990 000 $. Une villa 3 chambres plus deux appartements indépendants, construite en 2025, piscine à débordement et panneaux solaires, en résidence sécurisée.

• Aqua Villa, Cupecoy : 1 950 000 $. 4 chambres, 5 salles de bain, 6 183 pi² (574 m²), neuve (2025), place de port à la marina, piscine à débordement, sécurité 24 h/24 et conciergerie.

• Villa Del Mar, Pelican Key : 1 900 000 $. 4 chambres, 3 salles de bain, construite en 2012, vue mer, fenêtres anticycloniques et portail électrique.

• Nouvelle Aqua Villa sur l'eau, Cupecoy : 1 650 000 $. 3 chambres, 4 salles de bain, neuve (2025), place de port, résidence de marina fermée avec sécurité 24 h/24.

• Villa Sophia, Almond Grove : 1 590 000 $. 5 chambres, 6 salles de bain, 5 000 pi² (465 m²), piscine privée, vue panoramique, domaine fermé avec sécurité 24 h/24.

• Villa haut de gamme avec studio, Simpson Bay : 1 550 000 $. 4 chambres, 4 salles de bain, construite en 2018, piscine à débordement, vue sur le lagon et la marina, possibilité d'agrandir.

Retrouvez toutes nos villas à vendre et tous nos appartements à vendre. Notre guide des appartements de luxe couvre les appartements et penthouses à partir de 1 million de dollars.

Où se trouvent les biens de luxe

• Terres Basses. Le domaine privé du côté français, à la pointe ouest, au-dessus de Baie Rouge, Baie aux Prunes et Baie Longue. Grands terrains, association de propriétaires et règles strictes. Nous y avons vendu la Villa Always pour 3,5 millions d'euros. Lisez notre guide de l'acquéreur aux Terres Basses.

• Indigo Bay. Une résidence fermée côté hollandais, sur sa propre plage, avec des villas neuves et le resort The Setai St. Maarten prévu pour 2028. Voici ce que le Setai change pour l'immobilier voisin.

• Cupecoy et Point Pirouette. Au bord du lagon de Simpson Bay. Quatre des 14 biens ont une place de port ou un ponton privé : la Villa Shiaou, la Villa Lagoon et les deux Aqua Villas. Voir tous les biens avec place de port.

• Pelican Key. Villas à flanc de colline avec vue mer, près des restaurants de Simpson Bay : Villa Oceane et Villa Del Mar.

• Simpson Bay et Maho. La plage et le lagon, près de l'aéroport et des marinas : Le Papillon, le penthouse Aquamarina et la villa haut de gamme de Simpson Bay.

• Guana Bay et Almond Grove. Des quartiers résidentiels plus calmes, à l'écart des plages les plus fréquentées.

Ce que votre budget permet en haut de gamme

• De 1,5 à 2 millions de dollars : six biens. Une villa de 3 à 5 chambres avec piscine, le plus souvent en résidence fermée. À Cupecoy, une villa neuve avec sa propre place de port.

• De 2 à 3 millions de dollars : quatre biens. Deux penthouses (Le Papillon sur la plage, Aquamarina avec piscine sur le toit), la Villa Oceane à Pelican Key et la Villa Lagoon neuve avec sa place de port.

• 3 millions de dollars et plus : quatre biens. Les deux Infinity Villas d'Indigo Bay, la Villa Shiaou sur le lagon et la Villa Avanti aux Terres Basses.

Plus de choix sous 2 millions ? Voir nos villas à moins de 2 millions de dollars.

Côté hollandais ou côté français à ce prix

À 2 millions de dollars, le côté de la frontière change la facture de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

• Côté hollandais (Sint Maarten). Prix en dollars américains et notaire de droit civil. Les frais d'acquisition atteignent couramment 5,5 % environ du prix, dont 4 % de droits de mutation à la charge de l'acquéreur. Sur un bien à 2 200 000 $, cela fait environ 121 000 $.

• Côté français (Saint-Martin). Prix en euros, notaire français, droit civil français. Le service des impôts de la Collectivité indique un droit d'enregistrement de 8 % sur les ventes immobilières, auquel s'ajoutent les frais du notaire. Demandez au notaire une estimation écrite avant de signer. Notre guide d'achat côté français détaille chaque étape.

Treize des 14 biens de luxe du moment sont côté hollandais. Comparez les deux systèmes dans côté hollandais ou côté français ?

Ce qu'il faut vérifier avant de faire une offre

• Le dossier de construction. Ancrage de la toiture, vitrages anticycloniques ou volets sur chaque ouverture, étanchéité, et ce qui a été reconstruit après le cyclone Irma en 2017, avec les permis.

• Le devis d'assurance. La franchise cyclone est souvent un pourcentage de la valeur assurée. Obtenez le devis avant de signer.

• Le règlement de la résidence. Les charges, les travaux déjà votés et le droit de louer en courte durée.

• La place de port, s'il y en a une. Sa taille, et si elle est vendue avec le bien.

• L'historique locatif, pas les projections. Demandez deux saisons de réservations et le revenu brut.

Notre article villa de luxe : 5 points à vérifier va plus loin.

Posséder un bien de luxe depuis l'étranger

Une grande maison a besoin de quelqu'un sur place : piscine et jardin, entretien de la climatisation, un plan cyclone et une visite après chaque tempête. L'équipe de gestion locative d'Andreu Realty s'occupe des locations et de l'entretien pour les propriétaires, pour 20 % des revenus locatifs. Notre guide de la saison cyclonique détaille le plan.

Les questions qu'on nous pose

Combien coûte un bien de luxe à Saint-Martin ?

Au 14 octobre 2026, les 14 biens qu'Andreu Realty propose à 1,5 million de dollars ou plus vont de 1 550 000 $ à 7 150 000 $. Le prix médian est de 2 200 000 $.

Où se trouvent les biens les plus chers de l'île ?

Les Terres Basses, côté français, réunissent les plus grands domaines privés de l'île ; la Villa Avanti y est proposée à 7 150 000 $. Côté hollandais, le haut du marché se trouve à Indigo Bay, Cupecoy et Pelican Key.

Un étranger peut-il acheter une villa de luxe à Saint-Martin ?

Oui. Il n'y a aucune restriction pour les acquéreurs étrangers, d'un côté comme de l'autre de l'île. La vente passe par un notaire.

Quels sont les frais d'acquisition sur un bien de luxe ?

Côté hollandais, environ 5,5 % du prix, dont 4 % de droits de mutation. Côté français, le droit d'enregistrement atteint à lui seul 8 %, plus les frais du notaire.

Y a-t-il des villas de luxe avec place de port ?

Oui. Au 14 octobre 2026, quatre de nos biens à 1,5 million de dollars ou plus ont une place de port ou un ponton privé sur le lagon de Simpson Bay : la Villa Shiaou, la Villa Lagoon et deux Aqua Villas, à partir de 1 650 000 $.

À ce niveau, beaucoup de biens se vendent discrètement. Créez une alerte immobilière, appelez le +1 721 550-0150, écrivez sur WhatsApp au +590 690 08-2220 ou à contact@andreurealty.com. Andreu Realty est agréée des deux côtés de l'île.